“国十一条”下的房市变局
- 来源:小康
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- 发布时间:2010-02-26 11:22
“国十一条”给人第一感觉似曾相识。但其实政府是把上两次宏观调控当中管用的都综合了起来，因此这次极具针对性和可操作性。
文|《小康·财智》记者睿平
新年伊始，国务院终于下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国十一条”）。面对民众颇有抱怨，2009年下半年以来如脱缰野马一样的楼市，政府再次挥出调控重拳。
“这次调控最大的特点就是因地制宜，没有采取一刀切的政策。还有它的可操作性，这都体现出政策的水平和智慧。”在接受《小康·财智》记者采访中，全国工商联房地产商会会长聂梅生用过去十年里的数据、曲线事实告诫人们，千万不要轻视每次国家宏观调控政策的主导作用与威力。
“你比如说，‘国十一条’明确提出防止境外热钱冲击我国房地产市场，这一点就非常重要。但流动性今年是适度宽松不变的，必须监控流动性的走向。2010年第一周就放出来了6000亿，相当厉害。此外，还明确提出国有资产监管部门要进一步监管国有大企业的问题，国企地王的问题明确地提出了。去年这个事情意见闹得就很大。现在，非常具有可操作性的文件在控制资金流向。”聂梅生信手举了几个例子。
聂梅生认为，中国的房地产如果往前看十年，应该说政策永远是起主导作用的。“这次‘国十一条’出来之后很多朋友问我这些政策怎么都似曾相似，会有效吗？我说不要有怀疑。在2009年年初前后房地产下滑非常明显的时候，政府立即出台了刺激性一揽子的救市计划，结果马上就有了一个向上的箭头，非常管用，作用一直释放到现在，迎来了‘国十一条’，所以政策是起主导作用的。如果问2010年的楼市怎么样，还不如问政策。”
“国十一条”的背景
想真正读懂“国十一条”，必须要看清它的背景。2009年到底发生了什么？聂梅生认为，2009年如果用三个字可以说的话，就是“超预期”。“我想从政府层面、开发商层面、老百姓层面、银行层面，可能都没想到走出这样一个行情，房价持续9个月的走高。”
回首2009年房市，支持它疯狂的是“三高一低”--高房价、高货币投放率、高地价和低的保障性住房供应量。
有数据表明：2009年房价连续10个月回升。虽然9月份的时候交易量曾经有所下降，有一个小小的波折，但是后来立即上来。到了第四季度，房价的增幅曲线斜率大大地高于2007年房价涨得最快的时候的斜率，比它要陡峭得多。
“所以2009年不仅是达到了当年的新高，同时也达到了中国房地产历史上涨幅最快的一个高点。这两个涨幅差得很远，尾线一直这样上去，无疑是把中国的房地产推向了泡沫。”聂梅生说。
第二个高是在货币投放率上。据统计，2007年加上2008年才只有7万多亿，2009年一年估计就是在9万亿以上，直奔10万亿。
“这么多的充裕的流动性在这里，怎么会不买房？怎么会交易量不上升？”聂梅生认为这个背后也有几个原因：第一，利率非常低，在利率这么低的情况下当然按揭贷款的成本会低了。第二，又是首付只有20%，原来是30%，甚至于有些银行做得比20%还要低。第一次钱交的少，后面利率又低，这么低的利率，贷款利息还要打7折。这样的情况之下，钱是哪儿来的？从银行出来的。
“实际上这是非常重要的，就是银行在让利。银行是商业银行，凭什么让它打7折？它是靠利息来维持它的运行的。这么一打7折，银行的利润就让给了房地产市场。”聂梅生认为，这是在特殊情况之下极其宽松的货币政策。
第三高就是地王，从2009年第一季度起各种地价就是在上升，财大气粗的国企地王频现。
“其实中国的住房真的不能全靠市场解决，尤其在这么一个宽松的特殊环境之下出台这些政策，促使房价上升了。”聂梅生叹息。
三高之外还有一低。正是政府的这一缺位某种程度上进一步助长了房价上涨。
同样有数据显示，2009年政府计划的保障性住房8月份前仅完成了23.6%。中央投入没有到位，地方投入也没有到位。
