从养老建筑到养老地产，以研究的态度做设计

　　——访中元国际（上海）工程设计研究院总经理 杜鹏

　　杜鹏

　　毕业于同济大学，高级工程师、上海市青联委员、中元国际（上海）工程设计研究院有限公司执行董事总经理。参与编写《老年养护院国家标准图集》等重要工作。

　　养老建筑和养老地产是时下建筑和地产界的一个热门话题。中元国际上海分院总经理杜鹏在接受《设计家》的采访时坦言，许多业主在拿到土地之后便希望自己所做的养老地产项目是全国最好的，但事实上，这些“最好”却有可能因无法被老年人很好的利用，而变成了“不好”。

　　中元国际自从在1999年承担上海市第一社会福利院的改扩建项目起，即开始接触中国养老建筑的设计工作，并在此后的十余年中承接多项国家级、省市级示范养老建筑项目。与此同时，院内也成立了养老、康复医疗及居住建筑设计所。在设计中研究，在研究中设计，成为中元国际做养老建筑的一个方式。

　　中国的养老地产仍处於摸索阶段，中元国际也多次探访发达国家的养老地产项目，他们发现，中国老人与美国老人有很大的不同，也许美国老人会去住老年公寓，可中国老人不会。杜鹏认为，现在市面上部分高档老年社区，由于价位高、地理位置偏僻，以及受到中国传统观念影响等原因，或许无法保持正常的运营，原本的老年社区就会会逐渐变成普通高档社区，而社区原本的养老配套设施由于无法保持良好的运营而将不得不改变成普通住宅社区会所。

　　“说句实话，目前扎扎实实地做养老建筑的设计公司不多。”杜鹏认为，养老建筑设计师在做养老建筑之前，应该仔细观察自己身边的老人，要去一些养护院、福利院观察老人的生活状态，从而总结老年人真正需求，做出适合老人长期居住的养老建筑，而不只是停留在玩概念的层面。

　　做名副其实的“设计研究院”

　　《设计家》：中元国际（上海）工程设计研究院隶属于中国中元国际工程公司，上海分公司与总公司有什么联系点？能否简单地介绍下上海分公司的具体情况？

　　杜鹏：“中元国际”是一家大型综合性建筑设计院。目前，中元国际分别在长春、上海、南京、厦门、海南设有分院，每个分院都是独立法人，拥有独立设计资质。在项目划分方面分为几个专业板块，分院在设计机构上以这些板块为基础，发挥各自的特点。

　　中元上海是中国中元国际工程公司的全资子公司，与很多其他大院的分公司不同，我们上海分公司是独立法人，具备独立建筑工程甲级资质，具备完整的建筑工程设计的各个专业。

　　早在1996年，中元国际便在上海设立了窗口式的机构，2003年窗口机构演变成为一个独立的设计分院。到2004年，上海分院基本完成了属地化的转变。真正的变化是在2010年，上海分院实现独立法人，拥有了独立资质，。

　　《设计家》：在上海这个国际化程度较高的城市，近年来，境外设计公司大量涌入，新兴民营企业也不断崛起，作为老牌国企，中元国际的优势在哪里？如何应对这些新晋的竞争对手？

　　杜鹏：设计企业与其他知识高密集型行业一样，要保持持续稳定的增长，就需要来自两方面的动力。一是来自外部，行业发展，竞争对手带来的压力所产生的动力；二是自身不断的自我创新需求带来的内部驱动力。因此我认为充满竞争的行业更适合优秀企业的快速发展。

　　在上海发展，必须面对各种类型的竞争对手，而上海分院又不如北京总部那么大，我们应该怎么跟大院竞争呢？在多年的发展中，上海分院形成了三个比较突出的特点：一是综合化中的专业化。作为传统的综合设计院，我院在发展中已经形成了多个具备国内领先优势的专业版块，比如医疗建筑、养老建筑等；二是专业化中的综合化。在以上的专业版块中，我们利用自身的综合设计特点，在每个专业版块中突出综合化的优势，每个专业版块在纵向上下产业链前后延伸，从项目的策划、咨询到可行性研究等方面都有涉及。同时，在每个专业板块上也进行了横向联系，极大地完善了对投资商提供的系统化解决方案，提高了我们的核心竞争力。在养老建筑领域的发展上，我们利用总公司在医疗建筑领域的领先优势，打造“医疗+康复+养老建筑”的产业链条。三是捕捉社会及行业发展热点。这些能让我院始终保持在行业发展的前端。

