寻找调控下的投资“安全区”

　　和普通住宅市场的“冰点”状况不同，包括服务式公寓、商铺、写字楼在内的商用物业市场，正在获得投资型资金的一致青睐。相对较低的投入，以及良好的租赁前景，使其成为对抗通胀预期的一个好的投资选择。其中，服务式公寓类产品尤为值得关注。

　　与普通住宅形成鲜明对比的是，在价格方面，高端公寓租赁市场继续保持稳升势头。4月份北京市高端租赁市场的交易均价为5173元/月/套，较3月份上涨3.16%，同比增幅也达到了6.85%。

　　统计数据显示，2010年一季度，服务式公寓和高档公寓的租金分别上涨了0.7%、0.8%。其中2月份涨幅最大，当月高档公寓租赁均价达到6034元/月/套，比1月份上涨12.1%。

　　投资型买家转向

　　面对高档公寓租金的回暖，分析人士认为，与当前调控背景下，逐渐蔓延的观望情绪有关。

　　4月15日以来，多项房地产调控政策相继出台。政府调控楼市的决心，使得买方对市场产生了浓厚的观望情绪，北京二手房市场成交量暴跌三成以上。一些资金实力差的自住型购房者，希望房价能够进一步回调，纷纷推迟了置业需求，选择“由买转租”，这使得原本是租赁淡季的4月，出现量价齐升的反弹行情。

　　链家地产市场分析师张月认为，4月原本是传统的租赁淡季，但市场状况却是供不应求。由于业主看空市场，倾向卖出所持房产，租赁房源数量变化不大，但有下降趋势；而买方的观望情绪使得租房需求不断上升。

　　据统计，新政出台后一周内，租赁市场客户量相比旺季3月同期上涨达10%。

　　而北京房屋租赁市场整体的供需比约为1：3，供小于求的状态，使得租赁市场4月淡季不淡，价量齐升。这一趋势在以朝青、CBD等为代表的热点商圈表现更加明显。

　　以朝青为例，CBD东扩使其真正成为核心居住区。近期以来，朝青住宅租金水平稳步上扬，约上涨3%-5%。不少买家正是看重这一平稳向上的发展态势，选择在此时出手，以抢占先机。而兼具居住和保值功能的高档服务式公寓，成为他们的首选。以目前朝青在售的大悦公寓为例，年初开盘至今，已签约400余套，销售率超过70%，成交金额逾10亿元。该项目位于朝阳区朝阳北路与青年路交汇处，现已进入准现房状态。由于地位核心商圈，加之中粮的品牌，以及较强的产品力，业界纷纷对其未来的租金走势持良好预期。

　　调控下的安全区

　　对于下半年的租金走势，业界一致认为将继续保持上升局面。除受物业税开征预期，业主纷纷提高租金转嫁成本外，大量跨国公司积极发展中国内地的业务，导致外籍员工租赁需求增长，加之部分内资企业高级管理层租赁需求的上升，对高档公寓租金形成强劲支撑。尤其是服务式公寓，因多处于成熟地段，并有顶级商业和物业支撑，必将受到租客欢迎。

　　专家提示，尽管高档公寓租赁前景看好，但在投资时同样不宜盲目出手，在购买时应重点考虑项目所在地段、商圈是否成熟，如果不是一线商圈，那要看其未来的发展潜力。

　　此外，产品最好在区域内数一数二。不唯如此，决定服务物业公寓是否保值的另外两个重要因素，即物业服务质量和大型商业配套，以大悦公寓为例，其引进凯莱物业将提供五星级酒店式服务，就商业配套而言，该项目紧临朝阳大悦城23万平方米的购物中心，从柏悦居、华贸公寓的发展来看，周边的顶级商业均对其租金构成了有力支撑。可以预期，5月28日开业的朝阳大悦城购物中心，未来必将对大悦公寓形成支持。

　　近期新开盘的诸多服务式公寓新盘，也大多获得较好的市场关注，这个类型的产品，和写字楼、商铺等持有型物业一样，正成为新政背景下的投资“安全区”。