优质零售物业需求强劲

　　几家成熟的商场通过调整租户组合，成功提高了平均租金水平。相比之下，一些业绩欠佳的商场却要降低租金或对自己重新定位。

　　仲量联行日前发布2013年第三季度北京房地产市场报告，报告显示北京甲级办公楼物业总体租金水平连续三个季度下跌；优质零售物业需求强劲；住宅价格持续上涨，房源不足导致成交单数减少；物流行业高净吸纳量仍无法抵消租金涨幅减缓趋势；地产投资大单成交两笔。

　　零售地产

　　零售物业空置率降到五年来最低。优质零售物业需求持续强劲，而市区一带连续两个季度没有任何新项目面世。受此影响，零售物业市场空置率降到2008年第三季度以来的历史最低点。

　　快速时尚及餐饮品牌表现抢眼。快速时尚品牌在市区和郊区的零售物业吸纳量持续攀升，与此同时，中高端品牌则在北京核心地区不断扩张。法国时尚品牌“路易威登”新店的开业，迈出顶级奢侈品牌今年在北京扩张的第一步，打破了市场连续几个季度以来的沉寂。餐饮品牌在北京地区的优质商场不断寻找进一步的扩张机会。由于空置物业面积有限，小规模甜品及饮品品牌比大型餐饮品牌表现得更加活跃。此外，在2013年第三季度，一些电子产品零售和化妆品零售品牌也在本季有新店开业。

　　商场业绩两级分化。可租赁优质零售物业的稀缺进一步拉升了平均租金水平。几家成熟的商场通过调整租户组合，成功提高了平均租金水平。相比之下，一些业绩欠佳的商场却要降低租金或对自己重新定位。因此，不同品质的商场业绩的两极分化也不断加剧。

　　有效经营策略拉动租金上涨。仲量联行华北区零售地产部总监罗绮华（Alice Law）表示：“大多数高端品牌零售商更乐意在高质量的购物中心租赁店铺，因为这些优质项目可以吸引来范围更广、购买力更高的顾客。”罗绮华认为，“经验丰富的业主会谨慎选择租户，以确保租户符合其商场定位，同时，他们能更有效地组织促销活动和管理商场资产。与之相比，那些业绩欠佳商场的管理团队在这些方面则逊色得多。优秀的商场通过上述做法成功巩固了客户忠诚度，从而提升了顾客消费额。对于这些业绩上佳的商场来说，成功的招商策略、有效的营销和资产管理是拉动租金上涨的主要因素。”

　　物流仓储

　　全国零售销售额涨幅保持上升，北京地区零售销售额涨幅下滑。尽管汇丰9月份的PMI值（50.2）以及中国官方公布的PMI数据（51.1）显示，来自外部的需求量相对过去有所复苏，但是微弱的起色同样表明，中国经济增长在近期的温和复苏远非牢不可摧。在2013年的前三个季度中，全国零售销售额的涨幅（同比增长12.9%）与去年同期涨幅（同比增长14.1%）相比略有下降，但自今年1月份以来，一直保持着上升趋势。与全国趋势正好相反，北京地区的零售销售额涨幅自年初至今一路下滑，截至8月份，同比涨幅已跌至8.7%。

　　非保税仓储物业市场需求强劲，空置率下降。尽管涨幅下滑，非保税仓储物业的市场需求却十分强劲，而净吸纳量更是创下自2012年第二季度以来的历史新高——83，400平方米。但是，净吸纳量的大部分都集中在新近落成的顺义区普洛斯北京航港物流园项目。这一可观的净吸纳量涨幅恰好反映出北京市场的现状，即净吸纳量的主要驱动因素是物业供应量的上涨，而非需求量的上涨。表现活跃的业主来自各种行业，包括电子商务、电子产品类、制药和快递服务等领域。自年初至今，新推出的存储物业总面积已突破156，300平方米，这一数字已经超过上一年的全年总供应量。非保税仓库市场表现出低空置率现状。总体而言，物业需求量与供应量能够保持同步，第三季度空置率为2.0%，较上一季度下跌30个基本点。

