房产新政效果难料

  • 来源:小康
  • 关键字:房产,新政,效果,难料
  • 发布时间:2010-05-24 15:28
  政府也不希望房地产价格暴跌,既然可政策打压,同样可以政策扶持,一旦到了崩盘的临界点,政府还是会出手的。现在的打压,关键是要使得房地产能够按照预期进行调控,能够健康持续地良性发展,而房产新政短期内则可遏制房价上涨,从中长期看,仍然面临很多不确定性,可能会带来很多经济和社会问题,结果难料。

  采写|《小康·财智》记者 陈建华

  2010年4月中旬,中央连出房产调控组合拳:15日国务院常务会议提出贷款买二套房首付不得低于50%;17日国务院提出房价过高地区可暂停发放第三套房贷;19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制;21日证监会负责人明确二套房标准为认房不认贷。各个地方也出台比中央更严厉的调控政策。

  这一系列政策被业内称为“史无前例的严控”,而精准打击投资和投机需求的调控组合拳使人们对楼市“高烧”降温充满期待,买房人进入观望期。

  新政可暂遏房价上涨

  这次国务院对非理性的房地产泡沫的忍耐总算到了尽头,终于要对非理性的房地产泡沫动手了。而且出手是前所未有的严厉。

  当然,任何政策的出台,都有它的两面性。这“一刀切”,在控制房地产泡沫的同时,肯定也会伤害到一些非投机性的刚性购房需求,但在两害相权取其轻的原则上,这种代价是值得付出的。

  这次房地产新政的出台,对房价的抑制作用肯定是必然的。一个最直接的效果就是降低了按揭贷款造成的杠杆倍数,意味着投机或者购买二套房的资金需求量和成本直线上升。

  最关键的是,政府出台如此之猛的政策,会导致整个购房市场出于短期看空房地产的重大心理预期。心理预期会直接导致广大购房者持币观望,直接推动房地产成交量下降。当然,政策出台以后,肯定还会有一个双方博弈的相持阶段。

  根据“量在价先”的经验,这次新政目前对于房价的影响肯定有一个滞后期。一般会在3至6月后,才会在交易量巨大萎缩的影响下,打压房价。

  如果在这种猛烈的政策下,房价还不下降的话,在金融危机已经过去、房地产价值趋小的背景下,政府必然还会继续出重拳,比如提高开发商资本金的比重,出台物业税等。

  当然,有专家指出,对这次房地产新政也不宜期望太高,不要认为房地产新政会导致房地产价格的大幅下跌。经历去年楼市的大爆发,开发商手里拥有的资金是比较充裕的,有足够的抵抗能力。

  到3月18日为止,39家房地产类上市公司公布的2009年年报显示,这39家公司经营性活动现金净流量为202.86亿元,而2008年为-258.91亿元。

  政府也不希望房地产暴跌,既然有政策打压,同样可以采取政策来扶持,一旦到了崩盘的区位,政府还是会出手的。现在的打压,关键是要使得房地产能够听话,健康地成长,中国未来的城市化肯定是少不了房地产业的。

  新政成败要看落实

  房地产新政也将面临巨大的阻力。这在前几次的宏观调控中早就有了先例,多次出现了房价越调越高的现象。这种阻力来源于很多方面,最大的阻力来自于希望房地产价格继续攀升的各种利益集团。其中就包括了商业银行、地方政府、开发商、持有多套房产的富裕阶层等。

  拿地方政府为例,面对这次房地产新政,就会有很多空子可以钻。比如这次调控究竟用什么标准来衡量城市的房价存在上涨?因为这次新政很多条款是针对房价飞涨的城市的。

  有专家认为,目前统计局的数据也是有水分的。它公布去年的房价才上涨1.5%,按照这种标准来说,每个城市都可以说自己没有泡沫。而偏偏统计局的数据又是官方最权威的数据,这就形成悖论。这种悖论将给地方政府阻挠房地产新政一个合法的理由。所以房地产新政成败如何,关键是要看落实。

