城市片区综合开发项目造价成本管理分析

　　文/周波

　　【摘要】片区开发作为新型城镇化的重要内容，开发周期长、投入资金巨大、协调事项繁多，做好此类项目造价成本管理，有助于成本节约。文章以建设单位造价成本管理为研究对象，分析了城市片区开发项目在前期策划、施工建设、结算收尾三个阶段造价成本管理的主要关注点，以期为类似项目造价成本管理提供参考。

　　【关键词】城市片区；综合开发；造价成本；管理

　　城市片区综合开发是指对拟开发建设的某个区域进行投资、建设、运营，通常会包括土地一级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导入服务等内容。城市片区综合开发的合作模式一般为政府通过协议或其他方式授权其平台公司与社会资本方合作，共同对该片区进行开发建设，以实现该片区土地或资产价值提升。笔者从片区土地一级开发中的市政基础设施建设方面入手，分析项目造价成本管理经验。

　　前期策划阶段的成本管理

　　综合开发项目与传统单专业工程的区别较大，存在多专业工程（市政工程、绿化工程、建筑工程、隧道工程、水利工程），多边工程（边勘察、边设计、边施工、边概预算），各子项目（单独建设的市政工程、绿化工程、建筑工程、隧道工程、水利工程等）同时开工建设的情形，建设时序不确定性大，且建设周期长，项目成本管理工作极为繁杂，对项目成本造价人员素质要求较高。

　　土石方平衡事宜

　　土石方平衡方面，应根据片区一级开发项目的开发建设情况，对片区各子项目土石方开挖与利用情况进行整体统筹，确保整体土石方方案可行、组织精心、工期适当、费用适中、相对合理、资源分类、利用合适。同时，应确保片区内的土石方平衡，涉及土石方利用的，做好现场土石方临时堆放点的策划；项目整体弃方的，要调查好相关弃土点和相关运距，完善整个项目的土石方方案和土石方调配图等，以保证整体造价合理。

　　项目创优事宜

　　综合开发项目涉及多个专业子项目，根据各专业规模和创优目标不同，在项目开工前，建设单位应根据相关优质工程奖的要求编制分项目创优计划，尽早明确创优策划审查，以便在后续概预算编制中明确该项费用。

　　临时排水事宜

　　随着一级市政基础设施的开发，其周边地块也陆续有二级房地产拿地主体进行二级开发，且开发体量大，如此将不可避免地出现交叉施工的情况。因此，需要统筹区块内临时道路、临时排水、各自施工的作业面。片区区域的过渡排涝，主要由规划红线内和红线外两部分排水方案组成。根据概预算情况和专业不同，可做以下区分。

　　1.红线内排水

　　市政专业：包含在预算包干费中，需编制相应项目的红线内排水方案，并根据方案进行内容签证，以此作为结算依据。

　　水利专业：包含在施工降排水工程中，主要有河道及围堰基坑的初期排水、工程地下降水的工程措施和抽排水费用。该部分以设计图纸为依据，在建安费中列项，并进行相应签证，以此作为结算依据。

　　2.红线外排水

　　其他临时工程中，与强排水维护、满足施工建设需要而供到分项目红线边的临时排水，以设计图纸或者由承包人编制并经发包人审批的施工方案为依据。

　　一般红线外临时排水涉及整个片区（包括二级开发单位），在费用分拨、计算方式、确立方案等方面需总体统筹，定下方向性原则。二级开发商的排水可由二级开发商负责自身排水体系的建设，使其连接到一级开发建设的排水体系中，其费用在一级开发的排水费用中统一考虑。

　　临时工程事宜

　　1.临时便道

　　片区一级开发一般先建成区域交通临时主便道，并依托现状路网，形成整个区域施工交通功能。片区随着二级开发单位陆续进场施工，区域内临时便道修建的规模（长度或宽度），在前期需要充分考虑二级开发施工单位的施工交通负荷，否则会出现后续二级开发单位在同步建设期间，对现场路面造成扬尘、损坏、交通隐患等不利影响。随着二级开发单位不断增多，可能存在临时便道的新增或改道等，将导致新增或改道部分的临时道路不能列入一级开发建设成本中。因此，建议将便道按照使用主体与二级开发单位划分责任管养，使一级开发单位与各二级开发单位形成责任共同体和费用分摊的稳定局面，提升区域的建设形象。

　　2.临时用电用水

　　片区一级开发涉及多专业、多工程同时开工建设，因此，在项目策划阶段，需要从项目整体开发建设计划，统筹考虑完成实体工程所必需的、整个项目范围内的区域临时用水主管网、临时用电一级配电线路等的建设及拆除。在建设条件允许的情况下，可以考虑以“永临结合”的方式进行临时用水用电建设，以节约项目建设成本。

　　征拆与建设计划匹配事宜

　　片区一级开发前期的征拆资金投入量一般较大，这就需要相关负责人员加强内部沟通联系。整个区域的征拆必须以建设投资和土地出让为主线，制订详细的征拆计划，精准征拆，把有限的征拆资金用于对应的建设工程和土地出让相应的征拆中，避免在整个区域“摊大饼”式的征拆，避免影响整个片区的土地价值和土地出让节奏。

　　施工建设阶段的成本管理

　　工程费用概预算评审

　　片区开发在项目建设阶段，主要从项目初步设计概算、施工图预算两个方面的管理入手，通过引用前沿理念、技术和标准，实行限额设计和费用控制。可适度超前地开展各子项设计，提前开展各子项施工组织策划工作，加快项目推进进程，从而实现项目的“高品质设计、有效性开工、快速性推进”。片区开发概预算评审一般参照财政投资项目的有关规定执行，所有单独子项目工程的概预算均按规定报政府相关部门进行评审。

