杨红旭：下半年房开商资金链趋紧
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2010-01-25 10:40
2009年刚刚结束的报复性反弹让房价几近癫狂，而岁末年初频繁出台的调控性措施却让房地产走势开始迷离。那么，2010年中国房价将何去何从？
去年12月房价创下年度新高
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
房价涨幅偏高。从房价同比增幅来看，7.8%已超过2007年全年7.6%的增幅，当然，这也与2008年12月房价低迷有关。与2007年相比，2009年房价的月度同比增长曲线图比较陡，6月由负增长转为正增长后，快速上扬。
从房价环比增幅分析，去年12月涨幅高达1.5%，不仅创下2009年年度新高，而且还是2007年11月以来26个月的涨幅新高，接近2007年9月1.7%的历史最高值（自2005年有这一统计数字以来）。
经过对比，便可知刚过去的12月份全国房价有多疯狂，在此期间购房的朋友，可能会在未来一段时间忍受房价下跌的不快。
不过，反过来思考，正是由于去年11～12月全国房价涨幅过大，同时地王频出、地价高涨，才引起了国家决策层的担心，从而出台了包括“国四条”、“国十一条”在内的一系列调控措施，抑制投资投机需求、遏制部分城市房价过快上涨的势头，同时防范潜在的金融风险，以及减轻资产价格上涨和通胀的压力。
总之，从结构分析，去年12月新房上涨的幅度明显大于二手房，二手房受12月中旬出台的政策影响更快、更大，新房则由于开发商暂时不愿促销降价，而无法及时反映出来。普通商品住宅价格涨幅大于高档商品住宅，这与去年12月自住需求恐慌性购房有关，高档住宅疯狂的时间段是去年三季度，到四季度成交量和价格增幅已有所下滑。住宅价格涨幅明显大于商办类物业，说明后者复苏和回暖的节奏慢于住宅市场。
商品住宅供应难有大幅增长
2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长43.9%，住宅竣工面积仅增长6.2%，而且住宅竣工面积5.77亿平方米，应该低于商品住宅销售面积。
从未来供应规模看，2009年全国完成商品住宅投资增长14.2%，房屋新开工面积增长12.5%，房地产开发企业完成土地购置面积下降18.9%。这预示着2010年商品住宅供应量将比2009年略大，但增量并不会太大。只有需求量显著萎缩，才能实现供应平衡，只有需求大幅下滑，才有可能出现供大于求。所以，就全国而言，2010年新建商品住宅供应依然会偏少。这将阻碍房价明显下跌。
值得一提的是，房地产开发企业暂时资金宽裕。因为2009年，房地产开发企业本年资金来源5.71万亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款1.13万亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金1.79万亿元，增长16.9%；其他资金2.75万亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款1.59万亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。可见，开发商的资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷。
总体来看，短期内开发商确实“不差钱”，也不会很快降价。但随着成交量的下滑和房地产开发贷的紧缩，预计下半年很多开发商的资金链会重新紧张。而部分有预见的开发商将在上半年就会降价促销。
2010年房价跌易涨难
至于2010年的房价走势，1月份的价格会将政策紧缩的信息反映出来，1月房价环比增幅将会收窄，其后数据将持续收窄，二季度有可能出现环比负增长，即房价下跌。同比价格涨幅增加还会持续1～3个月，因为去年一季度房价处于跌势。二季度后同比涨幅会持续收窄。
因此，可以判断，今年一季度将成为今年最低迷的时间段，而二季度将决定全年市场的整体形态。这主要受政策面、基本面、资金面等因素的综合影响和作用。
一季度楼市低迷是由于春节和冬季（尤其对北方而言）的因素，一季度市场原本就是楼市的传统淡季，一般1～2月份都是全年成交量最小的月份。问题在于，今年一季度面临的调控压力，是近几年少有的。2003年以来，调控政策多在二季度出台，去年则是集中于12月中下旬，并延续至今年1月。因此，导致市场由去年四季度的火热，转成今年一季度的冷淡。
而二季度将会成为决定今年楼市全年表现的关键。一般而言，每年春天房地产市场都会出现一波反弹，这与气候的相关性较大，其中又可分为两种性质，一种只是反弹，另一种是新一轮行情。
以上海为例，2006年上海楼市3月上行，5月即达高点，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好转。2007年和2009年皆是3月开始回暖潮，全国亦如此，并且一直持续到第四季度，形成了一轮大牛市。
就全年而言，我认为，2010年房价相比2009年，依然会是正增长，但涨幅将减小。全年房价整体上呈现上半年涨，下半年盘整和下跌格局。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌。
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