老旧厂房改造式文创园区运营发展研究——以大运河1986文创园为例

　　文／朱世豪　香港浸会大学　硕士研究生

　　浙江运商投资管理有限公司　副总经理

　　摘要：近年来，随着盘活工业遗存的政策不断落实推进，作为城市更新发展载体的老旧厂房兼具着传承城市文脉与文化业态的历史使命。因此，研究如何对老旧厂房改造式文创园区进行有效运营发展变得至关重要。文章以大运河1986文创园为例，梳理其作为老旧厂房改造式文创园区的改建背景、现状概况、发展优势以及存在的问题，从而展示其运营发展情况，继而针对老旧厂房改造式文创园区的运营发展提出有效建议与相关启示。

　　关键词：文创园区；老旧厂房；提升改造；运营发展

　　引言

　　作为工业印记与历史遗存的老旧厂房是城市发展创意产业、文化艺术、休闲消费等新型业态的重要空间载体，盘活老旧厂房不仅能够充分挖掘存量空间资源的文化属性和再生价值[1]，还能促进城市老旧厂房提升改建、转型利用与运营发展，对推动城市发展更新迭代，助力文化产业蓬勃兴旺具有重要意义。

　　1大运河1986文创园改建背景

　　1.1老旧厂房提升改造政策

　　国家至各级政府对于将老旧厂房改造成为文化创意产业园区都给予了高度重视，纷纷出台了涉及支持老旧厂房改造发展文创产业的相关政策。

　　1.1.1国家政策

　　2014年，中共中央、国务院发布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出，要“盘活利用现有城镇存量建设用地，推进老旧厂房改造和保护性开发，融入自然历史文化禀赋，体现区域差异性、形态多样性，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用，合理打造成为历史底蕴浓厚、时代特色鲜明的公共文化空间”。[2]

　　1.1.2省级政策

　　2013年，浙江省政府提出“三拆一改”，决定自2013年至2015年在全省深入开展旧住宅区、旧厂区、城中村改造和拆除违法建筑三年行动。通过三年努力，实现旧住宅区、旧厂区和城中村改造全面推进，违法建筑拆除大见成效，违法建筑行为全面遏制。[2]

　　1.1.3市级政策

　　2007年，杭州市提出打造全国创意产业中心；2009年，杭州市先后制订出台《杭州市文化创意产业发展规划（2009—2015年）》《关于利用工业厂房发展文化创意产业的实施意见》政策文件，[3]各类文化创意园涌现而出；2017年，杭州市人民政府办公厅发布的《杭州市文化创意产业发展“十三五”规划》中提出：“要运用好老工厂、老厂房、老仓库等工业遗存，创意点亮工业历史，积极发展文创产业。”

　　1.2大运河文化带建设打造

　　2017年，习近平总书记就大运河文化带建设作出重要批示：“大运河是祖先留给我们的宝贵遗产，是流动的文化，要统筹保护好、传承好、利用好。”大运河作为连接“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的重要节点，被赋予了新意义。浙江省第十四次党代会也提出了“积极谋划大运河文化带建设”的要求。[4]

　　1.3有效盘活国有闲置资产

　　大运河1986文创园前身为浙江麻纺厂分厂，于1985年建成，1986年正式投入使用，成为国有资产。因历史原因导致闲置，后成为一块“沉睡的土地”。岁月变迁、城镇发展，麻纺厂随着时间空间的更迭而显得破旧不堪，严重影响区域有机更新。为破解困局，有效提升利用工业遗存、推动区域经济发展，杭州市临平区改变发展思路，顺应大运河文化建设开发的路线，以零土地招商吸引优秀民间资本投资，建设该文创园，总投资近亿元，将文创产业和旅游业取代原有的工业，成为新时代当地发展的引擎。

　　2大运河1986文创园现状概况

　　大运河1986文创园坐落于“大运河文化带建设”的重要节点——运河街道五杭集镇，紧邻京杭大运河临平段，占地面积约2.8万平方米，建筑面积约2.5万平方米，总投资近亿元。

