如何做一个理性的购房人
- 来源:金融理财
- 关键字:理性,购房,投资,楼市
- 发布时间:2011-10-25 17:03
楼市秋凉，是否意味着立即将迎来最佳的购房时点呢？如果是，看房淘房，究竟有哪些实用的攻略呢？反之则亦然。
入市时点的抉择
在投资市场中，流行“买涨不买跌”的说法。这一现象确实存在，但绝对不是真理。如果这一规律颠扑不破，那么资产价格或者一直涨，或者一直跌——大家知道这是不可能的。不管股票、外汇、黄金、房产，其价格都会出现波动，只是波幅大小有别、调整周期长短不同。
与股票不同，楼市当中存在刚性需求，不管价格涨跌，总有人需要买房自住。价格下跌之后，不同购房人的反应也是不同的。中低端需求群体，对价格很敏感，价格下跌10-15%就会有人冲进去捡便宜，反正总归是要买的；高端需求群体，对价格不敏感，下跌10%几乎无影响，限购限贷倒是影响显著，对他们来说心理预期最重要，如果认为房价将要重新上涨，则限购绝非不可逾越之天堑，因为可以通过各种手段进行规避，比如办假离婚、以公司名义、以亲友名字购房等。
那么，何时可以入市？这个问题太复杂，不可能有统一答案，因为每个人的家庭情况、购房目的都有差异。就房地产市场大势而言，调整尚未结束，房价会有所回落，但就某个具体的人购买某个具体的楼盘而言，很难判断最佳入市时点，或许现在就是，或许待来年。
《金融理财》认为，对于刚性需求（首次置业者），现在就应看房，遇到促销后性价比高的楼盘就可下手；对于改善需求，应开始关注市场，未来半年可考虑入市；对于投资性需求，不妨耐心等待市场复苏的到来。
做实自己的判断
那么，对于购房者而言，时下我们又应该有哪些作为呢？
其一，试探房价反应，确定房价走势。在楼市调控期间还有着强烈购房欲望和需求的人，大多属于经济条件不太好的刚需阶层，房价是他们最为关注的问题。有钱人早就解决了房子问题，房价对他们的购房规划影响不大；没钱人反正是买不起，所以还盼着房价再往下跌或者政府提供保障房。
在限购令大规模铺开的情况下，楼市的实际潜在购买力下降迅速，为了争夺这为数不多的购房者，各家房企都会或明或暗的进行降价销售，这个时候购房者去咨询的话，就可以大概的知道当下的真实房价水平。购房者只要表现出足够的买房诚意，那么获得真实报价的可能性还是较大的，当然这个过程还是需要一定技巧的：购房者既要表现出购房欲望和诚意，但是又不能轻易上钩下单，把售楼员吊着，那么对方就会反过来失去阵地战的优势，这样就可以更好的试探房价反应，看出房价走势的一些端倪。
其二：考察市场反应，体验楼市气候。现在楼市进入深度博弈时刻，在这个敏感关键时期，如果看房的人多，有楼市回暖的迹象，那么开发商过冬的底气又会增强不少；如果看房的人少，到处都是一片冷清迹象，那么开发商终究也会开始慌张。
要想知道楼市的气候到底怎么样，购房者必须通过购房时的现场观察来体验。如果看房的购房者多，并且购房的欲望很强烈的话，那么楼市演绎一个小回暖的可能性还是有的，这样的情况下房价并不会下降，不是购房的好时机；如果看房的购房者少，而且大都持观望状态的话，那么楼市可能就会继续冷下去，房价下跌的概率就会更大，出现了真正低价优质的房源，就可以考虑出手了。
其三：解析优惠政策，看清促销手段。楼市低潮期，房企会推出各种层出不穷的优惠政策和促销手段，让购房者看起来眼花缭乱，不知道如何选择才是最划算的。购房者不妨多跑跑几个楼盘的售楼处，问问自己关心的几个问题，并且收集一些这样的资料。白天跑楼盘，晚上在家里研究这些资料，看看哪些促销和优惠是真正对购房者有益的，哪些只是华而不实的噱头。
比如说有些楼盘虽然优惠幅度较大，但是房源质量不好或者附加有苛刻购房条件，就得谨慎考虑；比如说有些楼盘项目以送车送黄金之类的作为促销，但是房价要高出周边项目一大截，那样也是一种变相的忽悠……只有多跑跑，多看看。多研究研究，这样购房者才能真正看清开发商的花招和手段，从而能够很快辨别出那些是真实的促销，那些是虚假的促销。
通过上述几点就可以综合判断出是否是比较好的购房时机。购房者在这个时候既不要慌乱，更不要被开发商给迷惑，要在认真调查的基础上坚定自己的判断，做一个理性的购房者。
挑选远郊优质房
对被调控的一线城市的楼市而言，市区中心的房源因为区位优势，抗跌性较强，但是在楼市泡沫下成长起来的郊区楼市，就没有那么幸运了，一旦楼市开始走向低谷，那么首先跌价的就是这些郊区房产。面对着价格开始下跌的郊区房源，购房者如何在这些房源中挑选心仪的好房子呢？
首先，购房者若打算在某一区域购房，那就先做一些功课：收集这一区域的小区过去几年中的成交价格资料，以及周边房源的目前的大致房源售价，有了这些资料，才可以判断是否真的降价了。
即使降价了，也要看降价的幅度是否达到了一个相对合理的标准，比如说某楼盘售价高出周边楼盘几千元每平米，而所谓的降价才降几百元每平米，那跟没降有什么区别。对普通购房者来说，房价永远是需要摆在第一位来考虑的，即使挑远郊房产，也必须先慎重考察房产价格。
其次，在不少情况下，开发商推向市场的降价房源都是一些尾盘、剩盘，这些房源都会有些小小的缺陷，毕竟是被人挑剩下的，或者是户型不太好、或者是楼层和朝向不太好等等，这是购房者需要认真考虑的问题。
此外近年来，房产的质量问题多多，在正式购房之时一定要请专业人士进行验房，有质量问题的先解决质量问题，然后再买，不然的话，买一套都是问题的房子会很郁闷。在降价房源当中，有不少房源都被开发商设定了比较苛刻的附加购房条件，比如说要求一次性全款支付等，购房者对于这些可能的情况都要问清楚，谨慎考虑再做决定。
最后，尽量购买现房，不要购买期房，毕竟当下楼市的波动风险太大，购买期房很容易遭遇到一些风险：房价风险，楼市房价波动这么大，期房交房的时候都是一两年之后甚至更长，到时候即使房价跌了，购房者也因为签了期房购买合同，交了部分购房款，只能按合同规定购买高价房，不然的话交的钱就泡汤了；质量风险，期房在售楼的时候可能还只是一张规划图和户型图，或者还是一片乱糟糟的工地，根本没有对应的实体房产在那里，所以也无法验证质量，收房时遇到质量问题的可能性很大；楼市崩盘危险，就如同温州目前愈演愈烈的高利贷债务危机一样，楼市崩盘的危险并不是没有，一旦楼市崩盘，开发商收了钱之后跑路，这些交了钱购买期房的人就会损失惨重。
□ 周海鹏 l 文
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