金地褪色
- 来源:投资者报
- 关键字:金地,周转率,收益,商业地产
- 发布时间:2011-09-26 09:24
具有行业标杆性质的万科A（000002.SZ）、招商地产（000024.SZ）、保利地产（600048.SH）、金地集团四大上市房企的半年报，除金地集团上半年业绩同比下滑61.05%之外，其余均实现业绩上涨，万科小幅上涨5.88%，招商地产上涨39.84%，保利地产则大涨71.74%。
8月份销售数据也给了金地当头一棒，公司当月签约面积同比减少38.6%，签约金额同比减少26.2%。
《投资者报》结合中报业绩，以扣除非经常性损益后的净资产收益率对全部地产上市企业进行排名，结果显示，金地集团净资产收益率只有2.53%，排名也从去年同期的第25名变为第61名，在“招保万金”中表现最差。而总资产周转率和销售净利率下降是导致这一结果的两大罪魁祸首。
周转率垫底的模式之困
“全款九六折，贷款九九折”，此前坚守价格的金地也悄然打折。《投资者报》记者9月中下旬从位于北京大兴新城北区的金地仰山项目销售处了解到，尽管该项目周边已建成占地3.8公顷的翡翠公园和22.8公顷的滨河公园，但后期销售并不理想。
销售的不理想，更加剧了周转率的下降。只是半年前，金地已经开始重视周转率问题。
“我们不是因为今年市场不好才提出要快速周转，而是因为以前周转率偏低。”这是今年3月18日金地集团召开2010年度业绩会前，金地总裁黄俊灿谈到周转率时对媒体的表态。
但在地产调控不断加剧的今年，金地提升周转率的决心未见成效。上半年，金地扣除非经常性损益后的总资产周转率只有0.07次，从《投资者报》上述排行结果看，上半年全部地产公司的总资产周转率平均值为0.11次，金地这一数值在120多家上市房企中排在第85名。
金地这一周转水平在“招保万金”中也属垫底，远低于招商地产的0.13次，也低于保利地产的0.09次和万科的0.08次。这直接导致金地集团上半年的净资产收益率只有2.53%，低于保利地产的9.09%，低于招商地产的7.8%，也低于万科的6.52%。
周转率是房企运营的重要指标，尤其在熊市中，衡量一家房企的运营能力时，周转率的重要性甚至高于净利润。周转率也一直是金地集团追求的目标。
数据显示，金地2007年底，其总资产周转率保持在0.42次。但此后几年，金地集团的周转率一直不理想，2008年降至0.32次，2009年进一步下降为0.27次。虽然2010年底升至0.31次，但今年一季度0.03次和上半年0.07次的总资产周转率，又回到了2008年的水平，当年一季度和上半年的总资产周转率和今年完全相同，分别为0.03次和0.07次。
金地集团周转率之所以在“招保万金”中垫底，与公司战略一脉相承，既与金地多数项目处于一线城市受政策调控影响较大有关，也与其偏重开发高端楼盘有关。“薄利多销、快速周转”已成为房企在逆市中的主要销售策略，但固守大城市高端项目的金地显然享受不到这一好处。
事实上，自去年中报就可看出，“招保万金”已分裂为两个阵营，万科和保利更加追求快速的周转率和销售资金的回笼，被业内称作“周转派”；而招商地产和金地集团更注重打造精细产品，定位以中高端住宅为主，被称作“产品派”。
国金证券分析师曹旭特对《投资者报》表示，在房贷和货币政策存在变数的情况下，房企推盘程度和销售策略的不同必然带来差异化的销售表现。
事实证明，与“周转派”万科与保利相比，“产品派”金地集团与招商地产的表现相对逊色。据Wind数据统计，金地集团今年二季度的存货数据为605.9亿元，而去年同期为453.63亿元，同比增长33.57%，与今年一季度522.45亿元的存货相比，二季度环比增长16%。
为提升周转率，金地目前正在调整既有战略。金地北京公司一名王姓人士对《投资者报》表示，正在考虑调整产品供应结构和销售节奏，期待下半年销售突围。“公司今年已加大了二三线城市的开工计划，优先推出符合市场需求的中小户型产品，同时放缓高端物业的整体开发，快速推进住宅产品系列化。将逐渐加大推盘量，非一线城市的供应量占比将提升。”
不过，提升周转率、加大推盘量的另一个策略是要保证足够的开发土地，但金地在这方面也相对落后。从中报看，目前保利地产与万科的土地储备量十分接近，是拿地最多的房企，比排名第三的首开股份多出一倍。
位于榜单第四名的荣盛发展土地储备已成功赶超招商、金地等大型房企。相比之下，金地集团上半年仅拿下一幅地块，其目前的土地储备量不足1500平方米，已接近警戒水平。
净利下降背后的定位之忧
造就金地集团净资产收益率下降的因素中，除了以资产周转率衡量的运营能力外，以销售净利率衡量的营业收入能力也起着至关重要的作用。从排行榜看，正是由于金地上半年销售净利率偏低，导致其净资产收益率同比大降。
扣除非经常性损益后，金地上半年的销售净利率为8.74%，这样一数据在行业中处于什么水平呢？
从《投资者报》统计数据看，上半年120多家上市房企的销售净利率平均值为18.27%，而金地的销售净利率不到行业平均值的一半，在全部上市房企中，其销售净利率排到了第57名。与其它三家房企龙头的销售净利率比，金地也相差甚远。远低于保利地产的18.33%和招商地产的18.15%，也大大低于万科的14.74%。
金地集团上半年销售净利率低的原因主要是上半年销售利润差。今年上半年，金地实现营业收入51.6亿元，实现净利润4.8亿元，同比双双下降，下降比例分别达到41%和61%。与此相应，公司上半年房地产项目结算面积为35.46万平方米，同比下降52%，结算收入48.38亿元，同比下降43.2%。
