该预防可能带来的哪些风险
- 来源:金融理财
- 关键字:风险,投资,住房,利益
- 发布时间:2011-10-25 17:02
□ 本刊记者 张萌 l 文
国内房价迟早会有一次较大的调整，而且调整已近在眼前。然而，考验政府“调控艺术”的是，住房货币化以来，我国还没有经历过一个较长时间的房价回调周期，那么应如何预防房价下降带来的风险？
很显然，一线城市住房投资造就无数财富神话终于到了曲终人散之时，获利空间开始消失，对于以投资为目的的购房者无疑是一个极大利空。因此，在房价回调周期，商业银行应高度警惕投资者的断供风险。
较之于获利空间趋窄，投资者更大的风险在于越来越难以套现。尤其是一线城市房价形成不可逆转的回调趋势后，成交量更加难以反弹，很有可能会有大量投资者被套。即使房价下跌幅度不大，仍有一定的套利空间，但是成交量的萎缩却使许多投资者难以套现。比如，在2008年下半年一线城市房价的短暂回调中，在深圳等地就出现了不少断供的个案。
中投证券分析师李少明认为，当前房价短期普跌已成趋势，小幅降价只会使短期看跌预期进一步强化，成交量进一步萎缩。而大幅降价则会削弱甚至逆转短期看跌预期，吸引购房者入市，刺激成交量回升。与回款压力加大、资金链条紧绷的开发商相比，二手房业主尽管不急于出售，但是随着越来越多的新盘跳水降价促销，唯开发商马首是瞻的二手房业主也会相应地调整自己的预期。
在曾经亢奋的、空前一致的房价上涨预期中，许多投资者并非利用自有资金，而是通过银行信贷杠杆甚至借民间高利贷入市，背负着沉重的债务负担。如今，调控政策对曾经自我膨胀、泡沫化的住房“投资属性”釜底抽薪，实质性降价的来临使投资者眼里房价只涨不跌、投资炒房一本万利的认知开始动摇。在入市时就怀着“赌一把”心态的投资者很可能会同样选择非理性方式退市，断供现象从而会死灰复燃。
此外，二三线城市房价的迅猛上涨势头也引发业界担忧。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。
当前，投资性需求以及房企的开发重点正在向二三线城市加速转移，为避免投机性泡沫过多而积重难返，地方政府也应未雨绸缪，通过限购培育居民理性的消费观念，抑制投资投机性需求。
但是，在住建部出台新增限购城市建议标准以后，出于房地产开发带动投资的考虑以及对于土地财政的依赖，许多地方政府推进积极性并不高，甚至出现了以限价等手段规避限购、博弈调控政策的情况。然而一个不争的事实是，在当前小企业盈利空间趋窄、部分产业利润率下滑的背景下，二三线城市房价的过快上涨势必还会形成投资洼地，吸引实体经济中的资金向这里聚集，对这些城市的整体经济发展结构也不利。
一线城市的房价暴涨周期给我们一个深刻教训。作为一项生活必需品，住房应按其使用价值定价，但是，一旦被赋予了投资功能，尤其是当掌握市场话语权、定价权的利益群体力量过大时，住房就会成为不折不扣只涨不跌的商品。而且与股票、黄金不同的是，住房既是一项实物资产，又有无数的潜在刚性需求作为支撑，就具备了更多只涨不跌的理由。
过去几年火爆的住房投资氛围中，既有开发商不断推出天价房赚取暴利，又有投资者兴风作浪制造套利空间，更有中介人员推波助澜扭曲市场信息，背后还有一批专家在舆论上造势。投资性阵营过为庞大，导致一线城市房价陷入屡调屡涨的怪圈，每次调控都会引来房价报复性上涨。
事实上，房市的调整是一个中期过程，更是货币政策恢复正常化的衍生结果。逆市炒房，比逆市炒股票要难得多。中国缓慢的货币政策正常化，在某种程度上是一个温水煮青蛙的过程。中国房地产市场其实与其他国家没有太大的不同，除了资金环境相对封闭外，最大的不同是负利率现象逼迫银行储蓄搬家，货币政策已连续扩张了8年，2011年仅是紧缩的开始。
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