商业房地产：冬天还未结束

　　银行还在经受另一轮的房地产相关坏账考验：这次不再是民用住宅的紧缩，而将会是浮华的商用地产。

　　某种程度上来说，投资房地产是宽心的。对许多人来说，毕竟那些看得见的砖瓦是实实在在的资产，并不像那些金融市场复杂的证券，成天交易而且波动不定。

　　但是，这种资产的有形性特征也会导致过度投机。银行总是愿意以房产抵押发放贷款，可放出越多资金，房地产价格也就越高。

　　经过两年阵痛后，美国房屋价格似乎开始企稳。但是，现在的焦点开始转向商业房地产市场。大量的银行贷款被捆绑打包成有着商业房产抵押支持的复杂债券(CMBS)，由于银行借款资金的推动使得商业房地产价格急剧飙升，然而目前这些贷款违约率开始上升。因此，借助于低廉的融资，投机者又一次运用古老的伎俩：用租金偿还利息和预期资本升值。

　　现在看来这种方法的收益也还不错。信息服务机构IPD计算了全球商业泛地产收益指数，在1998年和2007年之间，该指数增长了3倍，超过了全球股票市场收益。

　　但是现在，商业地产的空置率猛增，而且在一些商业领域，比如投行对办公的需求可能再也回不到以前的顶峰时期了。

　　小银行将损失更多泡沫的余波在金融市场中可能会持续很久。华尔街在庆祝道琼斯指数重回9000点，但是第一次道琼斯指数越过9000点是在11年前，也就是1998年。同证券市场一样，房地产市场的状况也是如此，在日本，土地价格距1991年的高峰仍然低60%左右。

　　早在十年前，美国房屋购买者接受了错误的信念，即被反复灌输从美国全国看来，自二战后房屋价格不会下跌，然而现在房屋价格的确下跌了。由于商业房产的所有者努力避免因为现在出售房产而造成确定的损失，因此商业房产交易清淡。那些房主暗地认为商业房地产市场马上将会反弹，但是价格下行的阶段或许还会延长。

　　这样的下跌将会使得银行进一步蒙受损失。尽管银行不可避免地遭遇诸如商业抵押担保证券(CMBS)交易债券的损失，银行也很可能慢慢减记商业房地产贷款。另外一方面，随着这些公司需要再融资，除非银行能够筹集更多资金，否则这些贷款的损失将不避免。

　　信贷评级机构Realpoint表示，在过去的12个月里已有近290亿美元、约占整体的3.5%的商业抵押担保证券贷款成为拖欠账款(借款人没有按时交纳利息)。该机构认为到今年年底，拖欠率有可能达到6%。

　　德意志银行的分析师理查德？帕克斯认为商业抵押担保证券违约率最终将达到12%。商业抵押担保贷款违约率升高连同不良建筑业贷款一起，可能将造成美国银行在商业物产上损失2000亿到2300亿美元。而许多小银行将因此破产。

　　大多数损失很可能发生在小的地区银行，而不是去年动荡的华尔街巨头。如果这些贷款的损失是潜在并且致命的话，这将使得美国政府左右为难。政府会否允许这些太小不值得援救的银行倒闭，进而摧垮银行所服务的地区经济？可是如果施手援助的话，监管者资金又从何而来呢？租金下降扩散至全球这个困境还将扩散至全球，因为商业房地产的下跌比居民住房地产有更大的区域扩散性。在新加坡和中国香港等亚洲金融中心、印度和俄罗斯等新兴市场经济国家、西班牙和爱尔兰等欧洲国家，商业地产价格和租金已经开始不同程度下滑。

　　意大利最大的地产公司之一Risanamento正在想尽办法逃避债主们。在西班牙和爱尔兰，房屋空置量激增、房地产价格暴跌，而工地上的起重机也只能在那里“袖手旁观”。

　　在过去的一年里，匈牙利的布达佩斯的房屋空置率已飙升至15%，而捷克的布拉格的空置率已经翻了一番(大约10%)。租金下降最多的城市是俄罗斯，莫斯科的房屋租金在到6月底为止的12个月里下滑了63%。随着近五分之一的办公物业空闲，房屋租金及售价有可能进一步走低。

　　亚洲也没有逃脱房产市场下滑这一魔掌。像新加坡、中国香港这样的金融中心为亚洲受波及最严重的物业市场。随着银行大军的失业，银行存款余额萎缩，办公空间需求量会进一步减少。

　　高纬物业顾问有限公司表示，新加坡优质办公区最先在亚洲降低租金，2008年6月到2009年6月间暴跌近50%以上。同期，中国香港以43%的下跌率紧随其后。孟买(40%)及中国上海(32%)位居第三和第四。

　　更大的危险在于拒绝承认问题的严重性。也有一些国家开始意识到问题的严重性：在英国，商业房产实际价格下跌了50%，大的房地产集团已经筹集资金来支撑其报表和降价来吸引外国投资者来伦敦买房。

　　从过去的日本例子可以告诉我们，短期大幅降价比长期的市场低迷和拒绝问题严重性要来得更加明智。