“一开始说保障性住房9000亿，后来到人大说是4000亿，占4万亿的10%。4万亿是两年，今年也应该是投入2000亿，后来说是1676亿，还包括地方的，也远远没有落实。目前的情况下怎么能够让房地产市场平衡？缺了一大块，缺的这块应该是由保障性住房平衡的。”聂梅生分析。
2010年该怎么办
或许，对于开发商来说，这是一个最好的时代，这也是一个最坏的时代。狄更斯的这句非常有名的话，套在2010年的房地产市场上竟然也无比贴切。
但阳光100置业集团常务副总裁范小冲却不这么认为。他表示，房价飞涨，现在很多房地产企业反而很迷茫。“不知道下一步该怎么走，该去哪。因为你今天的利润或许不足以下一步拍到做下一个地王。”
聂梅生认为，现在最大的风险是资金杠杆率提高。前车之鉴并不太远。历史上，日本就是由于脱离了它的宏观经济，促成了泡沫，造成了日本的十年不振；同样，美国的次贷也是杠杆率造成的。
当杠杆率超过预期就会惹祸。有统计显示，我国有城市自有杠杆率已经由2.86倍提高到接近10倍。杠杆率最可怕的还不在后面的贷款，如果你有10倍的杠杆率，在土地环节就变成20倍杠杆率。房地美和房利美垮台的时候杠杆就是20多倍。
聂梅生称，CPI指数与房价是有关系的，尽管没有统计房价，但是可以从2008、2009年这两条曲线看到。通货膨胀也不是空穴来风，现在没有，但不等于将来没有，而且在房价急剧往上走的情况下对CPI是有影响的。
聂梅生说，“之前，我们就觉得中国房地产市场会面临一次调整。很多人不同意，但是现在大家都拿到了‘国十一条’的文件。在这种情况之下，我认为已经是很好的转型机会。”
范小冲称，“国十一条”的意义在于让企业真正需要去研究自己的战略定位、自己的客户群了。只有好好研究市场，做出自己的特点，才能适应政策变化的市场，形成自己的竞争力。而不是像过去2008年、2009年那样，遇见大的调控就迷失自我--停工、降价、裁人。
“中国的城市化需求是真实的，二三线城市需要升级，这个市场还远远没有细分。”范小冲说。
“国十一条”权威解读
“国十一条”原文要点解读
一在第一条：“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设”；第二条：“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”中均提到了一个政策前提--“商品住房价格过高、上涨过快的城市。”政策不是一刀切。之所以反复提出针对“商品住房价格过高，上涨过快的城市”这一前提，其实是要求各个城市自己“对号入座”。不再是过去那样，北京、上海等大城市生病，让二线城市也跟着吃药。
二在第三条中明确提出：“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求”。用了一个很强的词--“抑制”，意味深长。而且抑制的内容不仅是投机，亦包括投资。
三在第五条：“加强房地产信贷风险管理”中，提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场”。2009年有4.8万亿在房地产市场里面转，有多少是属于银行10万亿和国家4万亿出来的？肯定不少，不然怎么会有5万亿在房地产一年？过去每年都是2、3万亿左右。这次提出来防范信贷资金违规进入房地产市场。非常重要。
四在第七条：“进一步加强土地供应管理和商品房销售管理”中提出，“各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法”。土地出让制度改革大众期待了很久。尽管条文前面加了“探索”两个字，但改革土地出让综合评价方法是大势所趋。
原来就是招牌挂。谁举牌出钱高谁就中，其实土地的价值不再仅是人民币上，而是要体现在对经济，对社会，对环境上。
五在第七条中提出，“从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”。再囤地是不可能了。过去开发商拿到1万亩地、都算小的，现在不行的。你圈了3000亩地能一年开发完吗？肯定是囤地！
六第九条中提出，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。保障性住房这块终于提出三年内，1540万户。这就比9000亿，4000亿投资好办多了，解决户数绝对是一步到位。
