央企地产新势力：800亿融资图谋
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-08-18 13:55
在一片内忧外患声中，中粮地产终于开启了自己的融资机器。8月11日晚间，公司发布公告，向控股股东中粮集团有限公司贷款15.8亿元，用于发展公司在北京顺义区后沙峪项目。
这十几亿资金的注入，对中粮地产无异于一针强心剂。根据公告，其一季度营业总收入不足1.2亿元，甚至比低迷的2008年同期还下滑47%。这样的成绩对于一家央企地产公司来说确实有些“寒酸”。关键时刻，母公司中粮集团还是伸出了援手。
不过中粮集团的动作似乎已经晚了一步。进入2009年第二季度，其他央企旗下的地产企业就已经纷纷启动融资计划，通过各种途径吸纳资金。
据悉，当前国资委分管的136家央企中，近八成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家，如中国建筑、保利地产、远洋地产、华润置地等；辅业包含房地产的央企则近90家，其主业原本和地产关系不大，来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，这些企业组成了最新的一支融资和拿地大军。专业人士推算，目前央企房地产业务的资产总量已超过3000 亿元。
《投资者报》调查统计显示，2009年2月至今的半年时间内，11家央企地产公司进行融资，总额达831.8亿元，而这些融资动作大多集中在地王频出的6、7、8月份。方兴地产和远洋地产均闯入融资“百亿俱乐部”， 与同是融资80亿元的保利地产和中建地产位列融资榜前三名。
央企地产公司的融资机器正渐入佳境，相比于大型民企和国企更显出强势姿态。各大央企纷纷“押宝”旗下地产业务，以求形成新的业绩增长点。在土地市场扮演“领涨者”之后，央企又开始酝酿一场资本市场的狂欢。
然而，这场资本狂欢必将引爆业绩吗？别忘了，另一种可能是，引“爆”地产业和它们自己。
800亿：银行、东家都给钱
在上海、杭州等地新房库存告急之时，“政府部门正力促开发商加紧扩大供应量。”克而瑞中国研究中心总经理陈啸天告诉记者。
与此同时，开发商们通过银行信贷、股票上市、发行债券等融资手段强力补血，一个个养得“兵强马壮”。
证监会宣布IPO重启后的7月，A股市场迎来了一片央企地产公司热闹的融资景象。
7月25日，招商局集团旗下的招商地产发布公告，将向不超过10名特定投资者发行最多2亿股，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。这次融资距离其上次增发募资才仅仅8个月——去年11月底，招商地产就增发4.5亿股，募集资金59.4亿元。
而不久前的7月15日，同属央企旗下的保利地产也向包括中国保利集团在内的8名特定对象非公开发行3.3亿A股，募集资金78.15亿元。
7月29日成功IPO的中国建筑也在招股书中表示，会将募集资金中的80亿元投向旗下中建地产的24个项目，这些项目建筑面积总和高达652万平方米，这意味着中建地产旗下一大半的土地储备将借助这一轮母公司融资开发。
除了A股市场，央企地产公司在H股市场也在加紧融资。5月下旬，华润置地发布公告称，拟通过配售3亿股股份，融资38.2亿元，用于添置土地储备和日后企业的运营资金。在今年3月和7月，方兴地产也先后增发24.5亿元和10.5亿元。
随着2009年银行信贷额度放开，上市央企地产就已经积极寻求融资渠道。上半年，中国楼市上演了一出由开发商、购房者、机构、银行共同演绎的跌宕起伏的大戏，而其中央企地产公司的表现尤为突出。
在央企地产公司831.8亿元融资额中，来自银行授信的资金为345亿元，而各种增发融资额为405.5亿元，其余81.3亿元则为发行公司债以及向金融机构借贷。