若扣除非经常性损益，金地集团上半年的净利润只有4.51亿元，而万科和保利地产上半年扣除非经常性损益后的净利润分别为29.47亿元、27.84亿元，分别是金地净利润的6倍多。扩张不如金地集团的招商地产上半年扣除非经常性损益后的净利润也有14.69万元，是金地净利的3倍多。
值得注意的是，金地集团今年全年销售目标是400亿元，但今年1~7月完成销售金额只有137.3亿元，仅为全年目标的34%。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此表示，金地近年产品偏向中高端，但高端产品受调控影响较大。
销售下降的情况下，金地在今年中报中称，将对全年的开竣工计划进行调整，新开工面积从283万平方米上调到383万平方米，主要增加了一些二三线城市如西安、长沙、武汉、绍兴等地的项目开工数，增加可售资源，并优先推出符合市场需求的中小户型产品。
因时转向，进军二三线城市的做法无疑值得称道，但与众多同行比，金地还是迟了一大步。
上半年，一线城市的楼市面临调控和限购的双重压力，不少开发商早已转战调控相对宽松的二三线城市。这些城市因调控政策执行不严导致楼市依然火热，房价一路看涨，让提前布局的房企获益不浅，万科、恒大、保利等大型房企今年二季度之所以继续保持强劲增长势头，就主要靠二三线城市项目贡献利润。
但7月12日，国务院召开常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取限购措施，”新一轮限购山雨欲来，二三线城市“避风港”不再避风。金地此时选择布局二三线城市，显然已错过最佳时机。
但金地总裁黄俊灿不以为然，他认为二三线城市面临的新一轮“限购”对地产公司影响不大，“金地进入的19个城市大多已经在限购名单之列，即使有新增名单，业务所占份额也不会太大，”并称上半年实现的销售均价和预期相比有下降，但基本上并未降价，“完成全年400亿元的销售目标还是有机会的。”
不过，此前公布的8月份数据给黄俊灿浇了一盆凉水。今年8月份，公司实现签约面积16.3万平方米，同比减少38.6%；签约金额22.2亿元，同比减少26.2%。而且，受制于项目区域布局和产品定位影响，金地8月销售环比同样下滑，销售表现低于行业。
金地8月份单月销售16.3万平米，环比下降7.4%，而根据广发证券跟踪的33个主要城市的成交量看，8月销售环比略降1.9%，而全国住宅销量环比增加3%，金地销售数据表现低于行业整体情况。
商业地产转型之惑
在许多地产公司为躲避调控而转移到二三线城市之时，金地仍固守在一线城市，在许多房企为加快周转率而加大普通住宅项目开发时，金地仍对高端项目和精细化产品乐此不疲。因此，业内称金地为“后知后觉”。
让金地后知后觉却信心不改的是，其年初提出的一项名叫“一体两翼”的转型战略，内容是“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”。
黄俊灿在年初业绩会上表示，未来5年，商业地产投资额度将占集团总投资额的20%左右。这意味着，金地5年后商业地产的规模达到600亿元，相当于再造一个金地。金地集团战略管理部总经理王勇事后补充，今年金地投资189亿元，其中包括住宅和商业。而商业综合体项目重点会以二线发达城市为主，兼顾一三线城市机会。
金地转型确切时间是去年年中的人事地震，短短40天内，原董事会秘书郭国强、两名创始人物原上海分公司总经理赵汉忠和原集团公司总裁张华纲接连辞职，随着理念不合的“元老们”的相继离去，曾经花钱最猛的金地集团转型商业地产金融。
金地商业地产公司去年9月成立，目前包括北京的金地中心、西安曲江的商业综合体、浙江绍兴的商业街以及深圳的旧城改造城市综合体项目在内的相关商业资产已转移至商业公司旗下。黄俊灿日前表示，“目前金地旗下商业地产总价值量大概有60亿~70亿元，未来公司还将逐步对商业地产做更多的投入。”
谈到目前商业地产过热，可能出现僧多粥少现象时，金地集团商业地产公司常务副总裁潘韬以超市为例指出，“目前中国真正能够成为合作伙伴的超市，以金地的标准不超过8家，全国未来两三年要建几百个购物中心，抢这8家超市，僧多粥少，招不来商，即使招来商同质化现象也非常严重。”
万达是商业地产的大佬，但万达董事长王健林评价当前众多房企转型商业地产时深表忧虑：“他们已经错过了最好的时机，当初主动转型的时候没有抓住，等调控了、限购了才开始被动转型，会造成很多潜在的问题。”
王健林认为很多企业低估了做商业地产的难度，商业地产不仅需要设计、建造，还要管理，而真正收益就体现在管理运营上，“预算租金1亿元，管理不到位只收回来了5000万元，你所有的模式再好看、再严密都会付诸东流。”
商业地产对资金的要求也较大，尽管金地集团向来以探索Reits、破冰“美元地产基金”、设立房地产私募投资公司、搭建信托融资平台为业界所津津乐道，但是这家为“多元化融资路径”筹措多年的公司长期以来现金饥渴。
上市十年的金地集团，目前已经连续7 年经营性现金净流出，上半年公司的经营性现金净流量为净流出 51.38 亿元，而万科已实现连续第三年经营性现金净流入，公司的抗风险能力明显低于万科。
《投资者报》记者 赖智慧
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