　　第三季度物流业租金涨幅减缓。由于优质物业大多已满租，2013年第三季度租金上涨很大程度上是由供应量决定，因此第三季度的租金环比涨幅大幅下滑至0.8%，较上一季度急挫200个基本点。在今年前三季度里，租金水平总体上涨了4.0%，这一涨幅大部分来自2013年的第二季度。北京空港保税物流中心在前三季度的租金涨幅为4.5%；北京通州物流基地同期租金涨幅为4.2%；良乡工业区和北京市顺义区金马工业区等非传统型物业项目在2013年前三季度同样涨势强劲，租金涨幅达5.9%。

　　非保税仓储物业租金水平将温和上升。仲量联行北京工业部总监陈美玲（Linda Chan）表示：“尽管经济活动节奏放缓，但是，未来多个领域对非保税仓储物业的租赁需求将继续保持强劲。北京工业地产市场供不应求的局面依然对业主有利，租金水平将有可能继续保持温和上升。”

　　甲级办公楼

　　2013年第三季度国内和全球经济发展前景仍不明朗，受其影响，来自国际专业服务业和金融业的需求在这一期间继续呈现低迷态势。

　　然而，与前几个季度相比，汽车生产企业和IT企业仍然热情不减，在北京地区积极寻找办公空间。目前有多笔地标级办公楼租赁交易即将敲定。截至第三季度末，位于CBD新落成的财富金融中心已成功预租4，000平方米，另有部分国际金融企业正在考虑大面积租赁该办公楼。财富金融中心是北京CBD地区自2011年以来首个新竣工的项目。私人租赁市场的环比净吸纳量相对稳定，2013年第三季度净吸纳量为43，000平方米。

　　2013年第三季度总体租金水平继续下跌。2013年第三季度延续了全年的势头，业主继续谨慎地在租金水平和入住率之间寻求平衡点。鉴于大量租约即将在2013年年底或者2014年到期，业主开始积极挽留租户，以保持或提高当前的入住率。一些业主降低租金水平，另一些则延长免租期或通过其它激励措施，以达到吸引租户的目的。受此影响，2013年第三季度总体租金水平出现小幅下跌，环比下跌0.2%。然而，北京地区超低的办公楼空置率，使业主仍然有相当的谈判优势，仲量联行预测，2013年第四季度，市场形势将继续保持稳定，并会在2014年出现小幅复苏。

　　2014年租金水平有望小幅反弹。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）指出：“由于一些业主和租户继续持谨慎态度，导致租赁需求相对低迷。尽管如此，我们认为北京办公楼市场租金水平负增长的趋势将不会持续太久。在市场低空置率的刺激下，2014年租金水平有望出现小幅反弹。与此同时，一些业主，尤其是CBD商务中心区的业主，仍将采取一定的弹性策略。”

　　物业投资

　　保险业资金持续流入。京汇大厦的整体出售，成为2013年北京CBD地区首笔甲级办公交易。这一占地41，000平方米的项目，由太平人寿斥资16亿从中银集团投资有限公司手中购入，这意味着该项目的初始投资收益率相比较低，仅为4.4%。根据预期，买方收购这一地产将用于商业投资。随着保险业资金流入房地产市场比例的逐渐增大，今后国内的保险公司将会在北京和其它一线城市发挥日益重要的作用。

　　首地大峡谷购物中心易主。在零售物业市场，中国零售房地产信托基金（Capita Retail China Trust）以17.4亿元收购了首都机场地产集团有限公司旗下的首地大峡谷购物中心。该项目的估值为18.3亿元，每年的净物业收益率（NPI）约为3.5%。据官方消息称，该物业的预期净物业收益率（NPI）在未来将有望达到7%-8%的水平。

　　供应不足导致市场活动减弱，机构投资者热情不减。由于市场在最近几个季度供应不足，导致投资市场的活动也相对减弱。甲级办公楼和优质零售物业的市场前景被广泛看好，因此，北京地区的许多业主目前并不愿意抛售资产。尽管投资热情持续不减，但是许多成熟的投资者目前也无法找到具有投资价值的核心地段资产。仲量联行华北区投资部总监庞树东（Eric Pang）表示：“尽管北京核心地段适合投资的资产数量始终不多，但机构投资者却一直在积极寻找投资机遇。与此同时，投资者开始日益关注城市外围地区的投资潜力，特别是那些有着商务区发展规划前景的区域，对他们尤其具有吸引力。”

　　文/仲量联行