胡泊 翠微福地凯德梦

　　凯德MALL·翠微路座落于北京市海淀区翠微路，位于公主坟商圈区域，东临西三环主干道，向南通向长安街西沿线。地铁1号线与购物中心咫尺相连。

　　项目周边军队大院、机关单位及教育机构等高素质人群密布，5公里内高档社区成群，辐射人口数近177万。

　　集“超市、品牌专卖店、美容健身、休闲娱乐、美食广场和特色餐饮”于一体的购物中心。

　　由于翠微路地区一直都是地产商家的角逐之地，在这样一个内外夹击的不利环境下，是怎样一个人，用何种方式把曾经的翠微凯德Mall从不断的危机中拯救出来。带着这样的疑问，我走进了翠微路凯德Mall掌门人胡泊总经理的办公室。听他诉说着那些你所不知道的奋斗史。

　　翠微路是一块福地

　　在北京城的西边，自古就是福地。翠微路地区更是这块福地中的一颗闪耀的明星。这里交通便利，四通八达。周边小区虽不是高大上的商务公寓或写字楼，但都是云集高知、贤达和部队高干的传统密集型社区。他虽不处于城市中心地带，但这里确是聚集人气的代表地区。以至于历来都是商家的必争之地。这周边除了凯德MALL翠微路店之外，不远处的万寿路还有凯德商务地产的另一个项目，凯德精品购物中心。这兄弟间的博弈还好说，但加上北边一公里内，还建有翠微两个商业中心和一个城乡，南边还有金源新燕莎。这纵横交错的商业覆盖，在争夺客源这一基础内容上，胡泊肩上的压力可不小。外人都替他捏把汗。正所谓，蛋糕虽好，但如何吃到嘴里，成了摆在他眼前最棘手的问题。正所谓，蛋糕虽好，但如何吃到嘴里，成了摆在他眼前最棘手的问题。十多年的商战积累塑造了他临危受命而不惧的沉着性格，他把这种激烈竞争的危机打造成一种动力。我从他的眼神中看到了一种坚定的信念，好似诉说心声：翠微是一片福地，而我胡泊，就将成为这片福地中商业奇迹的缔造者。

　　这是一个公共客厅

　　许多商场老总都会将自己所在的购物中心做各种比喻，有说城市的明珠、未来希望、精英集群等，而胡泊却把凯德MALL翠微路店比喻成“家的客厅”。这也是我有史以来听到过最有意思的称谓。胡泊分析道：在周边三公里之内，还没有一家商场像凯德Mall购物中心这么全面。现在的商业地产中的购物中心项目慢慢偏向属地化发展。人们往往喜欢崇尚于近距离、易方便的购物形式。因此购物中心只有贴近当地人的消费观念，才能更大范围的收拢人心，当他考察当地客群的消费能力后，手拿调查结果的胡泊，心中有数了。整个翠微路地区消费水品本质上是很有实力，但他们的消费观念依然是传统单一的。不过恰恰这个就是商业空白，做购物中心不仅要迎合消费者，还要起到引导当消费环境作用。这个地区工薪族相对稳定，但很传统。胡泊讲购物方式不能是单一的，所以需要我们来做合理的引导。平时休息或者周末过节去哪里，要先想到凯德MALL翠微路，家里的客厅太小，我就把这里做成现代家庭的公共客厅，来到这里无论是约会、聚餐、休息还是陪孩子，都要有一个可去之处。而在我这个‘客厅’就全解决了。

　　电商并非商场死敌

　　凯德MALL翠微路店一直在做的，一是打造社区型购物中心，二是营造舒适的具有现代时尚性的购物氛围。胡泊把这里定位为社区式家庭型购物中心。

　　当谈道给当下很多商业地产造成巨大冲击的电商问题时，胡泊的脸上露出一丝狡诘的微笑。那个样子，让我看到了一个词——自信。

　　对于一直以来坊间流传的关于电商会终结淘汰商业地产的说法，胡泊表示：“电商对零售冲击很大，但作为地产商来讲，商场的盈利收入是租金，而不是商品。购物中心主要是品牌商租赁购物中心的环境，作为购物中心的经营者是把各个业态联动起来做，在这个平台上做经营，为经营者提供一个好的环境。关键看里面的品牌，好的品牌结构消费者喜欢当然会去。其实商场与电商不是对手，更应是一种盟友。是可以进行有机结合的。“商业地产和电商，谁也不会吃掉谁”，对于人们总是将商业地产和电商放在彼此对立面情况，胡泊阐明了自己的看法，他认为：“商场和电商可以相结合。跟电商相比，商场的优势主要是在信息管理和客户管理上。这种管理具体到实处上就是如何在购物中心先做一个平台，让消费者与商户更了解商场的卖点，同时也给商场的经营商户提供一个便捷的平台。而电商则是把这些卖点以及商场的各种优惠信息进行定时推动，引导消费者进行体验消费并且与商场进行线上对话，如果这种结合非常巧妙，结果无疑是有益的！”

　　胡泊进一步分析说：电商跟商场并不是处于对立面，并不意味着支持更多的商场谈电商。商场收的是租金，如果交易都是线上进行的话，那零售商的租金怎么去找？从商场的角度来讲，更多的线上交易，一定会减少客流量，二会使营业额不真实。实体店里面的营业额下降了，就是减少了地产商的商场经营环境的收入，如此一来，地产商包括投资人如何提升商场的租金水平就成为一个问题。我认为电商不可能把喝咖啡、吃饭都放在虚拟的平台上，商场的优势在于体验。充分发挥体验的作用和广阔的休息空间，谁也不想一整天都呆在家中。

　　开拓者之路

　　胡泊是个典型的开拓者，这跟他多年从事的工作有关，他曾从事当时号称高大上的酒店管理工作，北京的建国饭店、新世纪饭店、赛特饭店都留下过他的足迹，但他觉得酒店业已经没落了，因为当时招工都是问题。恰逢那时候都说物业是朝阳行业。于是乎胡泊又做起了一段住宅物业管理，后来又转到写字楼物业上，聪明的胡泊来到华夏柏欣通过一个契机，他悟出只是做物业还是太单一了，商业物业才是一个非常丰富的行业。带着这样的启示，胡泊最后在商业地产中扎下了根。会想起当初从事物业管理的那段时光，胡总坦言帮助很大。

　　现在，闲暇之余的胡泊爱一个人坐在咖啡厅里边喝咖啡边沉思，他崇尚追求有品质的生活方式。喜欢约上朋友聊天、喝茶。他很憧憬那种早午茶的休闲环境。品质塑造人生，带着这样的一种追求美好阳光的生活方式，塑造了胡泊的阳光性格。这也必然让他的事业旅途更加明媚。就像人们常说的那样，好的生活方式才能开启美好未来。由胡泊掌舵的翠微凯德Mall也必将创造出新的辉煌。

　　文、摄影：裴超