三类人群弱市购房路径
- 来源:金融理财
- 关键字:三类人群弱市 购房路径
- 发布时间:2010-06-10 11:04
在楼市调控带来的市场博弈期，绝大多数购房者都会提出这样的问题：是彻底放弃购房的念头还是择机入市？入市者又将如何选择优质、保值、抗跌性强的房产？找到合适的房产，向银行贷款还有没有什么省钱高招呢？
保值与增值有诀窍
股民们常说，“牛市里也有人赔钱，熊市里也有人赚钱”。这句话放到楼市当中，就是无论牛市还是熊市，照样都会有人买房子。
因此，面对房价走势众说纷纭的现状，该何时抄底，该如何买房，如何在房价走势尚不明朗的特殊市场状态下选择优质、保值、抗跌性强的楼盘，已成为当下投资者、置业者的热门话题。
专业人士告诉我们，在市场整体下行的背景下，完全抗跌很难避免，但仍有跌幅较小者。在此背后就有抗跌标准的存在。如同我们坚持按照价值投资原则选择股票，按照抗跌标准选购楼盘，长远看或许成为楼市波动的最终获益者。
区域地段和周边配套是体现一个项目价值的主要因素，也是其是否具有抗跌性的首要指标。但对于一个楼盘而言，是否抗跌应该是多个综合因素的结果，综合考量也就是要看一个项目的性价比如何。
业内人士认为，楼市存在涨跌现象，也就有大致的抗跌因素，房地产作为比较复杂的商品，影响因素颇多，但核心因素是性价比，各因素之间可以此消彼长，使性价比达到平衡。楼盘的抗跌标准体现在三方面。首先，楼盘地段及区域是关键因素。其次是楼盘产品，楼盘是否能够成为市场大量需求的目标，如果产品广为大众关注，若产品需求坚挺，则受市场不稳定因素影响将会减弱。第三是楼盘价格，优异、实惠的价格必将引起市场关注。
有业内专家介绍了衡量技巧，房价虽然容易出现泡沫，但房屋租赁相对来说泡沫就要少很多，房屋租赁往往反映出的是真实市场需求。根据国外经验，房价的合理区间应在该套房屋月租金的100倍至200倍之间，如果房价超过了月租金的200倍，就说明价格偏高，建议考虑放弃购买。如果房价低于月租金的100倍，说明其定价偏低，升值潜力很大，建议赶紧购买。
《金融理财》建议，购房者应根据自己的经济能力来决定自己的置业计划。在目前，虽然市场已处于相对低迷时期，但这并非没有机会。
不过需要提醒的是，市场越是低迷，开发商会想出一些稀奇古怪的促销手段来进行促销，因此面对开发商开出的一些优惠条件，不能经不住诱惑而草率做出决定。就拿开发商垫付首付款来说，如果在规定的时间内无法凑够剩余款项，将会承担沉重的违约责任。
其次，要注意的是及时掌握市场动态。目前楼市正处于非常时期，对于市场未来的走向，谁也无法预先做出精准判断。这要求购房者密切关注市场变化，然后根据这些变化来进行分析，方能心中有数而做到从容应对。比较能够准确反映市场行情的是成交量，购房者要学会关注它的变化。
另外，历史经验还告诉我们，当市场处于低迷状态时，往往会出现不少捡漏机会。因为在这样的市场环境下，有少数房东为了尽快获取现金，往往会采用较大幅度让价的方式来促成交易。
贷款购房如何省钱
在月薪增长远远赶不上CPI及物价上涨的时下，房贷紧缩时期，有没有什么省钱高招呢？
首次购房人群--代表人物：小沈 外地人 某大型公司高薪白领典型案例：小沈是山东人，毕业后一直留京工作，现就职于一家大型软件公司工作，月薪15000元，收入稳定。
小沈目前一直租房居住，月租金2000元，小沈打算以后定居北京，他觉得一直租房居住不是回事，所以准备在城区内淘一套小户型房屋，但是小沈现在手头积蓄加上父母的资助也只有100万，难以实现全款购房，只能使用银行贷款，他自己有着中长期的提前还款计划，小沈想知道在贷款方式有没有省钱妙招。贷款方案：
商业贷款银行及还款方式寻突破首先，对于小沈这样的外地购房人，根据新政目前银行一般要求其提供在京一年以上的纳税或社保缴纳证明，而小沈所在的公司可以提供这些证明。
其次，对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，在贷款利率相差不明显的情况下，《金融理财》建议小沈选择比较普遍的商业贷款，目前部分银行对首套房的借款人政策相对实惠，仍可申请到下浮30%的优惠利率。
在贷款方式上可以大胆的选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。再加上小沈有提前还款的打算，等额本金更适合小沈使用。
在购房方面，建议小沈可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于其上下班出行。在贷款方面，可以选择贷款额在80万左右，采用等额本金还款的话，第一个月还款6093.78元，还款额在小沈月收入的50%以内，而等额本金月还款额以后逐月递减，后期还款压力会越来越少，比较适用于他。