……
文|《小康·财智》记者睿平
新年伊始，国务院终于下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国十一条”）。面对民众颇有抱怨，2009年下半年以来如脱缰野马一样的楼市，政府再次挥出调控重拳。
“这次调控最大的特点就是因地制宜，没有采取一刀切的政策。还有它的可操作性，这都体现出政策的水平和智慧。”在接受《小康·财智》记者采访中，全国工商联房地产商会会长聂梅生用过去十年里的数据、曲线事实告诫人们，千万不要轻视每次国家宏观调控政策的主导作用与威力。
“你比如说，‘国十一条’明确提出防止境外热钱冲击我国房地产市场，这一点就非常重要。但流动性今年是适度宽松不变的，必须监控流动性的走向。2010年第一周就放出来了6000亿，相当厉害。此外，还明确提出国有资产监管部门要进一步监管国有大企业的问题，国企地王的问题明确地提出了。去年这个事情意见闹得就很大。现在，非常具有可操作性的文件在控制资金流向。”聂梅生信手举了几个例子。
聂梅生认为，中国的房地产如果往前看十年，应该说政策永远是起主导作用的。“这次‘国十一条’出来之后很多朋友问我这些政策怎么都似曾相似，会有效吗？我说不要有怀疑。在2009年年初前后房地产下滑非常明显的时候，政府立即出台了刺激性一揽子的救市计划，结果马上就有了一个向上的箭头，非常管用，作用一直释放到现在，迎来了‘国十一条’，所以政策是起主导作用的。如果问2010年的楼市怎么样，还不如问政策。”
“国十一条”的背景
想真正读懂“国十一条”，必须要看清它的背景。2009年到底发生了什么？聂梅生认为，2009年如果用三个字可以说的话，就是“超预期”。“我想从政府层面、开发商层面、老百姓层面、银行层面，可能都没想到走出这样一个行情，房价持续9个月的走高。”
回首2009年房市，支持它疯狂的是“三高一低”--高房价、高货币投放率、高地价和低的保障性住房供应量。
有数据表明：2009年房价连续10个月回升。虽然9月份的时候交易量曾经有所下降，有一个小小的波折，但是后来立即上来。到了第四季度，房价的增幅曲线斜率大大地高于2007年房价涨得最快的时候的斜率，比它要陡峭得多。
“所以2009年不仅是达到了当年的新高，同时也达到了中国房地产历史上涨幅最快的一个高点。这两个涨幅差得很远，尾线一直这样上去，无疑是把中国的房地产推向了泡沫。”聂梅生说。
第二个高是在货币投放率上。据统计，2007年加上2008年才只有7万多亿，2009年一年估计就是在9万亿以上，直奔10万亿。
“这么多的充裕的流动性在这里，怎么会不买房？怎么会交易量不上升？”聂梅生认为这个背后也有几个原因：第一，利率非常低，在利率这么低的情况下当然按揭贷款的成本会低了。第二，又是首付只有20%，原来是30%，甚至于有些银行做得比20%还要低。第一次钱交的少，后面利率又低，这么低的利率，贷款利息还要打7折。这样的情况之下，钱是哪儿来的？从银行出来的。
“实际上这是非常重要的，就是银行在让利。银行是商业银行，凭什么让它打7折？它是靠利息来维持它的运行的。这么一打7折，银行的利润就让给了房地产市场。”聂梅生认为，这是在特殊情况之下极其宽松的货币政策。
第三高就是地王，从2009年第一季度起各种地价就是在上升，财大气粗的国企地王频现。
“其实中国的住房真的不能全靠市场解决，尤其在这么一个宽松的特殊环境之下出台这些政策，促使房价上升了。”聂梅生叹息。
三高之外还有一低。正是政府的这一缺位某种程度上进一步助长了房价上涨。
同样有数据显示，2009年政府计划的保障性住房8月份前仅完成了23.6%。中央投入没有到位，地方投入也没有到位。
“一开始说保障性住房9000亿，后来到人大说是4000亿，占4万亿的10%。4万亿是两年，今年也应该是投入2000亿，后来说是1676亿，还包括地方的，也远远没有落实。目前的情况下怎么能够让房地产市场平衡？缺了一大块，缺的这块应该是由保障性住房平衡的。”聂梅生分析。
2010年该怎么办