　　园区前身为浙江麻纺厂分厂，为盘活工业遗存，浙江运商投资管理有限公司于2019年接手运营，对这一老旧厂房提升改建。通过聘请顶尖设计团队，充分利用大运河现有的生态资源、旅游资源及产业空间资源，将滨河生态与建筑景观巧妙融合。这一过程中，团队对老厂房进行了空间重塑、功能再造，并注入了丰富的文化内涵与商业创新元素，成功为老厂房注入了新活力，让老旧厂房焕发出新的生命力，讲述着与众不同的新故事。因历史文化和建筑特色，自园区提升改建以来，便成为电视剧及电影的拍摄场地。例如，园区内原浙江麻纺厂分厂的传达室，于2019年被采用为都市创业剧《在远方》的取景点后，便一直沿用至今，对游人开放展示。

　　2020年9月20日，大运河1986文创园服务中心正式启用。2022年11月4日，大运河1986文创园实现全面开园，这标志着大运河文化带（杭州段）增加了一个文创新地标、人才集聚地，并致力打造成为大运河畔文创新高地。

　　园区自开园以来，打响了大运河文化创意设计周活动品牌，成功举办了行走大运河、杭州国际动漫节临平分会场、大运河鱼羊美食节等多场大型活动，每场每天吸引人流上万人。同时，园区上榜长三角最美公共文化空间，荣获百佳公共文化空间奖（商圈文化空间），也是2022年大运河（杭州段）文化产业带重点项目，临平区第一批文创类孵化载体。截至目前，园区已有20余家企业入驻，其中文创类企业占比约70%。园区积极开展校地合作，在园区内设立浙江理工大学大学生实践基地、大运河丝绸研究院等平台，积极助推临平文化共富、产业共富。

　　大运河1986文创园迎合属地政府相关要求，以发展文创产业为重点，控制一定规模与数量的商业对文创产业所占园区空间比例的影响，避免园区失去打造文创的初衷。[5]园区内附属配套多以轻食简餐、产品零售、休闲体验等商业活动为主的经营场所。例如园区服务中心，为入驻园区的文创工作室及企业提供文创产品展售平台，有利于推动产品宣传、品牌建设等。园区内的餐饮活动大多以咖啡馆、创意菜等轻餐简餐类型的消费为主，就目前整个园区，有轻餐简餐型商业8家，比重约占15%。

　　3大运河1986文创园发展优势

　　3.1园区定位

　　大运河1986文创园建设目的是“盘活工业遗存，顺应大运河文化带建设开发，推动杭城北部文旅融合、乡村振兴、共同富裕”，以文化创意为主线，致力于将自身打造成为“大运河畔文创新高地”，为杭州市文化创意产业添砖加瓦。

　　大运河1986文创园上榜“长三角最美公共文化空间”名单，致力于扶植文化创意产业的发展，同时汇聚周边农业产业带动效应，以乡村振兴为主导，以共同富裕为使命，延续大运河文化传承，牵线校地合作，坚持“聚人聚心、引智引才、同心同赢、共富未来”原则，广聚专业人才，搭建工作平台，努力打造“文创韵荷、农富先行”的文创类孵化载体。

　　3.2经营模式

　　依据不同文创园区定位标准、运营形态、投资主体等差异，可将文创园区经营模式分成下列两种类型：一类是由政府投资改建或新建的文创园区，并由政府直接或间接负责运营管理；另一类是由民营投资改建或新建的文创园区，并由民营运营管理。[6]

　　本文研究对象大运河1986文创园则是由民营企业投资改建的文创园。杭州市临平区为盘活工业遗存，顺应大运河文化带建设开发的路线，以零土地招商吸引浙江运商投资管理有限公司投资改建，提升打造老旧厂房成为文创园区，并全面负责园区后续的招商运营，在合约期满后，再将所有权转移返还给政府。

　　在此经营模式下，大运河1986文创园相比政府主导型园区在运营管理方面会相对更加灵活，在招商合作方面会相对更加多样。例如，园区运营方无偿对园区内废弃的老旧蓄水塔进行提升加固，并以“租金+消费券”的租赁形式与入驻商业合作，将老旧蓄水塔打造成为以室外露营风格为主的网红咖啡馆，吸引民众慕名前来打卡。

　　3.3运营策略

　　大运河1986文创园的运营发展离不开举办各种形式多元、内容丰富的文创活动。从2022年正式开园以来，园区打造了大运河文化创意设计周活动品牌，旨在呈现不同主题的文创设计作品活动，以室内室外相互结合、可观可感多样融合的方式，吸引来自五湖四海的民众体验参与，积攒人气。

