北京楼市抗跌板块大盘点
- 来源:小康
- 关键字:北京,楼市,抗跌,板块
- 发布时间:2010-05-24 15:33
在热冷变幻的北京楼市，各个区域板块的抗跌性如何，需要投资者谨慎辨别。
采写|《小康·财智》记者 刘彦华
自4月14日开始，国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的调控措施，北京楼市骤然变冷，成交量大幅萎缩，退房、违约、弃购各种纠纷频频发生。而随着4月30日“京十二条”的出台，等待已久的楼市新政也终于落地。
在接受《小康·财智》记者采访时，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，“‘京十二条’史上最严厉，力度超中央，效果更将是立竿见影。”
那么，在骤然变冷的北京楼市中，哪些区域的抗跌性比较差，需要投资者谨慎对待？哪些区域的抗跌性较强，适宜规避政策调整的影响呢？
房价有望深调的三大板块
通州板块
区域特征：位于北京长安街东端，是距离市中心最近的新城。著名的京杭大运河从这里迤逦向南，北运河、潮白河、温榆河、凉水河等多条河流在此交汇，造就了优越的居住环境。受国际新城规划、轨道交通等利好的刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼三万元大关。
下调理由：概念利好的过度炒作和投资客的带动，使得通州房价与其各方面的配套设施严重不匹配，房价虚高，一旦政策打压力度加大，房价抗跌性差。并且，根据北京房地产交易管理网数据统计显示，通州4月份商品房期房的存量达到了11653套，仅次于朝阳区的11974套，位居全市第二，存量更是海淀区的3倍，房源并不稀缺。
市场反应：从新华联家园、格瑞雅居、瑞都国际等单个楼盘来看，4月14日前最高售价大约在25000元/平米左右，但是，截至26日售价下调至18000～19500元/平米之间，跌破2万元关口。另外，据北京中原地产抽样调查显示，新政出台后，该板块新增房源明显增加55%，8成挂牌房主已表示愿意继续降价。
望京板块
区域特征：作为北京四环外大规模独立发展的一个片区，近年来，望京板块商业发展迅速，随着商业配套的逐渐完善，该地区的生活品质也在逐步提升。再加上即将开通15号线等轨道交通，以及大规模的绿化等优势，在“3.15”地王的推动下，望京房价从3月下半月开始飞涨，一个多月中价格上涨超过20%，同时，区域的成交量增幅也超过30%，楼市的热炒使得区域内甚至出现了房价一月上涨一万的现象。
下调理由：该区域的购房者主要是国内其他省市的投资客，据北京中原三级市场研究部统计，目前望京板块购房者外地投资客约占7成左右。限制外地人在京购房的调控措施的出台精确地打击了这部分购房者。
市场反应：政策出台后，望京地区二手房成交量下降了50%左右，新增客户量下降幅度则高达70%左右；与此同时，房源挂牌价格下降也相对明显，幅度在11%左右。
马家堡板块
区域特征：马家堡商圈处于丽泽商务圈、丰台新区、大红门商业街三大板块融合的地带。尤其是地铁4号线的开通，带动了该区域租赁市场的火爆，从而提升了其区域价值和房地产投资价值，短短两个月时间，马家堡房价从3月份的1.2万元/平方米飙升到1.8万元/平方米。
下调理由：虽然该板块的租金在年后有所上浮，但是房价的迅速上涨一定程度上削减了其投资价值。同时，该板块的购房人群70%左右选择按揭，目前信贷紧缩，房贷利率不断上调，加大了按揭购房者的成本，很多业主预期未来政策更加严厉，降价抛售的心理较易形成。
市场反应：根据北京中原提供的数据显示，新政出台后，马家堡区域的客户减少明显，观望意愿强烈。而在业主方面，部分业主着急出售，报价下跌8%左右。
抗跌性强的四大板块
万柳板块
区域特征：该板块位于中关村科技园区中心区的西部，也是北京水源保护区的上风口，素有“京城绿肺”之称，北临皇家园林--颐和园，西临昆玉河，东部与中关村毗邻而居，南部104万平米绿色文化居住区是科技园区内唯一大面积住宅开发区域。
此外，该板块休闲娱乐、餐饮、医疗等配套设施齐全，教育资源丰富，尤其是中关村三小的学区房优势随着10号线二期的开建持续上升。
