豪“赌”横琴

　　“这一片今年开盘的时候，每平方米3万是底线，估计还要往上涨。2008年，这里房子均价每平方才5000多元。”土生土长的横琴人怀石指着离澳门关口不远的一片住宅区感叹。

　　珠海横琴的地理位置得天独厚，与澳门三岛隔河相望，但是澳门自回归后游客人数和消费均屡创新高，却没有多少能留在横琴，澳门学者称之为“横琴沉寂的十年”。

　　今非昔比。自从2009年国务院正式批准实施的《横琴总体发展规划》为一直定位不清的横琴定了调，毗邻澳门的辽阔地域优势终于开始体现。

　　银河娱乐、澳门博彩、美高梅和信德集团等众多实力雄厚的澳门博彩集团都向横琴示好，动辄上百亿的投资渐现雏形。而长隆集团号称首期投资200亿元的横琴项目在年初试业，珠海龙头房企华发集团旗下的珠海市首个大型商业综合体也将开业。

　　在2009年之前，关于横琴未来的定位和发展有过多轮猜想和演变，如何以106平方公里的横琴来延伸近30平方公里的澳门，同时也成就珠海自身？对于那些正在横琴岛上大展拳脚的珠海本土企业，以及外来商业力量而言，都是一个充满风险的商业旅程。

　　从沉寂中苏醒

　　今年年初，珠海横琴长隆国际海洋度假区旗下的海洋公园、马戏团和酒店终于开始试业，这比原计划推迟了两年多时间。但园内还有很多设施尚未完善，负责其中一个施工队的怀石称之为“赶鸭子上架”。

　　横琴长隆无疑是长隆集团充满野心的大项目，其一期工程号称投资额达200亿元，预计整个度假区全面落成后每年将吸引超过2000万名游客。集团早在2008年就购买了项目地块，但在负责一线建设的怀石眼里，开发的过程并不太平：“工程建建停停，听上头说既有拆迁的问题，也有资金不到位的问题，有时还拖欠我们工资。他们最早说2011年就能开业，你看现在都拖到2014年了。”

　　幸好开业的成绩还不错，长隆对外公布的数据显示，马年春节7天长假共接待游客50万人次，平均每天游客超过4.6万人。尽管有游客抱怨目前园内设施尚未完善，接近300元的门票定价也太高，但长隆利用横琴毗邻澳门的优势还是吸引了不少游客。长隆最聪明的地方，在于比别的财阀更早嗅到了横琴的商机。

　　澳门博彩业近年来一枝独秀，也为横琴提供了不可多得的机遇。澳门官方公布的最新数据显示，今年2月赌场营收大幅攀升40%至380亿澳门元（合47.5亿美元），再创历史新高，春节前往澳门的游客则超过77万，同比增长23%。然而极其单一的业态已经不能满足澳门游客的需求，捉襟见肘的土地现状也令澳门的几个博彩集团无法施展拳脚，将发展大型综合旅游区的宏图投向珠海横琴，似乎是目前最可行的方案。

　　包括赌王何鸿燊旗下的澳博和信德等博彩集团都觊觎横琴的机会，但银河娱乐是目前走得最快的一个。银河娱乐主席吕志和在接受《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者咨询时表示，已经和横琴新区签订框架合作协议，初步投资金额预计将达100亿元人民币。一向敢想敢做的吕志和希望，将横琴的非博彩项目建设成马尔代夫式的超级豪华度假村，走国际最高端的度假村路线：“横琴相对于澳门最适合低密度的休闲度假，两者完全可以互补。未来澳门可以带动横琴，横琴的广阔能令澳门再上一层楼。”

　　不过吕志和也意识到横琴的水质和马尔代夫尚有一定差距，不排除会像当年从东南亚搬运350吨白沙在澳门银娱铺出4000平方米人工沙滩的做法：“解决方案先保密，横琴的自然环境有其优势也有缺点。怎么扬长避短，就要看各人自己的本事。”

　　港珠澳大桥将于2016年通车，吕志和希望横琴项目能赶在通车前开幕，“如果澳门和珠海能够24小时通关就更好了。”

　　投资门槛飙升

　　虽然目前横琴的地价在腰缠万贯的博彩公司看来并非不可接受，但最早入驻的长隆显然占了个大便宜。长隆多次购买横琴新区的土地。最早一次在2008年，面积超过130万平方米的富祥湾地价仅为每平方米94.5元。2010年底，长隆再次以每平方米94.5元的价格买下38.83万平方米的土地。第三块地则在2011年5月获得，合楼面地价每平方米2000元。