“授信并不等于银行直接贷资金给开发商，这只能代表一个初步意向。”对于房企的融资渠道，北京民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇表示，“来自银行的授信并非真金白银，企业的有效融资还要看增发和信贷。”
如果按照这一标准和前文所述，央企地产公司的表现就显得更加强势。
对于上市公司来说，增发虽会稀释股权，但却能为企业发展提供更多财力支持。“其实别的大型房企也有自己的增发计划，但今年央企的表现实在太不寻常了。这些企业拥有其他企业难以比拟的优势，但在过去的表现一直很低调。”一位不愿透露身份的房企高管告诉记者，除了远洋地产、保利地产这样的大型企业外，央企中主营商品住宅并且跨区域开发的子公司并不多。“今年央企将如此众多的财力投入地产业务，已经对整个行业造成了冲击，而且泡沫也逐渐蓄势。”
远洋标本：央企“规则”优势
“在2008年至今的这一轮房地产调整中，国资尤其是央企得到的大规模银行信贷支持远大于民企。”中国房地产协会副会长顾云昌认为，正是由于难以比拟的融资优势，才使得方兴地产、中泽置业这些曾经“默默无闻”的央企子公司在拿地时突然变得“财大气粗”。
一位不愿透露姓名的房地产业资深人士表示：“政府为保增长、保民生、保稳定，首先要稳定央企，国家4万亿投资更多地分配给了央企。”
而面对当前各类央企都将巨额资金砸向房地产行业的现状，作为央企“出资人”，国资委却以“这是企业的正常经营行为”表示不做干预。
“国资委对央企‘唯利是图’的表现监而不管，很大一部分原因是在金融危机影响下，让路于政府的救市措施，非主业央企积极投资房地产业务，能够更快拉动经济增长。”上述房地产业资深人士认为。
6月中旬，远洋地产控股有限公司发布公告宣布，将以境内全资子公司——远洋地产有限公司作为主体，于境内发行6年期、总额为26亿元人民币的公司债券。远洋地产由此成为2007年以来首家发行人民币债券的内地在港上市房企。
此次远洋地产发行公司债改变了以往中资地产公司向证监会申请的方式，而是以全资子公司作为主体，由发改委审批。如此一来，不仅审批更为快捷，而且融资规模大。更引人关注的是，公司发行债票面利率范围多在4.4%~8%之间，远洋地产此次就是以4.4%的下限利率发行。
但并非所有企业都能按照远洋地产的“套路”发行公司债，国泰君安证券分析师姚峣就表示：远洋有大型央企背景，其模式不容易复制。
即便单从融资成本的角度看，民企的信贷成本就要高出许多。今年5月，龙湖置地发行14亿元公司债券，该债券为期7年，票面年利率为6.7%。而7月底富力地产拟发行的60亿元公司债，票面利率也在5%左右。
实际上，央企的豪迈出手不仅被业内视为“十余年罕见”，也让力图借势再创辉煌的民营资本和中小规模的国企都牢骚满腹。
“(央企)利率大概只有3%，但是像华远地产的公司融资成本可能要到5%~6.5%，利率几乎差一倍。”7月初，当方兴地产以40.6亿元拍下广渠路15号地时，华远地产董事长任志强直言央企在融资成本上更具优势。“三年开发时间累积下来的资金成本差出好几亿元。”
正如任志强所说，就在拍下地之前一个月，方兴地产收到中国对外经济贸易信托有限公司通知，其贷款利率下浮20%，由4.374%下浮至3.888%。“此次利率下调与中化集团的央企背景关系重大。”某知名房企高管直言不讳。
随后的中粮地产也分别从深国投信托有限公司和中国银行获得优惠贷款利率。
“因为在融资渠道和成本等方面更具优势和资本，央企本轮的融资高峰并不是急功近利的表现。相反这更像是业务调整——母公司正将资金转移到地产业务中去。”长江兴业投资管理有限公司总经理孙辉乔近来接触了几家大型房企，他明显感觉到央企正在地产领域发力。
“最直接的结果就是这些地产企业市值和资产总值增加。”站在投资者的角度，孙辉乔认为忙于融资的央企地产公司颇具增长性。