抗跌因素：学区房优势明显，刚性需求旺盛，房价坚挺。
市场反应：北京中原三级市场研究部的数据显示，目前该区域内中高档二手商品房市场均价仍在40000元/平方米左右，与政策出台之前的价格相比变动不大，成交量较3月份明显降低。业主方面，虽然房源量有所增加，但是除了少部分急于出手的房源降价幅度较大以外，大部分业主的报价仍然与政策出台前变化不大。
双井板块
区域特征：作为CBD的南大门，双井地区已成为目前发展潜力最大的区域。随着中央电视台、北京电视台的东迁，进一步促进了双井板块人流、财富的积聚。这里购物、教育、医疗卫生一应俱全，是为工作在CBD的精英人才打造的大型高档居住生活社区。
抗跌因素： CBD东扩及地铁10号线开通，进一步提升了该板块内楼盘未来的保值增值性。
市场反应：在新政下发之前，该板块房价普遍提高2000～3000元，二手商品房市场均价在30000元/平方米左右，房源紧张。政策下发之后价格上基本没有什么变动，但业主抛售房源有明显提高。据北京中原富力城分行经理介绍，虽然业主也对于新政出台后整体市场房源价格降低而减少售房收益有所担心，但是对于区域未来的看好，目前的报价仍然比较坚挺，多持观望态度，降价的现象还不明显。
中央别墅区
区域特征：中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。与其他别墅区相比，中央别墅区具备三大优势：1、紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。2、四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。3、近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。
抗跌因素：地理位置优越，产品品质优良，再加上别墅用地供应日益减少，资源稀缺性不断提升其投资保值和抗风险能力。
市场反应：据我爱我家旗下5i5j.com的别墅专家田野介绍，今年年初，顺义房价已进入平稳上升状态，目前为30000～50000元／平方米，楼市新政出台后这个价格并未出现明显的变化。然而，中原地产分行人员提醒购房者，虽然目前业主心态比较稳定，不存在投资客抛售的情况，但如果房产税出台的话，可能对该板块的别墅市场会产生较大影响。
天秀板块
区域特征：天秀区域紧邻上地高科技产业基地和亚奥商圈，依山傍水，居住环境佳，且目前该区域有农业大学、中关村一小、人大附中等学校，受到各种不同需求消费者的青睐，再加上地铁4号线的高速运行，对于周边的房产项目都有很大的保值增值作用。
抗跌因素：地铁开通时间较短，租赁市场正在升温，尚未透支升值利好。
市场反应：据北京中原天秀花园分行经理反映，目前区域中高档二手商品房均价在26000～30000元/平米左右，成交量虽然有所回落，但是总体情况仍然比较稳定。业主方面来看，虽然房源量增多，但是报价并未明显下浮。从客户方面来看，区域内的自住需求仍然旺盛，如果是购房者可以接受的价格依然可以成交。
投资建议
楼市新政使得不同区域、不同项目出现分化，受打击最大的主要集中在因概念炒作导致价格虚高的郊区楼盘，而抗跌性较强的房源则主要集中在学区房、核心区域商圈房、交通轨道交汇区以及资源稀缺的成熟别墅区。
多位置业专家均建议，对于需求强烈、无法等待的购房者，需要多听多看，少付订金，谨慎签约。而对于将买卖房产作为一种投资的投资客，张大伟直言暂时不要买，部分郊区房价在5月可能下调超过10%～15%，全市房价很可能在年内下调30%。
而对于在前段时间已经完成购房交易的投资客，张大伟建议，一旦抛售潮影响到了普通购房人群，将带来非常大的影响，拥有以下几类房产的应该提前考虑出手。
缺陷明显。绝对没有缺点的房子是不存在的，但如果缺陷明显，则贬值更快，首先应当考虑出手。比如，光照时间不达标的、靠近马路高架的、过道多而得房率低的、朝向无一向南的等等。
房龄较长的。一般来说，总是房龄长的应当排位在房龄短的前面，从成熟市场来讲，房子应该有折旧的概念。结合我国实际情况，可以按多层60年、高层70年计算折旧率，即便在房产快速增值的背景下，折旧因素也会抵消增值因素。
