欧美“以房养老”模式成明日黄花

　　欧美国家“倒按揭”之所以流行，与高额遗产税有关，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易做出选择，但即便如此，“以房养老”模式也不大流行，在欧美国家只是边缘性业务和现象，而对中国而言，可能更不具备现实可行性。

　　近期，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，“以房养老”即“住房反向抵押养老保险”成为了养老模式的新焦点。“以房养老”被认为是政府解决养老难题的对策，进而认为是政府在逃避责任。不过，主管部门官员指出，“以房养老”完全靠民众自愿。“以房养老”作为一种金融产品模式，可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求，是政府兜底之外的一种市场行为，无涉养老金缺口问题。

　　美国人如何“以房养老”

　　“以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”。与传统抵押贷款不同的是，“反向抵押贷款”不需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖连本带息收回贷款，如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人，如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额。子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。这种做法的好处就是让老人能够“以房养老”，同时只要老人健在，并且房产是其唯一住所，银行就不能收走。

　　这项业务经历20多年发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。符合申请标准的老人中仅有不到3%申请“以房养老”。

　　其实，大多数美国人在一生中处理房产的实际理念就是“以房养老”，不过是另外一个模式罢了：年轻时购买小户型房产；一旦生儿育女，人到中年有一定财力就按揭贷款购买大户型房子；到老了，儿女成人离家发展后，老两口不需要那么大房子，就折价卖出房产，所得用于老年生活，其余则换为小户型房屋居住。

　　荷兰的教训

　　“以房养老”模式，无外乎将房产的价值，一次性折现给现在活着的老人们养老，一旦他们死去，银行拍卖房产所得，扣除本金和利息后所得，则为纯利。但这里面有一个大麻烦，那就是房地产周期。房价的起伏波动有时难以预料。房价高涨时候，银行按市价估值折现贷款给老人，等老人过世收回房屋后遭遇金融危机，房价一落千丈，银行何以自处？

　　荷兰就是活典型。“倒按揭”如今在荷兰几乎已成为明日黄花。自2008年经济危机爆发以来，由于房价下跌、风险过大，银行对这项业务不再充满热情，很多金融机构干脆不再提供“倒按揭”产品。在这种情况下，那些希望“以房养老”的老人们也没有了可以将房产价值提前兑现的选择。

　　据荷兰住宅业主协会网站介绍，荷兰有约30万户养老金收入低的老年家庭，他们的大部分财产往往就是他们的房子。为解决这一问题，该协会连同银行、保险公司、养老基金、公共房屋公司在政府的支持下成立了一个“以房养老工作组”，致力于想出更好的“以房养老”点子，然而到目前为止还没有很好的方案出炉。为何没好方案？答案其实很简单，银行不愿意。谁知道房价到底跌到什么地步？时间如此之长，不可测因素实在太多，一旦房产砸在自己手里面，那银行亏大发了。

　　■文/徐斌

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