老旧小区改造社会工作实务探究——以大连促进小区为例

　　文／马守恒辽宁工业大学土木建筑工程学院副教授硕士生导师

　　天津大学博士研究生

　　刘豫博中央民族大学硕士研究生

　　曹犇辽宁工业大学土木建筑工程学院讲师

　　许东辽宁工业大学土木建筑工程学院副教授

　　王雪英辽宁工业大学土木建筑工程学院教授

　　摘要：文章旨在深入探究社会工作在老旧小区改造中的实际应用，通过分析大连市老旧小区面临的问题和居民的需求，阐述了社会工作在改造过程中的介入角色与方法，包括促进居民参与、协调利益关系、提供社会支持等方面，并结合实际小区案例进行分析，总结经验与启示，旨在为提升老旧小区改造效果及居民生活质量提供有益的参考。

　　关键词：老旧小区；改造；经验与启示

　　引言

　　大连促进小区位于大连甘井子区促进路东侧，始建于1998年左右。由于建设年代较早，当时较低的建设标准已不能适应现代人们的生活。如内部道路沥青破损，铁艺栏杆破损，公共楼梯间窗户玻璃破损、缺失，花坛内部杂乱无章现象严重。再者，老旧小区当年建造时，其外墙、屋顶及挑出构件未做保温处理等。之前，笔者针对辽宁省锦州市的某老旧小区改造进行了研究。主要是通过现场调研、实地测量、居民访谈等方法，分析其现状存在问题，房屋主体改造的策略，包括立面改造、外墙节能改造、屋面节能改造、外门窗节能改造等，进而探索锦州市老旧小区更新的改造策略。但在这些改造方法的探讨中，忽略了业主角度，即大部分改造可能没有顾及业主的需要，而是从政府预算、决策等层面，制定“自上而下式”的改造策略。因此，在本次研究中，笔者着重从社会工作层面，探讨了老旧小区业主的需求以及社会关注的视角。

　　1“三助”体系的引入

　　在老旧小区改造的过程中，多方主体可以参与决策的产出过程，这是目前住宅小区实际改造容易忽视的地方。在所有参与决策的人员中，最重要的主体是居民，同时如小区物业、社区居委会、施工单位等外部主体也应该参与其中。在大连促进小区的改造过程中，社会工作参与巧用日本的“三助”体系以及协同治理理论，全程参与老旧小区改造的“前、中、后”三个阶段，基于老旧小区现状，从完善制度保障“三助”体系运行、提升居民参与能力与积极性、提升居民生活质量，实现社区治理现代化，推进大连老旧小区改造的策划、实施以及运维进展。

　　“三助”体系最初来自日本的自然灾害预防，通过自助、共助以及公助三个维度参与自然灾害预防。在老旧小区改造的过程中，居民的利益取向各异，因此居民与施工单位、社区居委会的关系比较紧张。既有的案例表明，很多老旧小区改造的过程中，为了最大化降低协商带来的时间成本，而采取单一形式的改造方案由居民进行选择，但是这在很大程度上制约了居民的参与感，会加剧后期新配套设施运行的居民的抵触情绪，会造成潜在的博弈和风险，因而笔者将居民和各改造主体之间的对立风险与自然灾害比较，探讨自然灾害预防过程中“共助”的理论与社会工作实务结合的可能性。

　　1.1前期：社会工作通过政策宣导以及社区能人的培育推进自助体系的雏形

　　考虑到大连促进小区回迁房—机关单位分房混合的特点，笔者认为促进小区的居民之间具有熟人社会的特征。小区内除两栋军产房以及12个单元的商品房之外绝大多数为“坐地户”，因而小区内居住年限较长的楼长的作用发挥明显。社会工作者联合社区工作者在传统的单元门张贴通知以及技术治理层面网格微信群的信息传递外，发动楼长开展政策宣导，主要围绕目前初步确定的地下管线、外墙保温、停车位设计、绿化设计、更换窗户等几大方面，鼓励居民积极建言献策，运用自身的权益推动老旧小区改造设计的推进。此外，社会工作者利用自身的专业知识和沟通能力，将与社区居民生活息息相关的政策法规，如住房改造补贴政策、社区创业扶持政策等，以通俗易懂且生动形象的方式传达给居民。然后，通过居民自助层面自我意识的表达，在老旧小区改造的前期真正做到改造内容顺应民意，降低居民由于参与感较低而形成的对立情绪。