　　《设计家》：中元国际是什么时候进入养老建筑领域的？并简述下进入这个领域之后的发展情况。

　　杜鹏：1999年，我们承担了上海市第一社会福利院的改扩建项目。应该说我们进入这个领域的起点比较高，因为上海市民政局在全国民政领域的管理及发展是比较领先的，所以，从上海市第一社会福利院项目开始就比较成功。通过对这个项目的设计和实施，我们发现养老建筑有着让设计师产生兴趣和责任感的地方，并且拥有大量需要研究的技术细节。

　　公司在做了上海市第一社会福利院的扩改建项目之后，开始对养老建筑进行研究，并在2000年和2003年分别承担了亲和源项目和上海第三社会福利院项目，这两个项目目前也都成为社会投资养老项目和机构养老项目两个领域中的优秀成功案例，在行业内具有很大影响力。

　　与此同时，上海分院基本上每年都能保持一到两个学术方面的研究、规范或者标准的编制工作。我们主编的《老年养护院国家建设标准图集》发布并在全国各个城市投入使用，被业界称为国标。2014年，我们又承担编写了国家民政部发布的《农村敬老院建设标准》，相当于制订了国家建设政策的一个建设标准。

　　《设计家》：中元国际在养老地产方面有10多年的经验，能否与大家分享下贵司在做养老建筑项目时所遵循的设计原则？

　　杜鹏：我想先回顾一下我们在这个行业的一个发展的过程。从2003年开始，我们每年都派出建筑师到荷兰、比利时、德国、美国、日本、台湾、香港等国家及区域进行考察交流，譬如在三福院中我们吸取荷兰对失智失能老人照护的理念，同时根据我们对中国老人的特点，设计了小单元照料式护理模块，取得了很大的成功。

　　在机构设置上，2009年，观察到养老建筑领域的技术和市场有着广阔的可发展空间，我们成立了“养老建筑工作室”，专门从事养老建筑领域的设计和学术研究；2010年在养老建筑工作室基础上，成立了“养老建筑设计所”，目前已达到30多个建筑师的规模，这在全国也是唯一的。

　　在行业上，2010年全国第一个养老建筑专业委员会-上海建筑学会养老建筑分会成立，我院是主任单位。

　　在项目业绩上，这些年我们完成了几十个国家级、省级、地市级的养老中心，这中间包括吉林省养老示范中心、山东省泰安养老示范中心、四川省成都养老示范中心、武汉市社会福利大楼、上海第四社会福利院、大庆市社会福利中心、晋江市社会福利中心、南京江宁社会福利中心等，这些项目有的已经完成，有的在建，将陆续在1-2年内建成，这些项目布局全国，是全新一代的老年养护院和社会福利中心产品，将对整个行业产生比较大影响。

　　从以上几方面看，我们在养老建筑项目所遵循的设计原则是我们绝不玩概念，扎扎实实，学术与建筑设计两条线清晰的同步发展，因此我们的建筑师在做设计的时候，也在做研究；在做研究的同时，又有具体的项目支撑，因此我们名字中的“设计研究院“是名副其实。

　　中国老年人更需要养护院

　　《设计家》：谈谈中国养老地产的发展，现在的中国养老地产处于什么阶段？与西方国家有何区别？

　　杜鹏：通过这几年的发展，我国在养老地产领域已经发生一些变化，以前基本上是国家投资、国家运营，现在出现了许多民营的情况。

　　此外，中国人的消费观念与美国不同，也许美国老人会去住老年公寓，可中国老人不会。中国老人真正需要的是有生存尊严的养护条件，养护院的一床难求就说明了这一点。对比我们这几年做了大量这方面的工作，我相信在养老领域的投入是有未来的。曾经投入建设的那些机构会成为社会投资的标杆，且这种标杆不高不低，正好合适。一方面，这些养老机构解决了一部分社会需求；另一方面，社会投资也有了一个标杆，根据这个标杆来设定其所投资的养老地产的消费需求等。

