“包租公”潘石屹的启示

　　一线城市的租金上涨速度要高于其他城市两到三倍，商铺升值的速度要高于其他城市5-10倍。然而，一旦没有选好地段，一铺养三代的美好愿望，就会变成一铺毁三代的噩梦。

　　8月16日，SOHO中国的创始人潘石屹、张欣夫妇宣布，公司将迎来一项重大转型——告别散售。而地产圈“大嘴巴”任志强口中的小潘，也将变身“包租公”。

　　听到这条消息后，多数人都在“仇富”心理作怪下恶毒地猜测着SOHO中国如此转型将面临着资金链的断裂等可怕后果。然而，愤怒和仇恨会蒙蔽人的眼睛，如果我们用一个正常人的思维方式来看待此事，它又能提供哪些启示？我们从中可以发现哪些投资机会？

　　作为万通地产创始“六君子”之一的“小潘”，经历过万通早期的“野蛮生长”，也经历过几次快速扩张后的痛苦收缩，俨然成为中国地产界最滑头的商人。SOHO中国转型“包租公”，首先传递了几条信息：第一，潘石屹夫妇判断地产调控将长期化，房产税必然会逐渐扩大征收面，住宅和商业地产的销售都将日益艰难；第二，房地产用杠杆实现高速增长的时代已经逝去；第三，核心一线城市的写字楼、商铺出租大有可为。

　　对于我们普通人来说，显然不可能投资动辄几层楼的写字楼，相比之下，商铺是一个更加靠谱的投资渠道。在民间，有着“一铺养三代”的说法。笔者在实践中证实，此法确实可行。大约10年前，笔者在东北老家的一个大学门口买过一个商铺，几年的租金便还清了全部贷款。商铺当时售价为70万元，笔者投入30万元，其余贷款，按照平均每年6万元的租金计算，相对本金来说，每年的投资回报率为20%，远远跑赢通胀的同时，商铺本身也实现了一定的升值。但这种升值的速度远远慢于一线城市。根据笔者多年的投资经验，一线城市的租金上涨速度要高于其他城市两到三倍，商铺升值速度要高于其他城市5-10倍。

　　接下来的问题是，在哪里投资什么类型的商铺？套用一句老话：“地段、地段，还是地段。”观察潘石屹的商业地产项目可以发现，全部处于北京、上海最核心的商业办公区。笔者总结，最好的商铺有两种：其一是一线城市的大学门口，学生数量越多越好；其二是一线城市的地铁口，最好是几条地铁交叉换乘的地铁站。

　　要知道，一旦没有选好地段，一铺养三代的美好愿望，就会变成一铺毁三代的噩梦。地产界有句话叫“十铺九不旺”，说的就是选择地段对眼光的要求之高。一般来说，立交桥、大马路边上只适合大卖场，小铺必死无疑。死胡同、台阶过高、门面过窄、没特色的内铺，也不易火。

　　除了地段的风险，还有电子商务对商业地产的冲击，但如果视此为洪水猛兽，也有些言过其实。那些日常消费的如面包房、超市、裁缝店等都不是电商能介入的。

　　进一步说，将平时积累的资金投入一些资产，不需要自己经营，便可以产生持续的现金流收入，这是一种实现财务自由的好方法。真正的财务自由是，不需要工作，资产项便会产生源源不断的收入，甚至远远超过劳动所得。这是一个向往自由的人应该追寻的方向。

　　但笔者需要澄清的一点是，什么才是资产，什么又是负债？这是绝大多数人容易混淆的。比如绝大多数中国人认为的资产——房子，就是典型的负债。只有一套住房的人，每月要按时还贷款，自己劳动赚的钱每月都要被这一负债项定额扣除。假设你有多套房产进行出租，而租金收入超过了需要还款的金额，它才是资产。

　　也许你会说，商铺太贵了，我可买不起，风险太大，我可没那眼光。我要告诉你，这可不是富人的思维方式。一个人做任何事情都有风险，富人的思维方式是学会如何控制风险，甚至适当冒险，不断在跌倒中学会走路，而不是为了害怕跌倒，一辈子不学习走路。