　　1.2中期：社会工作通过增能社区党委主导施工过程中的共助体系的建立

　　在前期的需求评估过程中，社会工作者注重培育各协同治理群体的参与意识，利用促进小区内的议事亭，整合社区内的居委会、社会工作者、顺达物业公司、业委会成员、楼长、街道代表、施工单位代表、单元内积极居民代表八大主体，形成每栋楼的老旧小区改造小组，在老旧小区改造的施工以及运维期形成居民议事平台的长效机制，在居民议事平台当中发现问题、解决问题、推进问题。建立定期的多方会议机制，如每周或每两周召开一次包括社区党委、居民代表、施工单位等在内的沟通会议，讨论施工中的问题和解决方案。利用线上平台，如社区专属的App或微信群，及时发布施工动态、解答居民疑问。分配任务和职责，其中社区党委作为小组的主导者领导老旧小区改造的工作小组；社会工作者作为“结构洞”中的主体协调各方力量；顺达物业公司和施工单位代表则代表专业力量，解答有关老旧小区改造过程中的专业问题；楼长、业委会成员以及单元内积极居民代表是问题的提出者，通过三者在施工以及运维过程中的问题感知，将意见反馈到工作小组，进而通过协同治理主体参与解决。

　　以大连促进小区14号楼为例，因其位置处于促进小区的东南角，与促进路主路的高压电线紧邻，在外墙保温阶段，施工单位提出由于春季风力较大，外墙保温过程当中会引起潜在的风险，于是决定暂缓14号楼的外墙保温工作，这引起了14号楼居民的极大不满，居民终于盼来的“暖房子”工程却因为不可抗力因素无法继续。在楼长的反映下，14号楼由于高压电线的问题无法“暖房子”的情况反映到了老旧小区改造小组。施工单位代表在会上充分表达了高压电线可能会出现的施工危险，施工单位领导要对施工工人负责；楼长代表兼居民代表赵女士以及业委会主任张先生则表示，潜在的客观因素应该在前期2个月的工程队考察当中被囊括，现在才提出这样的拒绝理由让人难以接受。社会工作者在听取了矛盾双方的观点后，认为居民的利益诉求应当得到正当性的回应，至少需要更官方的部门印证施工队的判断。周南社区的都书记在社会工作者的引导下，向街道负责科室的分管领导进行汇报，邀请电力部门前来考察，电力部门随即认为可以在专业电力工人的配合下完成施工工作，于是经过半个月的电力部门与施工单位的合作，促进小区14号楼“压哨”完成了“暖房子”工程。

　　14号楼居民代表一位姓魏的居民表示，以前小区里面的问题就是得找社区支部书记才能解决，在老旧小区改造的过程中，能感觉到各个主体都在积极关注小区的改造情况，像14号楼外侧的外墙保温很大程度上也是在居民质疑的基础上，各部门配合的有益成果，让我们现在的生活质量得到很大提高。

　　1.3后期：社会工作者通过联合居民监督议事平台职能发挥推进公助平台的完善

　　社会工作者可以充当居民监督议事平台和公助平台之间的桥梁。定期组织双方的交流会议，让居民监督议事平台能够将居民对于施工过程中的质量、安全、进度等方面的意见和诉求准确传达给公助平台中的施工单位和其他相关方。例如，在会议中，居民代表通过监督议事平台提出施工噪音影响居民休息的问题，社会工作者协调公助平台中的施工单位调整施工时间，减少对居民的干扰。在后期的运维过程当中，社会工作者联合居民侧履行监督议事平台功能发挥的职责，促进小区后期运维过程中较为突出的问题是单元门的损坏和窗户更新的质量问题，兼有居民反映外墙保温质量问题导致的透寒的状况。受限于居民的参与意识较弱以及业委会在老旧小区改造之后逐渐式微，使得老旧小区改造工作小组的作用发挥弱化。

　　社会工作者在发现老旧小区改造小组的危机后，通过联合社区党委重启老旧小区改造的工作小组，在施工单位和业委会的退场后，搭建起社区党委、社会工作者、居民代表、物业代表的工作小组，通过整合12345关于促进小区老旧小区改造问题的投诉，整合出单元门损坏和窗户更新的质量问题占总投诉件的96.4%。周南社区都书记通过街道的指引，向施工单位的运维部提出了相关的统一维修的请求，克服了居民单一主体投诉无门的困境，在社会工作者的监督问询下在一周内修缮了所有破损的单元门，并在半个月内修补了因质量问题导致的居民有异议的问题窗户，同时社会工作者联合辖区物业单位资源，义务性地为辖区内外墙保温透寒问题进行3处修补。

　　2反思：社会工作介入老旧小区改造实务之道

　　2.1“三助”思想对社会工作的指导性

　　在住房改革至今的26年过程中，我国社会的居民关系已经发生天翻地覆的变化，陌生人社会已经显而易见，形成“多重风险、临时信任”的基层社会治理格局，居民不参与以及消极参与成为基层有效治理的“拦路虎”。“三助”体系在社会工作领域的解释力也逐渐从自然灾害预防领域走向社会工作基层治理领域，有效通过社会工作的引导，促进居民自助意识的唤醒以及共助社区议事平台的搭建，通过整合社区既有的社区资源推动老旧小区改造从规划、施工到运维的全过程。