　　此外，园区邀请不同领域的艺术家走进文创园，开设各式各样的书画展览，不仅提升了整个园区文创产业的形象度和竞争力，同样也丰富了民众的精神文化生活与文化素养内涵。园区亦积极承办大运河鱼羊美食节，以“文化＋”为切入点，通过大运河美食传承开展系列活动，发扬大运河文化，在带动经济发展的同时，为文创产业提供源源不断的新鲜思路。

　　3.4补助支持

　　老旧厂房改造式文创园区的运营发展，带动了文化产业的振兴，助力区域产业共富、文化共富。鉴于园区运营存在规模大、投资高、周期长、风险大等因素，有关政府及部门均颁布相关补助政策，给予文创园区运营发展支持。补助支持主要分成两类：一类是给予老旧厂房改造式文创园区从投入改建至后期运营的相关补助支持；另一类是文创园区在被认定为重点文创园区后，给予园区内所入驻文创企业的相关补助支持。

　　大运河1986文创园作为新诞生的老旧厂房改造式文创园区，从投入改建伊始，便受到了来自社会各界的关注与期盼，从作为大运河（杭州段）文化产业带重点项目至上榜长三角最美公共文化空间名单，园区的运营发展，亦离不开各级政府给予的重视与厚望。大运河1986文创园所持相关补助主要来自浙江省文化产业发展专项资金、杭州市文化创意专项资金、临平区支持产业高质量发展等补助政策。

　　3.5资源优势

　　大运河1986文创园依托的资源优势主要有三类：

　　（1）历史文化资源优势。园区前身作为浙江麻纺厂分厂，融合了一代人难忘的情结，是一个时代的记忆。改建后的大运河1986文创园，依旧保留着麻纺厂的整体外观和工业气息，置身园区仿佛都能感受到曾经的故事。园区紧邻京杭大运河（临平段），大运河作为中华民族重要的文化符号，在漫漫历史长河中已流淌千年，并孕育出灿烂芬芳的大运河文化，这无疑为园区文创产业的发展注入了历史文化的深度与厚度。

　　（2）高校人才资源优势。高校是人才智力的聚集地，且高校人才资源具有较强活力和创新创造力。作为浙江顶尖学府的浙江理工大学（临平校区），位于大运河1986文创园东南方向两公里的位置，于2019年与园区签订校地合作协议，并在园区内设立了大学生实践基地、大运河丝绸研究院等载体，多年来为园区的运营发展培养输送了优秀人才。

　　（3）自然生态资源优势。大运河1986文创园位于国家AAA级旅游景区运河·五杭景区内，且毗邻京杭大运河，柳树成荫、鸟语花香、静谧自然，拥有良好的生态环境，有助于文创工作者静心思考、迸发灵感、诞生创意。[6]

　　4大运河1986文创园存在的问题

　　4.1区位环境因素

　　文创园区的区域位置对园区招商、人流聚集等方面有着深刻的影响，一般位于城区的园区通常企业入驻率较高、游客人流量较大，甚至也会出现场地难求而抬升租金、人流较多而引起负荷等情况，而地处郊区的园区则与之相反。

　　大运河1986文创园位于临平区最东北端，东邻桐乡市洲泉镇，北靠湖州市德清县，处于杭嘉湖交界处，多以农耕用地为主，商业配套基础薄弱，且园区离城区相对较远。因此，园区招商陷入“招引企业缺少商业配套，招引商业缺少人流人气”的困境，导致园区场地存在相对空置率，租赁价格不高且难以提高涨幅。

　　4.2历史遗留问题

　　由于文创园区前身的麻纺厂建造年代久远、闲置时间较长，且受到多年自然灾害影响，多幢厂房已破旧不堪，存在较大的结构性安全隐患。另外，园区毗邻京杭大运河，响应《浙江省大运河核心监控区国土空间管控通则》，遵循“老旧厂房只改不拆”原则。因此，园区在老旧厂房改建初期困难重重，加上2019年底，新冠疫情这一不可抗力因素的出现，造成为期一年的改建计划延长至三年，园区整体投入专项资金进一步扩大，后续运营发展所需资金较预期严重不足，且现金流主要以银行贷款为主，很大程度上产生了高资产负债率，影响了园区房屋建筑、设施设备的后续维护和更新，以及健康稳定地运营发展。

