再造南京路

　　21CBR：作为南京路179街坊改造的独家开发商，外滩投资集团为何将“商旅文化生活秀”确定为主题改造方案？

　　周海鹰：我们着重强调两句话：商业与文化的融合，经典和当代的对话。

　　原来这地方，虽然有著名的商场，但没有形成整个街坊商业繁荣的氛围；文化元素就更少了，它只是通过它的一种生活的方式，或者老建筑，让大家依稀看到以前老上海的一些影子。

　　改造后的179街坊，从灵魂上就是商业与文化的结合。这里的商业不一定是国际一线品牌，但一定是注重文化历史的品牌。同时，我们也要为179注入更多文化元素。在黄浦区，阳春白雪的文化很多，但179不希望搞那种没办法自己生存的文化，而应该是能得到市场认可的文化。

　　为什么讲经典与当代的对话？这里的一些老建筑原来很漂亮，但由于多年未得到很好的维修，有些已经遭到了一定程度的破坏。这次改造，我们一方面要保护老建筑原有的风貌，另一方面，老街坊也要不断注入新元素，才能不断有生命力。

　　21CBR：为什么采用这样一套方案？它是如何确定下来的？

　　周海鹰：2011年底，我们拿到这个项目后，就开始思考，它到底应该怎么定位？这也是过去近一年半时间里，最耗时耗力的一个工作。

　　179街坊处在南京东路和外滩的交汇处，政府希望将它打造成南京东路东段今后商业结构调整和功能提升的重要支撑点，起到领头羊和引爆器的作用。另外，我们通过很多商业咨询机构，做了广泛的市场调研，听取他们对南京路，特别是179项目的想法。

　　现在市中心的商业面临两方面的压力：一，郊区大体量的商业建筑不断出现，二，电商现在对实体商业的冲击也非常大。我们一定不能再复制原有商业地产的模式。

　　世界商业的发展大致经历了几个阶段：第一个阶段是满足老百姓吃、穿的基本需求；1980年代，逐步形成了一个个商圈，但它只能满足老百姓的生活需求，不能满足他们多方面的需求；第三个阶段是商业文娱时代，它们体量非常大，聚集了各种品牌，除了衣、食之外，还有酒吧、电影院等，满足老百姓讲究生活品质的需求。

　　而现在很多商业发达的国家和城市已进入第四阶段，他们取名“Lifeshow”，我们直译为“生活秀”。日本有个新兴区域叫表参道，它的业态就发生了一些变化，比如，银座的卡地亚店就是卖珠宝手表，但在表参道的卡地亚店，更像一个喝咖啡的地方，有花、艺术品，穿插其中的是卡地亚历史、文化的展示。伦敦摄政王街，洛杉矶的新兴区域Grove，都在发生同样的变化。原来的商业主要是“what”，卖什么，你要买什么，现在是“why”，你为什么要买我，我的历史和文化是什么。

　　南京东路的东段，我们觉得，只有这么去发展，讲究商旅文化的融合，讲究体验式的消费，才能在竞争激烈的商业氛围中，冲出一片天地。

　　周海鹰：上海外滩投资开发有限公司董事长

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