但需要注意的是，上半年依仗母公司势力高价买地的大部分不乏主业非地产的央企。这些央企花高价买地的动机被认为是用信贷资金“炒地”，以避开通货膨胀。很多经济学家担心，央企“炒地”现象频繁涌现会吹大房地产行业的泡沫。
保利超万科：格局开始转变
8月5日，保利地产以19.9亿拍得苏州30万平方米地块。这是继重庆、成都和北京大兴之后，保利地产拿下的第四块区域地王。从今年4月以来，保利地产已经斥资百亿元拿地，势头远超其他房企大鳄。在高歌猛进的同时，保利也在积极补充着“体力”：7月中旬，公司顺利实现增发融资80亿元的计划，为旗下8个在建项目筹得了资金。
战线的不断拉长让保利地产迅速壮大起来。2008年，其年销售额刚刚突破百亿大关，仍只有万科三分之一。但到今年上半年，保利地产销售额达到210.5亿元，与首位万科的差距仅为70亿元。照这样的发展态势，保利坐上房企“老大”的宝座只是时间问题。
而被称为四大房企的“保(利)、万(科)、招(商)、金(地)”中，另一家央企地产公司招商地产也在寻求业绩突破。
根据招商地产财报显示：公司2009年一季度末手持现金72亿元，净负债率仅为29.9%，财务状况十分宽松。但招商地产还是在7月通过定向增发50亿元的方式，向母公司购买了一块项目用地，余款用于北京公园1872三期等6个项目工程建设。
截至上半年，招商地产已经完成销售额80亿元，在多个项目追加投入后，年度销售额有望超过百亿元目标。不仅如此，招商地产董秘刘宁也透露：“下半年将会加大拿地力度。”
在2009年央企地产公司的融资行为中，面向母公司的定向增发有5例。而增发的直接目的就是将母公司旗下的地产业务转移到自己名下，这无疑将带动其资产规模、营业收入、盈利水平上升。
巨额的融资和投入为公司发展提供了保障：保利地产、招商地产和华侨城A等(均在4月31日《投资者报》评出的“最具价值10大官系地产股”之列)几家上市央企地产公司都颇受投资机构青睐，已经连续数月获得“增持”评级。
……
这十几亿资金的注入，对中粮地产无异于一针强心剂。根据公告，其一季度营业总收入不足1.2亿元，甚至比低迷的2008年同期还下滑47%。这样的成绩对于一家央企地产公司来说确实有些“寒酸”。关键时刻，母公司中粮集团还是伸出了援手。
不过中粮集团的动作似乎已经晚了一步。进入2009年第二季度，其他央企旗下的地产企业就已经纷纷启动融资计划，通过各种途径吸纳资金。
据悉，当前国资委分管的136家央企中，近八成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家，如中国建筑、保利地产、远洋地产、华润置地等；辅业包含房地产的央企则近90家，其主业原本和地产关系不大，来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，这些企业组成了最新的一支融资和拿地大军。专业人士推算，目前央企房地产业务的资产总量已超过3000 亿元。
《投资者报》调查统计显示，2009年2月至今的半年时间内，11家央企地产公司进行融资，总额达831.8亿元，而这些融资动作大多集中在地王频出的6、7、8月份。方兴地产和远洋地产均闯入融资“百亿俱乐部”， 与同是融资80亿元的保利地产和中建地产位列融资榜前三名。
央企地产公司的融资机器正渐入佳境，相比于大型民企和国企更显出强势姿态。各大央企纷纷“押宝”旗下地产业务，以求形成新的业绩增长点。在土地市场扮演“领涨者”之后，央企又开始酝酿一场资本市场的狂欢。
然而，这场资本狂欢必将引爆业绩吗？别忘了，另一种可能是，引“爆”地产业和它们自己。
800亿：银行、东家都给钱
在上海、杭州等地新房库存告急之时，“政府部门正力促开发商加紧扩大供应量。”克而瑞中国研究中心总经理陈啸天告诉记者。