房型落伍的。如多层（或板式高层）中的深进深式的高层、小高层中的塔状、蝶状、品状、点状楼房，小厅大室型的，没有车库与停车位的，没有小区的等等。
地段不好的。如五环以外地区，因为交通、购物、教育、医疗等生活配套设施滞后，本身入住率就不够，自住者多为本地区居民。若买了这类房子用于投资，初衷想通过收租金供房贷，而最终找不到合适的客源，造成租赁不畅或租金偏低而难以以房养房的。
（市场有风险，投资需谨慎）
新政前后北京市主要区县楼市交易情况对比
行政区 成交套数（套） 对比 成交面积（万平方米） 对比
4月1-14日 4月15日-5月4日 4月1-14日 4月15日-5月4日
东城区 27 23 -14.81% 0.43 0.37 -13.95%
西城区 60 105 75.00% 0.78 1.21 55.13%
崇文区 232 74 -68.10% 2.03 0.62 -69.46%
宣武区 394 83 -78.93% 3.57 0.84 -76.47%
朝阳区 2581 1219 -52.77% 24.49 12.1 -50.59%
海淀区 358 328 -8.38% 5.61 5.05 -9.98%
丰台区 352 260 -26.14% 3.68 2.71 -26.36%
石景山区 36 49 36.11% 0.37 0.49 32.43%
大兴区 525 359 -31.62% 4.44 3.63 -18.24%
通州区 859 925 7.68% 9.28 10.15 9.38%
昌平区 809 195 -75.90% 7.57 2.76 -63.54%
顺义区 671 460 -31.45% 10.09 7.28 -27.85%
房山区 303 720 137.62% 3.46 4.89 41.33%
平谷区 14 11 -21.43% 0.13 0.12 -7.69%
怀柔区 41 19 -53.66% 0.91 0.39 -57.14%
密云县 115 452 293.04% 1.95 5.21 167.18%
延庆县 47 16 -65.96% 1.26 0.41 -67.46%
数据来源：亚豪机构
……
采写|《小康·财智》记者 刘彦华
自4月14日开始，国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的调控措施，北京楼市骤然变冷，成交量大幅萎缩，退房、违约、弃购各种纠纷频频发生。而随着4月30日“京十二条”的出台，等待已久的楼市新政也终于落地。
在接受《小康·财智》记者采访时，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，“‘京十二条’史上最严厉，力度超中央，效果更将是立竿见影。”
那么，在骤然变冷的北京楼市中，哪些区域的抗跌性比较差，需要投资者谨慎对待？哪些区域的抗跌性较强，适宜规避政策调整的影响呢？
房价有望深调的三大板块
通州板块
区域特征：位于北京长安街东端，是距离市中心最近的新城。著名的京杭大运河从这里迤逦向南，北运河、潮白河、温榆河、凉水河等多条河流在此交汇，造就了优越的居住环境。受国际新城规划、轨道交通等利好的刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼三万元大关。
下调理由：概念利好的过度炒作和投资客的带动，使得通州房价与其各方面的配套设施严重不匹配，房价虚高，一旦政策打压力度加大，房价抗跌性差。并且，根据北京房地产交易管理网数据统计显示，通州4月份商品房期房的存量达到了11653套，仅次于朝阳区的11974套，位居全市第二，存量更是海淀区的3倍，房源并不稀缺。
市场反应：从新华联家园、格瑞雅居、瑞都国际等单个楼盘来看，4月14日前最高售价大约在25000元/平米左右，但是，截至26日售价下调至18000～19500元/平米之间，跌破2万元关口。另外，据北京中原地产抽样调查显示，新政出台后，该板块新增房源明显增加55%，8成挂牌房主已表示愿意继续降价。
望京板块