　　概预算审核主要对概预算深度是否符合要求、造价指标是否合理、量价计算有无重大错漏等内容进行审查。概预算评审时，管理重点应放在图纸与清单工程量的复核、定额套用、信息价及材料价的采用、措施费等方面内容上，评审部门的评审逻辑如下。

　　涉及路基、路面、桥梁主体结构等永久工程时，用完无需拆除，评审不出现选择项，送审的图纸不允许修改，如果因为图纸无法计量，可以补充图纸。例如，桥下护岸要开挖，必须有护岸开挖线图纸；电缆井内侧不能简单写抹灰，需要明确做法；图纸必须描述准确，不得出现模糊不清或歧义性语言，如图纸写拆除砼基础，则评审单位认为其是素混凝土基础，故图纸中必须写明是钢筋混凝土基础。

　　涉及边沟、装配式面板、钢模板等临时工程时，用完需拆除或计量残值，图纸需明确使用时间和期限。例如，水上钢平台及临时支墩工期、钢支撑租赁使用时间等。临时工程及永久工程界限必须准确，如钢护筒如果是永久的，必须写明永久钢护筒，用完不拔除。

　　涉及降水、排水、模板及支架等措施费项目时，图纸需有工程量以及相应的定额作为依据。涉及可选择的施工措施时，必须明确采用哪一项，如钻孔灌注桩需明确施工方案为湿作业还是干作业。

　　建设项目的材料及设备选用管理

　　在概预算编制中，项目建设中涉及的材料和设备一般按照各造价站发布的信息价进行组价。但在实际过程中，对无价材料的有效管理，要保证无价材料（设备）的质量、技术参数及性能，满足设计功能、装修品质、环保及消防等要求，有效控制工程投资。

　　整个片区开发工程建设的材料设备选用建议实行分类分级管理，常见的分类是按照大宗常用土建材料、专业设备及市政管材、景观绿化和装饰材料、非建筑装饰材料的家具配件、其他材料等进行。各承包人根据施工建设计划，上报材料（设备）采购计划，并要求其上报的每种材料设备推荐不少于3个品牌或供应商。涉及无价材料的，在采购过程中，如有供应商不愿配合，或价格明显高于市场水平的，或某品牌档次明显低于其他推荐品牌的，可取消该品牌，同步增加其他同档次品牌。成品定制材料需要了解设计要求，与相关厂家做好沟通，询价重点考虑税金、运费、付款方式、报价时效等造价影响因素。

　　材料及设备管理的责任主体为承包人，监理单位承担监督责任。建设单位对材料进行审批后，由承包人进行采购。但这并不能免除施工单位、监理单位的相应责任。

　　工程建设的其他费用管理

　　工程建设管理其他费用，指除建筑安装工程费用和设备工器具购置费以外的费用，包括建设用地费、建设单位管理费、研究试验费、办公和生活家具购置费、勘察设计费等。单个子项目工程建设其他费用除建设用地费外，其他费用约占工程费用的10％。例如，勘察设计、监理、水保和环保监测等费用都需要调查工程项目所在地的市场水平。在采购时，应组织多方询价，以收费标准为上限确定控制价，以贴近市场价的原则组织采购。

　　研发费用加计扣除管理

　　研发费用加计扣除是企业所得税的一种税基式优惠方式。按照现行政策，企业开发新技术、新工艺的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，再按照实际发生额的75％在税前加计扣除；形成无形资产的，在上述期间按照无形资产成本的175％在税前摊销。这要求建设单位的成本管理和财务管理人员在项目前期策划时，做好相关科技研发合同的申报，同时需要建立规范的研发费用核算体系，确保项目享受合理的税收优惠，从而节省项目成本。

　　结算收尾阶段的成本管理

　　工程档案资料管理

　　建设单位工程文件资料可分为决策立项文件、建设用地文件、勘察设计文件、开工审批文件、工程造价文件、工程建设基本情况等6类。在项目实施前，建设单位应与当地档案机构对接，将相关档案验收标准与相关参建单位进行交底。这就要求过程相关资料齐全，才能确保项目计算结算移交。例如，关于其他工程措施，只有施工方案还不足以作为结算评审的依据，应尽量将所有的工程措施放在施工图中体现，包括施工围挡、临时便道、拆除工程等，同时需要保留全套的施工记录、现场影像，以此作为后续的结算依据。

　　结算审核

　　片区开发涉及多个专业，随着各子项目的逐渐完工，部分工程也将达到结算条件。结合多个项目的结算审核经验，其结算审核一般会重点关注隐蔽工程的验收，工程变更、签证，无价材料询价、签证，关键材料、工序影像资料，措施费用、运距、土石方平衡方案、过程文件与第三方监（检）测数据闭合，该项目是否存在工期延误等问题。

　　编制结算报告时，应做好与初步设计概算和预算批复情况的对比，该结算实施内容与概预算批复表和合同价对应部分的投资进行对比分析，如是否有增项内容，增额多少；是否有甩项内容，涉及的金额等。

　　结语

　　城市综合开发项目成本管理的好坏，直接影响企业的经济效益和社会效益。成本管理人员要从整个项目的大局出发，抓住成本管理中的主要关键点，多思考多总结，吸取经验与教训，才能高效、高质量做好片区综合开发项目的成本管理工作。

　　〔作者单位：中交城市投资（金华）有限公司〕

　　参考文献：

　　[1]龚永超.工程概预算对工程造价的影响研究[J].江西建材，2019（10）：217-218.

　　[2]白星午.论建筑工程项目概预算的审核[J].建材与装饰，2019（36）：148-149.

　　责编：昝妍；编辑：张曼琳