与此同时，开发商们通过银行信贷、股票上市、发行债券等融资手段强力补血，一个个养得“兵强马壮”。
证监会宣布IPO重启后的7月，A股市场迎来了一片央企地产公司热闹的融资景象。
7月25日，招商局集团旗下的招商地产发布公告，将向不超过10名特定投资者发行最多2亿股，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。这次融资距离其上次增发募资才仅仅8个月——去年11月底，招商地产就增发4.5亿股，募集资金59.4亿元。
而不久前的7月15日，同属央企旗下的保利地产也向包括中国保利集团在内的8名特定对象非公开发行3.3亿A股，募集资金78.15亿元。
7月29日成功IPO的中国建筑也在招股书中表示，会将募集资金中的80亿元投向旗下中建地产的24个项目，这些项目建筑面积总和高达652万平方米，这意味着中建地产旗下一大半的土地储备将借助这一轮母公司融资开发。
除了A股市场，央企地产公司在H股市场也在加紧融资。5月下旬，华润置地发布公告称，拟通过配售3亿股股份，融资38.2亿元，用于添置土地储备和日后企业的运营资金。在今年3月和7月，方兴地产也先后增发24.5亿元和10.5亿元。
随着2009年银行信贷额度放开，上市央企地产就已经积极寻求融资渠道。上半年，中国楼市上演了一出由开发商、购房者、机构、银行共同演绎的跌宕起伏的大戏，而其中央企地产公司的表现尤为突出。
在央企地产公司831.8亿元融资额中，来自银行授信的资金为345亿元，而各种增发融资额为405.5亿元，其余81.3亿元则为发行公司债以及向金融机构借贷。
“授信并不等于银行直接贷资金给开发商，这只能代表一个初步意向。”对于房企的融资渠道，北京民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇表示，“来自银行的授信并非真金白银，企业的有效融资还要看增发和信贷。”
如果按照这一标准和前文所述，央企地产公司的表现就显得更加强势。
对于上市公司来说，增发虽会稀释股权，但却能为企业发展提供更多财力支持。“其实别的大型房企也有自己的增发计划，但今年央企的表现实在太不寻常了。这些企业拥有其他企业难以比拟的优势，但在过去的表现一直很低调。”一位不愿透露身份的房企高管告诉记者，除了远洋地产、保利地产这样的大型企业外，央企中主营商品住宅并且跨区域开发的子公司并不多。“今年央企将如此众多的财力投入地产业务，已经对整个行业造成了冲击，而且泡沫也逐渐蓄势。”
远洋标本：央企“规则”优势
“在2008年至今的这一轮房地产调整中，国资尤其是央企得到的大规模银行信贷支持远大于民企。”中国房地产协会副会长顾云昌认为，正是由于难以比拟的融资优势，才使得方兴地产、中泽置业这些曾经“默默无闻”的央企子公司在拿地时突然变得“财大气粗”。
一位不愿透露姓名的房地产业资深人士表示：“政府为保增长、保民生、保稳定，首先要稳定央企，国家4万亿投资更多地分配给了央企。”
而面对当前各类央企都将巨额资金砸向房地产行业的现状，作为央企“出资人”，国资委却以“这是企业的正常经营行为”表示不做干预。
“国资委对央企‘唯利是图’的表现监而不管，很大一部分原因是在金融危机影响下，让路于政府的救市措施，非主业央企积极投资房地产业务，能够更快拉动经济增长。”上述房地产业资深人士认为。
6月中旬，远洋地产控股有限公司发布公告宣布，将以境内全资子公司——远洋地产有限公司作为主体，于境内发行6年期、总额为26亿元人民币的公司债券。远洋地产由此成为2007年以来首家发行人民币债券的内地在港上市房企。
此次远洋地产发行公司债改变了以往中资地产公司向证监会申请的方式，而是以全资子公司作为主体，由发改委审批。如此一来，不仅审批更为快捷，而且融资规模大。更引人关注的是，公司发行债票面利率范围多在4.4%~8%之间，远洋地产此次就是以4.4%的下限利率发行。