  任何政策,有人受伤必然有人受益。这次房地产新政的受益者,一是房地产行业中的精装房。二套房政策的出台使得首付一下提高了不少,通过购买精装房的方式可以缓解一部分资金,不需要立马就掏出装修钱。同时购买精装房可以早点入住节约自己的租房费用,或者用作出租以转嫁高首付带来的压力。

  其次就是股市。巨大的房地产泡沫,其实也有一个好处,那就是分流过剩的流动性,形成一个巨大的房地产资金池。当这种巨大的资金量从房地产中被挤出来的时候,股市必然会成为资金下一步汇聚的重点选择地。

  或者,又会在新的领域制造出一个巨大的泡沫。这背后要牵涉的问题,可不是一个房地产新政可以解决的。

  物业税并不能平抑房价

  如果在上述政策都不能奏效的情况下,政府可能会使出绝招--出台物业税。在许多人心目中,把物业税看成遏制炒房和控制房地产投机的一剂良药。

  实际上,物业税对房地产市场调控的作用有限。许多人津津乐道的是金融危机中美国1美元可以买一栋别墅的故事,认为就是因为美国有物业税才有如此好事。因此很多人也期望中国的物业税出台,让炒房者仓皇抛售,无房者可以轻松抄底。其实这只是一个空想,物业税的作用只是加快了房地产价格上涨或者下跌的速度,而对于上涨和下跌方向控制却几乎没有作用,美国在金融危机之前多年的房价上涨已经证明了这一点。

  而在北京则更加极端,虽然法律明文规定了一些税是卖房人承担的,但实际上任何税负最终其实都由购房者承担。因此,物业税并不能保证让房子更加便宜,除非金融危机和物业税共同作用。

  物业税如果出台,则意味着政策方向的彻底改变。其实我国已经有税率很低的房产税,但是对于个人非营业用的房产免征,其政策含义是鼓励个人拥有住房。而物业税意味着只有能缴纳物业税的人,才有资格拥有自己的房产。在完全市场化的环境中则不需要鉴别,市场规则保证有房产的都属于有钱人,对他们征税是应当的,没有能力交税的都在租房或者在住政府的保障房,中国的现状很显然达不到这个水平。如果开征物业税,其政策含义就是政府鼓励“更”有钱的人购买房产,意味着我国住房政策的彻底转向。

  土地制度也使物业税难以见效。我国的土地是国有的,地方土地供给是垄断性的。基本的经济学常识告诉我们,垄断供应商获取最大利益的方法就是控制供应量,先满足最有购买能力的消费需求。政府必须在土地出让收入和物业税收入中找到平衡点,否则会影响政府收益,这类似于垄断的电信运营商在初装费和月租费上需要进行综合考虑。

  提高物业税,降低土地出让金收入,还必须考虑到购房人群减少后,对政府保障房需求增加所带来的成本。这些因素综合起来,物业税即使开征,也不可能有很高的税率,那么物业税将和物业取暖费一样,不可能影响房价的变动方向,甚至对变动速度的影响都不大,只是增加了购房者的成本。

  最后,在执行层面上,开征物业税的难度很大。我国目前的住房中,权属非常复杂,有商品房、经济适用房、限价房、单位公房、农村住宅等等。单位公房中有些可以购买,有些不能购买,有的购买了但是不能出售。而且即使同样性质的房产占地面积、市场价值相差非常大,到底按照面积、市场价值、人口、区域等因素中的哪些来计征物业税,是一个非常困难的问题。对于目前住宅中如此复杂的情况,如果简单制定一刀切的政策,不仅会引发新的不公平和市场混乱,而且很难执行,反而影响税法的权威性和严肃性。

  众多国家案例和中国的现状证明,物业税不可能解决目前的问题,反而可能加重百姓的负担。

  住建部政策研究中心主任陈淮对《小康·财智》记者表示,出台物业税并不能抑制房价,但短期内会对房价有影响。

  陈淮称,物业税有三个作用:第一,促进存量资源利用效率提高,不让房子闲置。第二,调整中央和地方财税关系。第三,贯彻社会公平,穷人和富人在占有资源上的不公平,通过税负关系加以调整。富人占有优质资源也可以,但应多交税。

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