　　《设计家》：刚才说你们去走访了许多发达国家，请问中国的养老地产与西方发达国家有何不同？怎样平衡发达国家的经验和中国的独特性？

　　杜鹏：这是我们中国建筑师应该承担起来的责任，东方老人与西方老人在文化观念等方面都是不一样的。在美国，52岁的老人就进入退休状态，可在中国，却是一种活到老工作到老的心态。另一方面，我认为，中国人是最注意隐私又最不注意隐私的国家。在做养老公寓的一些细节的时候，我们会在房间与房间之间设计一个小小的组团，供老人们在这个公共空间交流。这种方式在国外就意义不大，因为外国人要喝咖啡就去咖啡馆，喝酒就去酒吧，邻里交际非常少，邻居之间聚堆闲聊的情况几乎没有。根据这个中国老人喜欢扎堆聊天的现象，公司以前做的上海第三福利院内的养老公寓，就做了许多小单元护理模式。与此同时，在房间等方面的设计上，我们充分结合了中国人的文化、性格、社交及生理上的特征进行了许多人性化设计。这是中国设计师必须去研究、去做的，境外设计师是无法做好的。

　　《设计家》：现在，中国的养老地产在定位方面出现怎样的问题？

　　杜鹏：很多养老地产开发商会找一个环境宜人的地方建设项目，然后说自己的设施有多好，老年人如何开心地生活，可事实上，他们却忽略了中国老人的心理需求。我经常和我们团队的设计师讲，大家每个人都有自己的父母，他们都是老年人，我们必须为他们想一想，他们愿意去哪里生活？是十几公里外的郊区？还是上百公里之外的五星级度假村？抑或是生活在你的四周，可以经常一起吃个饭，打个电话？答案是显而易见的。所以，中国国内目前在养老地产领域的炒作非常严重，有许多开发商并不是为了做好养老设施，而是为了拿地，做地产。

　　这些高档养护中心运营的结果是什么？其社区标准高、档次高，是非常优秀的居住建筑，里面配备了一些相对完善的设施。可他们并没有限制非老年人的居住比例，再加上高昂的价格等原因，最终可能会出现70%都是非老年人在里面居住的局面，这就导致了原先设置的养老设施运营得不到保障，无法运营就无法盈利，没有盈利就不能持续提供高水准的服务，这样硬件再好也将面临无法持续运营而服务变质的尴尬局面。

　　另一方面，我觉得现在那些所谓的高档养老社区太过注重概念。一些养老地产开发商提出“夏天去东北，冬天去海南”的方案，这个方案看似完美，事实上是不科学的。老年人如此大的年龄搬一次家还可以，经常搬家绝对不行。作为养老建筑，一开始卖得好并不代表成功，国内这两三年建成的很多养老地产项目由于老年人人口比例一直比较小，原本的老年地产项目就会进行改造，变成普通的住宅会所。

　　我认为，在做养老地产时，中国设计师必须去掉许多浮躁的心态。

　　其实中国真正需要的是从小区的规划着手，每个社区都能配套一定数量的适老化的设施，通过这个方式让老年人能够就近选择自己需要的养老社区入住。我们在去日本的时候发现，他们的养老机构的规模不大，数量却很多，或许你能看到每500米就有一家的现象，而每一家或许只有4-5个床位。我认为，这样做是比较符合东方人的家庭观念和社交习惯的；另一方面，它真的相当于半养老化。老年人特别怕落单，如果你将他们安排在幽静的郊区，设施再好，他们也不会开心的。

　　《设计家》：您刚才说过，中国的养老建筑现在也在向养老地产发展，也就是说，你们所设计的养老公寓会被销售出去，那么，对于古稀之年的老人来说，他们需要这种产权吗？如何销售？

　　杜鹏：我与许多业内人士沟通过这个问题，发现就中国人的消费心里来看，产权是可以把控的。而目前市场上的出现的一批会员制的可转让或是有条件转让的高档养护社区，我对此类项目能否正常经营表示忧虑。

　　但是，我觉得条件好的老人，他们宁愿生活在正常的社区请人照料，也不会去买这些老人公寓。我们之前在小区里面也经常看见一些行动不便的老人，家人为他请一个保姆照料，子女偶尔来看一看。

　　试想，倘若有一些房子只能老年人来买，那么，这些房子到底谁来买？年轻人替老年人买，还是老年人自己买？老年人过世后，这个产权如何转卖？老年人转卖老年人，市场很小。我觉得这个模式的问题是相当多的。