区域特征：作为北京四环外大规模独立发展的一个片区，近年来，望京板块商业发展迅速，随着商业配套的逐渐完善，该地区的生活品质也在逐步提升。再加上即将开通15号线等轨道交通，以及大规模的绿化等优势，在“3.15”地王的推动下，望京房价从3月下半月开始飞涨，一个多月中价格上涨超过20%，同时，区域的成交量增幅也超过30%，楼市的热炒使得区域内甚至出现了房价一月上涨一万的现象。
下调理由：该区域的购房者主要是国内其他省市的投资客，据北京中原三级市场研究部统计，目前望京板块购房者外地投资客约占7成左右。限制外地人在京购房的调控措施的出台精确地打击了这部分购房者。
市场反应：政策出台后，望京地区二手房成交量下降了50%左右，新增客户量下降幅度则高达70%左右；与此同时，房源挂牌价格下降也相对明显，幅度在11%左右。
马家堡板块
区域特征：马家堡商圈处于丽泽商务圈、丰台新区、大红门商业街三大板块融合的地带。尤其是地铁4号线的开通，带动了该区域租赁市场的火爆，从而提升了其区域价值和房地产投资价值，短短两个月时间，马家堡房价从3月份的1.2万元/平方米飙升到1.8万元/平方米。
下调理由：虽然该板块的租金在年后有所上浮，但是房价的迅速上涨一定程度上削减了其投资价值。同时，该板块的购房人群70%左右选择按揭，目前信贷紧缩，房贷利率不断上调，加大了按揭购房者的成本，很多业主预期未来政策更加严厉，降价抛售的心理较易形成。
市场反应：根据北京中原提供的数据显示，新政出台后，马家堡区域的客户减少明显，观望意愿强烈。而在业主方面，部分业主着急出售，报价下跌8%左右。
抗跌性强的四大板块
万柳板块
区域特征：该板块位于中关村科技园区中心区的西部，也是北京水源保护区的上风口，素有“京城绿肺”之称，北临皇家园林--颐和园，西临昆玉河，东部与中关村毗邻而居，南部104万平米绿色文化居住区是科技园区内唯一大面积住宅开发区域。
此外，该板块休闲娱乐、餐饮、医疗等配套设施齐全，教育资源丰富，尤其是中关村三小的学区房优势随着10号线二期的开建持续上升。
抗跌因素：学区房优势明显，刚性需求旺盛，房价坚挺。
市场反应：北京中原三级市场研究部的数据显示，目前该区域内中高档二手商品房市场均价仍在40000元/平方米左右，与政策出台之前的价格相比变动不大，成交量较3月份明显降低。业主方面，虽然房源量有所增加，但是除了少部分急于出手的房源降价幅度较大以外，大部分业主的报价仍然与政策出台前变化不大。
双井板块
区域特征：作为CBD的南大门，双井地区已成为目前发展潜力最大的区域。随着中央电视台、北京电视台的东迁，进一步促进了双井板块人流、财富的积聚。这里购物、教育、医疗卫生一应俱全，是为工作在CBD的精英人才打造的大型高档居住生活社区。
抗跌因素： CBD东扩及地铁10号线开通，进一步提升了该板块内楼盘未来的保值增值性。
市场反应：在新政下发之前，该板块房价普遍提高2000～3000元，二手商品房市场均价在30000元/平方米左右，房源紧张。政策下发之后价格上基本没有什么变动，但业主抛售房源有明显提高。据北京中原富力城分行经理介绍，虽然业主也对于新政出台后整体市场房源价格降低而减少售房收益有所担心，但是对于区域未来的看好，目前的报价仍然比较坚挺，多持观望态度，降价的现象还不明显。
中央别墅区
区域特征：中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。与其他别墅区相比，中央别墅区具备三大优势：1、紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。2、四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。3、近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。
抗跌因素：地理位置优越，产品品质优良，再加上别墅用地供应日益减少，资源稀缺性不断提升其投资保值和抗风险能力。
市场反应：据我爱我家旗下5i5j.com的别墅专家田野介绍，今年年初，顺义房价已进入平稳上升状态，目前为30000～50000元／平方米，楼市新政出台后这个价格并未出现明显的变化。然而，中原地产分行人员提醒购房者，虽然目前业主心态比较稳定，不存在投资客抛售的情况，但如果房产税出台的话，可能对该板块的别墅市场会产生较大影响。