　　2.2社区能人的培育仍是基层治理的重中之重

　　老旧小区改造的过程中，既需要问题的提出者和解决者，更需要各方的连接者，三个环节需要对应的社区能人的支撑，分别是居民代表、社区党委、社会工作者。

　　居民代表尤其是楼长，充分发挥了居民意见的倡导者的作用，将居民对于老旧小区改造的意见建议带到工作小组当中，成功通过问题流，引起政策流的关注以及推动。

　　社区党委在老旧小区改造的过程当中发挥核心作用，社区党委充分连接上级街道科室部门以及施工单位，通过部门之间的行政联动推动老旧小区改造堵点的疏通；社区党委也在老旧小区改造过程当中通过政治吸纳发挥辖区党员的作用，参与到协助楼长工作的志愿服务当中。

　　社会工作者通过专业优势成功发挥“结构洞”的作用，在老旧小区改造中，各主体连接不畅，尤其是居民侧与参与老旧小区改造的实施单位侧的信息不对称和利益不平衡问题，社会工作者通过连接起参与老旧小区改造的各主体，成功形成老旧小区改造工作小组作为居民和实施单位的供需对接，使居民的意愿成功传递到实施单位，实现老旧小区改造过程的高效化以及居民参与获得感的提升。

　　3经验与启示

　　3.1充分重视居民需求

　　老旧小区改造应以居民需求为导向，深入了解居民的实际需求和期望，让居民充分参与改造过程，确保改造方案符合居民利益。只有这样，才能提高居民对改造工作的满意度和支持度，实现改造工作的顺利推进和长效管理。

　　3.2发挥社会工作专业优势

　　社会工作者在老旧小区改造中具有独特的专业优势，能够通过需求评估、资源整合、居民参与促进、利益关系协调等方法，有效解决改造过程中出现的各种问题。应充分发挥社会工作的专业作用，加强社会工作者与政府部门、施工方、居民等各方的合作与沟通，形成工作合力，共同推动老旧小区改造工作。

　　3.3注重社区自治组织建设

　　培育和发展社区自治组织是实现老旧小区长效管理的关键。通过建立业主委员会、居民议事会等自治组织，引导居民自我管理、自我服务，能够提高居民的社区参与意识和能力，增强社区凝聚力和向心力。同时，要加强对自治组织的指导和培训，提高其组织协调能力和管理水平，确保自治组织能够发挥应有的作用。

　　3.4加强社会资源整合与利用

　　老旧小区改造需要大量的资金、技术和人力支持，仅靠政府投入是远远不够的。应积极整合社会资源，动员企业、社会组织、志愿者等各方力量参与改造工作，形成多元化的投入机制和参与模式。通过整合社会资源，不仅能够为改造工作提供更多的支持，还能够丰富社区服务内容，提升社区服务质量。

　　3.5持续关注社区发展

　　老旧小区改造不仅仅是硬件设施的改善，更重要的是社区的可持续发展。在改造完成后，应持续关注社区的发展动态，加强社区管理和服务，开展社区教育和文化活动，培育社区社会组织，不断提升居民的综合素质和社区文明程度，促进社区的和谐稳定发展。

　　结语

　　老旧小区改造是一项复杂的系统工程，涉及居民的切身利益和城市的发展。社会工作在老旧小区改造中具有重要的实践意义和价值，能够通过专业的方法和手段，促进居民参与、协调利益关系、提供社会支持，推动改造工作的顺利进行，提升居民的生活质量和社区的整体发展水平。在今后的老旧小区改造工作中，应进一步加强社会工作的介入和应用，不断总结经验，创新工作方法，为实现老旧小区的美丽蜕变和居民的美好生活贡献力量。

　　参考文献：

　　[1]王家茂,何思阳.城市郊区老旧小区改造问题与对策研究[J].安徽建筑,2024,31(8):36-38.

　　[2]马守恒,许东,王雪英.锦州市老旧小区现状及改造策略研究[J].建筑与文化,2022,223(10):148-150.

　　[3]王雪英,许东,丁波,等.老旧住宅套型改造案例研究[J].建筑与文化,2022,223(7):145-147.

　　[4]马守恒,郭晓玉,张宇晴.模块建筑之“集装箱住宅”研究[J].建筑与文化,2018,174(9):115-116.

　　[5]林传斌.老旧小区改造居民参与行为影响机理及引导对策研究[J].中国住宅设施,2023,246(11):7-9.

　　[6]冷海燕.城市老旧小区居民公共意识构建的行动策略研究[D].西南财经大学,2023.

　　[7]朱诗韵.社会工作参与城市老旧小区的网格治理研究[D].中南大学,2022.

　　[8]马守恒.既有住宅改造临时性住房研究[J].建筑与文化,2022,223(11):152-154.