或许，对于开发商来说，这是一个最好的时代，这也是一个最坏的时代。狄更斯的这句非常有名的话，套在2010年的房地产市场上竟然也无比贴切。
但阳光100置业集团常务副总裁范小冲却不这么认为。他表示，房价飞涨，现在很多房地产企业反而很迷茫。“不知道下一步该怎么走，该去哪。因为你今天的利润或许不足以下一步拍到做下一个地王。”
聂梅生认为，现在最大的风险是资金杠杆率提高。前车之鉴并不太远。历史上，日本就是由于脱离了它的宏观经济，促成了泡沫，造成了日本的十年不振；同样，美国的次贷也是杠杆率造成的。
当杠杆率超过预期就会惹祸。有统计显示，我国有城市自有杠杆率已经由2.86倍提高到接近10倍。杠杆率最可怕的还不在后面的贷款，如果你有10倍的杠杆率，在土地环节就变成20倍杠杆率。房地美和房利美垮台的时候杠杆就是20多倍。
聂梅生称，CPI指数与房价是有关系的，尽管没有统计房价，但是可以从2008、2009年这两条曲线看到。通货膨胀也不是空穴来风，现在没有，但不等于将来没有，而且在房价急剧往上走的情况下对CPI是有影响的。
聂梅生说，“之前，我们就觉得中国房地产市场会面临一次调整。很多人不同意，但是现在大家都拿到了‘国十一条’的文件。在这种情况之下，我认为已经是很好的转型机会。”
范小冲称，“国十一条”的意义在于让企业真正需要去研究自己的战略定位、自己的客户群了。只有好好研究市场，做出自己的特点，才能适应政策变化的市场，形成自己的竞争力。而不是像过去2008年、2009年那样，遇见大的调控就迷失自我--停工、降价、裁人。
“中国的城市化需求是真实的，二三线城市需要升级，这个市场还远远没有细分。”范小冲说。
“国十一条”权威解读
“国十一条”原文要点解读
一在第一条：“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设”；第二条：“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”中均提到了一个政策前提--“商品住房价格过高、上涨过快的城市。”政策不是一刀切。之所以反复提出针对“商品住房价格过高，上涨过快的城市”这一前提，其实是要求各个城市自己“对号入座”。不再是过去那样，北京、上海等大城市生病，让二线城市也跟着吃药。
二在第三条中明确提出：“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求”。用了一个很强的词--“抑制”，意味深长。而且抑制的内容不仅是投机，亦包括投资。
三在第五条：“加强房地产信贷风险管理”中，提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场”。2009年有4.8万亿在房地产市场里面转，有多少是属于银行10万亿和国家4万亿出来的？肯定不少，不然怎么会有5万亿在房地产一年？过去每年都是2、3万亿左右。这次提出来防范信贷资金违规进入房地产市场。非常重要。
四在第七条：“进一步加强土地供应管理和商品房销售管理”中提出，“各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法”。土地出让制度改革大众期待了很久。尽管条文前面加了“探索”两个字，但改革土地出让综合评价方法是大势所趋。
原来就是招牌挂。谁举牌出钱高谁就中，其实土地的价值不再仅是人民币上，而是要体现在对经济，对社会，对环境上。
五在第七条中提出，“从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”。再囤地是不可能了。过去开发商拿到1万亩地、都算小的，现在不行的。你圈了3000亩地能一年开发完吗？肯定是囤地！
六第九条中提出，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。保障性住房这块终于提出三年内，1540万户。这就比9000亿，4000亿投资好办多了，解决户数绝对是一步到位。
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