天秀板块
区域特征：天秀区域紧邻上地高科技产业基地和亚奥商圈，依山傍水，居住环境佳，且目前该区域有农业大学、中关村一小、人大附中等学校，受到各种不同需求消费者的青睐，再加上地铁4号线的高速运行，对于周边的房产项目都有很大的保值增值作用。
抗跌因素：地铁开通时间较短，租赁市场正在升温，尚未透支升值利好。
市场反应：据北京中原天秀花园分行经理反映，目前区域中高档二手商品房均价在26000～30000元/平米左右，成交量虽然有所回落，但是总体情况仍然比较稳定。业主方面来看，虽然房源量增多，但是报价并未明显下浮。从客户方面来看，区域内的自住需求仍然旺盛，如果是购房者可以接受的价格依然可以成交。
投资建议
楼市新政使得不同区域、不同项目出现分化，受打击最大的主要集中在因概念炒作导致价格虚高的郊区楼盘，而抗跌性较强的房源则主要集中在学区房、核心区域商圈房、交通轨道交汇区以及资源稀缺的成熟别墅区。
多位置业专家均建议，对于需求强烈、无法等待的购房者，需要多听多看，少付订金，谨慎签约。而对于将买卖房产作为一种投资的投资客，张大伟直言暂时不要买，部分郊区房价在5月可能下调超过10%～15%，全市房价很可能在年内下调30%。
而对于在前段时间已经完成购房交易的投资客，张大伟建议，一旦抛售潮影响到了普通购房人群，将带来非常大的影响，拥有以下几类房产的应该提前考虑出手。
缺陷明显。绝对没有缺点的房子是不存在的，但如果缺陷明显，则贬值更快，首先应当考虑出手。比如，光照时间不达标的、靠近马路高架的、过道多而得房率低的、朝向无一向南的等等。
房龄较长的。一般来说，总是房龄长的应当排位在房龄短的前面，从成熟市场来讲，房子应该有折旧的概念。结合我国实际情况，可以按多层60年、高层70年计算折旧率，即便在房产快速增值的背景下，折旧因素也会抵消增值因素。
房型落伍的。如多层（或板式高层）中的深进深式的高层、小高层中的塔状、蝶状、品状、点状楼房，小厅大室型的，没有车库与停车位的，没有小区的等等。
地段不好的。如五环以外地区，因为交通、购物、教育、医疗等生活配套设施滞后，本身入住率就不够，自住者多为本地区居民。若买了这类房子用于投资，初衷想通过收租金供房贷，而最终找不到合适的客源，造成租赁不畅或租金偏低而难以以房养房的。
（市场有风险，投资需谨慎）
新政前后北京市主要区县楼市交易情况对比
行政区 成交套数（套） 对比 成交面积（万平方米） 对比
4月1-14日 4月15日-5月4日 4月1-14日 4月15日-5月4日
东城区 27 23 -14.81% 0.43 0.37 -13.95%
西城区 60 105 75.00% 0.78 1.21 55.13%
崇文区 232 74 -68.10% 2.03 0.62 -69.46%
宣武区 394 83 -78.93% 3.57 0.84 -76.47%
朝阳区 2581 1219 -52.77% 24.49 12.1 -50.59%
海淀区 358 328 -8.38% 5.61 5.05 -9.98%
丰台区 352 260 -26.14% 3.68 2.71 -26.36%
石景山区 36 49 36.11% 0.37 0.49 32.43%
大兴区 525 359 -31.62% 4.44 3.63 -18.24%
通州区 859 925 7.68% 9.28 10.15 9.38%
昌平区 809 195 -75.90% 7.57 2.76 -63.54%
顺义区 671 460 -31.45% 10.09 7.28 -27.85%
房山区 303 720 137.62% 3.46 4.89 41.33%
平谷区 14 11 -21.43% 0.13 0.12 -7.69%
怀柔区 41 19 -53.66% 0.91 0.39 -57.14%
密云县 115 452 293.04% 1.95 5.21 167.18%
延庆县 47 16 -65.96% 1.26 0.41 -67.46%
数据来源：亚豪机构
关注读览天下微信，
100万篇深度好文，
等你来看……