　　目前长隆在横琴土地储备达370多万平方米，是名符其实的“大地主”。与之相比，香港信德集团在2013年年中花了7.21亿元拍下横琴一块23834平方米的土地，平均每平方米价格超过3万元。外界对于价差方面的疑虑，长隆不予置评。

　　而横琴的投资门槛也早已今非昔比。横琴新区管理委员会成员向《21CBR》记者提供了一份《产业项目准入目录》，其中列明，如果要投资休闲旅游类别，项目母公司必须具备4A级以上休闲旅游类项目开发建设和运营的能力，投资强度要达到1.5亿元人民币每平方米（计算容积率的建筑面积），税收要达到每年每万平方米0.25亿元。如果要投资商务服务和金融服务，项目母公司则必须满足世界500强、中国500强或者香港上市公司100强其中一项。这样的投资要求意味着只有小部分尖端企业能拿到入场券，但管委会透露目前收到的投资意向书仍与日俱增。

　　除了鼓励和招徕外资，珠海政府希望在这场大干快上的“澳门后花园”建设中，本土企业也能受益。在今年年初公布的珠海市政府工作报告中，2014年珠海政府的工作重点之一就是推进经济发展提质提速。其中明确提到政府将积极扩大消费需求，推动华发商都、富华里、心海州等主城区商业综合体投入运营。本土商业综合体今年率先开业，如何找准定位，与澳门香港展开差异化竞争，充分考验着操盘者们的智商。

　　澳门“后花园”

　　在与《21CBR》记者长达两个多小时的采访中，珠海华发购物中心经营有限公司总经理陈玉军的手机来电不停。华发商都总投资额达20.6亿元，总面积18万平方米。作为这个珠海目前规模最大的商业综合体的操盘者和直接负责人，今年33岁的他压力不小。整个综合体由珠海当地龙头房地产商华发股份负责开发经营。

　　作为此前以住宅开发为主的华发股份在商业地产版图上的开山之作，华发商都被寄予厚望。对于客流定位，陈玉军预计将由珠海本地人、澳门及各地游客三分天下。对于珠海本地的消费实力，陈玉军没有一点担忧：“珠海的人均GDP超过10万元，在广东省除了广州和深圳就排第三。”

　　华发商都计划在今年五一黄金周前后开业，除了当地常住人口，从四面八方汹涌而至的游客也是这个综合体巨无霸的目标对象。珠海拱北海关的年进出境游客已超过1亿人次，是全国第一大口岸。陈玉军面对的最大挑战，是如何对综合体的业态和品牌进行准确定位，与澳门、香港展开差异化竞争。

　　澳门与香港的购物天堂的美誉早已盛名在外，相对极低的税费加上汇率优势，对中国游客是巨大的吸引。对于这一点，陈玉军有非常深入的思考：“我们的招商并没有定位太多最高端的奢侈品牌，做澳门的后花园，而不是复制澳门。我们的定位是轻奢的概念，引进大牌的二线，比如CK、ARMANI下的年轻品牌ARMANIJEANS等等。”

　　在将“澳门后花园”作用最大化的指导思想下，华发商都专门挑选了很多澳门没有或者由于土地限制操作不了的业态，“巨”和“趣”的消费体验被摆在首位。比如，项目与中影达成协议，建设中影的华南旗舰店，设立10个顶配影厅，其中DMAX（比IMAX更先进的巨幕影院技术）巨幕影厅近286平方米，能达到这种观影效果的影厅目前在澳门几乎没有。

　　华发商都开发的另一个澳门没有的业态就是儿童体验馆。陈玉军计划把体验馆做成华南做大最齐全的儿童体验区：“整个区域覆盖童装、儿童乐园、母婴会所甚至早教机构等，囊括日本、韩国和香港等品牌，包括HELLOKITTY的体验店也是澳门没有的。其实澳门的业态太单一了，主要是博彩，不适合儿童参与，一定程度上也限制了其客源。我的策略是充分发掘像影院和儿童区这些适合全家的活动，这样不单是游客，连澳门本地家庭也可以吸引过来。”

　　便利的交通衔接也是陈玉军关注的重点，他在华发商都与珠海到澳门、香港的所有口岸都布置了接驳大巴，并通过奖励方式鼓励的士司机多带客人来，提供“像澳门博彩业那样专业的服务”。同时珠海政府也在交通上予以支持，专门为华发商都开辟公交路线。

　　布局和愿望都是美好的，实际能收获的利润还是未知数。珠海的机会已在面前，抢先进入的“地主”、政府鼎力支持的地头蛇、资金雄厚的博彩外企，谁能成为最大的赢家？

　　文/本刊记者 吴丹