但并非所有企业都能按照远洋地产的“套路”发行公司债，国泰君安证券分析师姚峣就表示：远洋有大型央企背景，其模式不容易复制。
即便单从融资成本的角度看，民企的信贷成本就要高出许多。今年5月，龙湖置地发行14亿元公司债券，该债券为期7年，票面年利率为6.7%。而7月底富力地产拟发行的60亿元公司债，票面利率也在5%左右。
实际上，央企的豪迈出手不仅被业内视为“十余年罕见”，也让力图借势再创辉煌的民营资本和中小规模的国企都牢骚满腹。
“(央企)利率大概只有3%，但是像华远地产的公司融资成本可能要到5%~6.5%，利率几乎差一倍。”7月初，当方兴地产以40.6亿元拍下广渠路15号地时，华远地产董事长任志强直言央企在融资成本上更具优势。“三年开发时间累积下来的资金成本差出好几亿元。”
正如任志强所说，就在拍下地之前一个月，方兴地产收到中国对外经济贸易信托有限公司通知，其贷款利率下浮20%，由4.374%下浮至3.888%。“此次利率下调与中化集团的央企背景关系重大。”某知名房企高管直言不讳。
随后的中粮地产也分别从深国投信托有限公司和中国银行获得优惠贷款利率。
“因为在融资渠道和成本等方面更具优势和资本，央企本轮的融资高峰并不是急功近利的表现。相反这更像是业务调整——母公司正将资金转移到地产业务中去。”长江兴业投资管理有限公司总经理孙辉乔近来接触了几家大型房企，他明显感觉到央企正在地产领域发力。
“最直接的结果就是这些地产企业市值和资产总值增加。”站在投资者的角度，孙辉乔认为忙于融资的央企地产公司颇具增长性。
但需要注意的是，上半年依仗母公司势力高价买地的大部分不乏主业非地产的央企。这些央企花高价买地的动机被认为是用信贷资金“炒地”，以避开通货膨胀。很多经济学家担心，央企“炒地”现象频繁涌现会吹大房地产行业的泡沫。
保利超万科：格局开始转变
8月5日，保利地产以19.9亿拍得苏州30万平方米地块。这是继重庆、成都和北京大兴之后，保利地产拿下的第四块区域地王。从今年4月以来，保利地产已经斥资百亿元拿地，势头远超其他房企大鳄。在高歌猛进的同时，保利也在积极补充着“体力”：7月中旬，公司顺利实现增发融资80亿元的计划，为旗下8个在建项目筹得了资金。
战线的不断拉长让保利地产迅速壮大起来。2008年，其年销售额刚刚突破百亿大关，仍只有万科三分之一。但到今年上半年，保利地产销售额达到210.5亿元，与首位万科的差距仅为70亿元。照这样的发展态势，保利坐上房企“老大”的宝座只是时间问题。
而被称为四大房企的“保(利)、万(科)、招(商)、金(地)”中，另一家央企地产公司招商地产也在寻求业绩突破。
根据招商地产财报显示：公司2009年一季度末手持现金72亿元，净负债率仅为29.9%，财务状况十分宽松。但招商地产还是在7月通过定向增发50亿元的方式，向母公司购买了一块项目用地，余款用于北京公园1872三期等6个项目工程建设。
截至上半年，招商地产已经完成销售额80亿元，在多个项目追加投入后，年度销售额有望超过百亿元目标。不仅如此，招商地产董秘刘宁也透露：“下半年将会加大拿地力度。”
在2009年央企地产公司的融资行为中，面向母公司的定向增发有5例。而增发的直接目的就是将母公司旗下的地产业务转移到自己名下，这无疑将带动其资产规模、营业收入、盈利水平上升。
巨额的融资和投入为公司发展提供了保障：保利地产、招商地产和华侨城A等(均在4月31日《投资者报》评出的“最具价值10大官系地产股”之列)几家上市央企地产公司都颇受投资机构青睐，已经连续数月获得“增持”评级。
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