　　深入老年人生活，做出合理设计

　　《设计家》：贵司也做了许多住宅设计项目，请问您觉得养老建筑项目与住宅建筑项目有怎样的联系点？

　　杜鹏：住宅建筑与养老建筑是密不可分的。据研究分析得出，中国的养老建筑可能会在未来30年-50年之间出现很大的变化。现在的养老建筑好比上个世纪八九十年代的居住建筑，比如那个年代的筒子楼、四合院等建筑形式应该说是比较符合当时人们的需求的。后来，随着人们生活水准的提高，为了满足各个阶层的需求，出现了普通的商品房、郊区别墅以及酒店式公寓等住宅形式。由此可见，养老建筑也在不断的发展之中。中国人口多，将来的需求量也会增大，在中国做养老建筑应该也必须研究中国居住建筑的发展过程。今年，我将我院的养老建筑所改名为养老建筑及居住建筑所。我认为养老建筑本身就在借助住宅设计的基础，看中国这十年的居住建筑的发展便能预测到未来十年养老建筑的发展。

　　《设计家》：作为一个养老建筑设计师，在做设计的时候需要注意些什么？其未来的前景怎样？

　　杜鹏：我觉得真正的养老建筑设计师在做养老建筑之前，就要仔细观察自己身边的老人，要去一些养护院、福利院观察老人的生活状态，只有这样，设计师们才能体会和想象出一个健康老人及半失能老人或坐在轮椅上晒太阳、或全身瘫痪在床上等行为，只有了解这些才能设计出适合老人生活的设计，而不是标新立异地去做一些所谓的创新。住宅发展二十年来有革命性创新吗？没有，都是慢慢在变化的。我们开始住的那种筒子楼，每家都在一个走廊里做饭，邻里之间非常和睦，但是后来随着人们的生活模式及社交模式的改变，住宅产品也一直在演变，对于老人建筑的设计也应该更多地顺应当下时代的需求。

　　老年人所需要的设计事实上是非常细节化的。比如桌子的高度，由于有些老年人需要坐轮椅生活，所以，设计师只需要把桌子的高度提高到可以把轮椅推进去，就不会撞到老年人的腿；又如，普通人的橱柜可以设置得高一些，但是对于老年人，尤其是已经很难站立行走的老年人来说，太高似乎不太科学。这些细节的设计需要设计师去研究老年人的身体性能。我认为欧洲对于失智老人的照料是最好的。大家都知道，失智老人的智商非常低，甚至比小孩还要低。欧洲国家发现做饭可以延缓老年衰落的症状。倘若设计师能做一个坐着轮椅也可操作的厨房会怎样？做饭能让老人每天动脑子考虑吃什么，对身心都是很好的锻炼。

　　总而言之，设计师需要去体会和研究老人的生理和心理特点。与此同时，出于职业敏感度，我认为这个领域将在未来30年，甚至50年，在市场发展和技术研究方面都具备巨大的发展空间。

　　《设计家》：贵司会选择与怎样的业主合作？

　　杜鹏：我觉得设计师与业主的交流可以分为两个阶段，第一个阶段，在九十年代，建设开发市场不是很成熟，开发商的知识程度虽说有高有底，但他们有敏锐的市场直觉，很高的判断力；相反，我们设计师虽说具备专业的知识，却对市场了解不足，缺乏常识。所以，如何让业主相信你，把项目委托你？我的策略是避开常识，用知识与业主沟通并取得信任。后来，随着中国建设市场快速发展，开发商越来越成熟，这个行业积聚了一大批专业精英，那这就到了第二个阶段：提高见识，不断补充常识，在专业知识上引导业主。

　　《设计家》：目前贵司有什么新的养老项目正在做呢？

　　杜鹏：我们刚刚完成了位于江苏启东的一个养老地产项目，规模约11万m2；辽宁鞍山的养老庄园项目，它的模式是政府与开发商合作，政府出地，投资商负责建设养老护理院，同时部分开发可出租或销售的养老住宅和公寓。武汉福利大楼将在今年完成装修投入使用，规模是2500床，有老年养护院、医疗设施和养老公寓。这个项目同时是国内第一个高层养老综合体项目。

　　采访：《设计家》 整理：金彦淇

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