　　此外，老旧厂房改造式园区的用地性质为工业，在园区所属地区以农文旅为主要发展方向的背景下，对于在园区内开设酒店等以推动农文旅融合发展的特殊性质行业，在极大程度上受到用地性质的限制，无法缓解产业发展方向和历史土地性质的矛盾。

　　4.3特色有待鲜明

　　在运营发展过程中，大多数文创园区产生了一定的经济效益和社会效益，但始终未能形成属于园区自身产业的明显特色。大运河1986文创园因区位环境因素导致企业入驻率不高，特色文创企业的招引数量更少，无法形成较为成熟的文创产业聚集效应，造成进驻企业之间缺乏更多关联，无法形成优势互补、利益共享的经济共同体。

　　另外，园区内部空间多以道路划分区域，各区域功能较为独立，连续、封闭的建筑墙体使得室内与室外空间存在一定的封闭性关系，因而缺少内外融合的整体联动。[7]同时，由于园区仍处于开发及运营的起步阶段，缺乏对园区系统科学的“运营前置”专业规划，加之招引的入驻企业未能与园区内有机物体充分结合，缺少场景式消费热议点，无法形成合力以此构成园区特色，吸引与园区定位相匹配的消费人群。

　　5大运河1986文创园建议启示

　　从经济发展的趋势观察，老旧厂房改造式文创园区根植城市历史文化，盘活区域工业遗存，已确实逐渐成为区域经济的推动引擎，带动着区域整体实力提升。

　　在新冠疫情结束的后疫情时代，社会的整体环境仍处于低迷状态，对于大运河1986文创园等民营主导型文创园区来说，更是压力倍增。各级政府更应给予其持续的关注与支持，推出创新型扶助政策，引导文创园区拥有更多稳定向前的运营发展态势，避免昙花一现，造成更多资源损失，否则城市文化产业发展之路只会遇到更多的艰难险阻。

　　作为各老旧厂房改造式文创园区的运营主体，应积极走出去考察学习，避免闭门造车，多借鉴其他地区优秀文创园区的运营发展经验，拒绝一味模仿，从实际出发，扎根本土，对“如何推进文化产业、文创项目”进行思考规划，深挖老旧厂房原有产业特色，明确文创园区独特的发展特色，从而突破现有困境与瓶颈，促进文创园区的健康稳定发展。

　　结语

　　老旧厂房改造而成的文创园区，不仅促进了文创产业的转型升级，丰富了城市文化内涵的传承，还具备打造区域文化新地标、擦亮城市品牌新名片的强大内生动力。但是，以大运河1986文创园为代表的老旧厂房改造式文创园区，仍面临着机遇与挑战并存的发展态势。在全球经济持续低迷的时代背景下，推动老旧厂房提升改建仍是重要议题。因此，要强调老旧厂房、文创园区、有关部门等多者之间的深层次融合，通过合理有序地运营发展，为区域文化产业持续提质赋能。

　　参考文献：

　　[1]南英.BIM技术在老旧厂房改造项目设计中的应用与思考[J].建设科技,2021(15):46-47+60.

　　[2]蔡鑫羽.发展文创产业视角下的旧厂房改造更新研究——以杭州市拱墅区为例[J].建筑与文化,2022(06):127-129.

　　[3]冯宁.石家庄市推进老旧厂房改造文化产业园区过程中存在问题及对策研究[D].石家庄:河北师范大学,2022.

　　[4]王书评.一文看懂大运河文化带发展规划[J].杭州（周刊）,2019(01):18-21.

　　[5]李明哲.我国文化创意产业园区模式研究——以台湾地区台北松山文创园区为例[J].美与时代:城市版,2020(01):100-102.

　　[6]俞云香.文化产业园区提升发展的策略与路径探析——以杭州市文创园区为例[J].牡丹江大学学报,2018 (10):105-108.

　　[7]任惠民,李依倪.空间体验视角下文创园区型工业遗产更新研究——以南京和台北文创园区为例[J].建筑与文化,2019(05):157-159.