中国楼市的中长期趋势

　　未来不可预测，经济学大师弗里德曼曾用讥讽的语气说：“在过去的5次市场动荡中，经济学家预测到了15次。” 但有的时候我们必须根据已有的经济数字和动态对未来的趋势进行判断。

　　2007年美联储主席格林斯潘在其出版的《动荡年代》（The Age of Turbulence）一书中对当时的美国经济断言：“我们面对的不是泡沫而是小气泡，许多小型、区域型的小气泡，绝对不会膨胀到威胁整体经济健全性的地步。”然而短短几个月后，美国便爆发了席卷全球的 “次贷危机”。

　　那么，对中国的房地产来说，哪些是正在发生的变革和趋势呢？

　　房地产业的去支柱化进程是一个中长期趋势

　　我们都知道一个定律叫马太效应，这个定律就是有钱人越来越有钱，没钱人越来越没钱，有钱人越来越有钱是一种良性循环，没钱人越来越没钱是种恶性循环。用于解释中国楼市目前存在的问题，对房地产业的过度依赖，使得多个领域出现马太效应，并出现恶性循环。

　　正如国土资源部副部长谙小苏讲的那样，“房地产业是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业”。经济中出现的贫富差距、冷热不均二元经济结构，土地财政无以为继，人口老龄化以及即将消失的人口红利等都促使我们必须要坚定的方向是——走去房地产支柱化之路。

　　中央和地方在“十二五”规划中大幅调低GDP增速，比如全国定为7%，江苏省由过去多年的13%调低为10%，而上海则仅为8%，中国更是确定2012年国内生产总值增长目标7.5%，八年来首次低于8%。这意味着要更加注重GDP增长的质和内涵，对房地产业而言意味着并不需要过去那么高的成交量和投资额度。

　　国务院总理温家宝多次强调，调低经济增速，以转变经济发展方式为主线，不仅表明决心和意志，而且是一个重大的举措。在今后五年以至中国经济发展的相当长时期，我们要把转变经济发展方式作为主线。

　　进行产业结构的调整，坚决走去房地产支柱化的路，让房地产业在国民经济中所占的份额逐年下降，减少对房地产业的依赖，为房地产业回归理性提供时间和空间。

　　行业整合大势所趋

　　中国房地产业发展高峰时商品房年成交近10亿平方米，但随着下调GDP增速目标深化房地产业去支柱化之路，将加速行业整合步伐，这意味着宏观经济增长不再需要房地产业维持以往的贡献比例，加之保障房建设的加速和跟进，保障房所占比重逐渐增加，一来分流需求，二来也使得商品房市场总体规模下降，因此，整个房地产业将出现僧多粥少的局面，目前中国经注册房企8万家，一部分企业被动退出将不可避免。

　　换句话说，房地产市场的行业整合是必然之势。在中国内地，百强房地产开发商的销售额仅占所有销售额24%，中国房地产企业总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。就是排名第一的万科，市场占有率也仅有3%左右，而这一数字2005年还只有0.94%。

　　本轮调控至今，发生在上市公司间的兼并整合案例多达600余起，其中房地产业的兼并整合案例占90%位居首位。2011年末新华社发文称，截至2011年底，北京注销房企473家，剩余有效资质企业3000家，北京每年供地200宗，就算1000家房企可以拿到地，也意味着超过2/3房企将无地可拿。

　　而武汉的数据也显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。大量房企快速消失，意味着市场机会将属于少数实力强大的公司。

　　土地供给为保障房让路

　　房地产市场一个明显的走向是，打造双轨制，土地供给为保障房让路。这将有效调节市场供给结构。

　　“十二五”规划明确规定，未来五年全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。

　　2012年3月5日，温家宝总理在作政府工作报告时指出，2012年将继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。

　　随着保障性住房大规模建成并投入使用，我国的住房保障也将迈入“建管并重”的阶段，保障性住房建设供应力度加大，供应高峰到来，这使得我本人呼吁的“分锅吃饭”或者说供给“双轨制”的效应开始显现。

　　融资模式方面，国家动用公积金、保险资金、企业债等多种手段解决保障房建设资金。

　　但是需要强调的是，拉动宏观经济的不光是商品房，保障房同样可起到相同的作用，而且对刚需的拉动力度更大。道理很简单，投资需求买房后可能空置，而保障性住房的购买者则一定会进行装修等进一步消费，从而产生拉动作用。

　　房产占家庭财产比例将会下降

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的全国首份《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭住房资产占比最大，自有住房拥有率为89.68%，远超世界63%的水平，且城市第一套房平均收益率高达340.31%，城市住房收益可观。

　　这和社科院发布的数据相似，中国家庭财产结构中，住房资产占比高达近八成，造成这个结果的原因，一是房价连年上涨大家买房投资，二是投资渠道狭窄所致。但从国际上看，发达国家房产占家庭财产的比重多集中在20%~40%左右，长远看，中国会向这个比例靠拢。

　　首先从宏观情况而言，目前中国经济增速降低，热钱流入开始减少，从而导致资产价格上涨的动力减弱。

　　中国人民银行2012年7月14日更新的金融机构人民币信贷收支表显示，7月末，中国金融机构外汇占款余额达256575.17亿元，较上月末减少38.2亿元。这是继4月后，今年第二次出现单月外汇占款减少。

　　外汇占款负增长与人民币贬值预期有关，事实上继2011年12月份人民币连续11天触及跌停后，2012年来再现两次跌停，并且2012年1~7月份，人民币7年来初次出现贬值，这个现象意味着，热钱流出的速度在加速而热钱进入的速度在减速，在中国经济未来增速中枢下移的背景下，这将成为中期性趋势，对中国资产而言，将失去一个价格上的重要支撑。

　　另一个趋势是，社会人口老龄化现象开始凸显。中国60岁以上老年人1.67亿，超过德国和法国人口总和，养老问题压力巨大。同样，人口红利会在可预见的将来结束，而人口增长的峰值将在2015年到来，人口对房价的影响是直接而深远的。2012年来温州房价大幅下挫，除了温州金融出现动荡并且受经济结构转型，制造业受冲击外，温州是一个人口导出型城市（即人口组成中离开这座城市外出工作的人较多）也是重要因素之一。

　　存量房将是趋势所在

　　2012年7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》，紧锣密鼓地推进住房顶层设计。与此同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。

　　房产税的征收和地方政府转型摆脱土地财政束缚是紧密相连的，是为地方政府寻找相对长期稳定的财政收入来源，但房产税的征收，尤其是转向存量房之后，将会极大影响现有市场格局。

　　上述是中国经济和房地产正在发生的变革，但是拉开一些时间和空间来评价房地产业，我们很容易可以发现，即使10年后，中国房地产业依然会是重要的产业之一。从全球角度看，也仍然是十分庞大的产业。

　　不过，房地产企业必须清醒地意识到的一个事实是——众乐乐的日子一去不返了。如果说以前只要拿地盖房就能赚钱的话，以后可能还要考虑拿什么地，盖什么房，中国房地产业事实上已经开始进入了新阶段。

　　（作者系房地产商会全国工商联理事，著有《楼市大变局，我们怎么办？》等著作。）

　　文|李骁