置业升级人群--代表人物：小赵 北京人 公司高层管理人员二套房贷款购买：
典型案例：小赵是北京人，现任某外企公司人力资源部经理，其名下有一套婚前贷款购买的住房，贷款已于前年结清，现市场价约为150万。眼看着小赵的儿子已经到了上小学的年龄，小赵想接父母过来接送孩子，可是现在居住的小两居明显不够三代人共同居住使用，所以小刘想贷款再买套大点的房子。小赵夫妻现有存款60万，赵不知道以什么方式购房能满足自己的需求。
贷款方案：“1+1”式置业公积金二套房更省钱像小赵这种有过贷款购房纪录的置业升级人群，从目前的政策来看，即使将这套房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款纪录，所以只要小赵再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以小赵与其打肿脸冲胖子，不如选择时下年轻人较为流行的“1+1”式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子，这样一来可以减轻首付及还款压力。同时，还可以保持两代人生活上的独立性。
建议，小赵可以在同小区选择一套房100万的一居室，这样方便父母接送孩子。在贷款方面，小赵的公司有为其缴纳公积金，建议其选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠却能够让借款人省钱不少，小赵的情况大约能申请到60万的公积金贷款。
就二套房贷款来说，以60万20年为例，列举公积金贷款和商业贷款对比如下：公积金贷款首付利率3.87%，月供3594.91元，20年的总利息262767.56元；商业贷款首付利率6.53%，月供4484.04，20年的总利息476145.87元。前后比较，公积金贷款每月可少还月供889.13元，少还利息213378.31元。
中小企业主--代表人物：老张 北京人 私营企业主三套房全款购买：
典型案例：老张是北京人，现为一家印刷厂的老板，客源稳定，收入可观，老张现名下有两套房产均无贷款，一套房市场价为300万，一套为650万。
为了进一步改善居住条件，老张在顺义看中了一套总价为800万左右的别墅，地处亦庄，很有升值潜力。
但老张现在手头资金只有500万，名下两套房产现在市场价约为950万。
贷款方案：卖旧买新实现一步到位像老张这种名下已有两套住房的避险投资人群，根据目前“认房又认贷”的二套房政策精神，老张这种情况很有可能被认定为第三套住房。但由于银行和房管局还不能实现全面联网，实际操作困难较大，在住建部未出台新政前老张如贷款的话有可能比照首套房政策操作。
不过，有了新的文件精神传达，那么像老张这种情况的借款人便需按新政要求办理。思前想后，老张不敢贸然贷款。
建议，老张最好还是采取“卖旧买新”全款买房。在购房方面，因为老张购房的目的一方面是换套大房子，另一方面也看重其投资价值，不如将那套市场价为300万的房子卖掉，实现一步到位。
……
保值与增值有诀窍
股民们常说，“牛市里也有人赔钱，熊市里也有人赚钱”。这句话放到楼市当中，就是无论牛市还是熊市，照样都会有人买房子。
因此，面对房价走势众说纷纭的现状，该何时抄底，该如何买房，如何在房价走势尚不明朗的特殊市场状态下选择优质、保值、抗跌性强的楼盘，已成为当下投资者、置业者的热门话题。
专业人士告诉我们，在市场整体下行的背景下，完全抗跌很难避免，但仍有跌幅较小者。在此背后就有抗跌标准的存在。如同我们坚持按照价值投资原则选择股票，按照抗跌标准选购楼盘，长远看或许成为楼市波动的最终获益者。
区域地段和周边配套是体现一个项目价值的主要因素，也是其是否具有抗跌性的首要指标。但对于一个楼盘而言，是否抗跌应该是多个综合因素的结果，综合考量也就是要看一个项目的性价比如何。
业内人士认为，楼市存在涨跌现象，也就有大致的抗跌因素，房地产作为比较复杂的商品，影响因素颇多，但核心因素是性价比，各因素之间可以此消彼长，使性价比达到平衡。楼盘的抗跌标准体现在三方面。首先，楼盘地段及区域是关键因素。其次是楼盘产品，楼盘是否能够成为市场大量需求的目标，如果产品广为大众关注，若产品需求坚挺，则受市场不稳定因素影响将会减弱。第三是楼盘价格，优异、实惠的价格必将引起市场关注。
有业内专家介绍了衡量技巧，房价虽然容易出现泡沫，但房屋租赁相对来说泡沫就要少很多，房屋租赁往往反映出的是真实市场需求。根据国外经验，房价的合理区间应在该套房屋月租金的100倍至200倍之间，如果房价超过了月租金的200倍，就说明价格偏高，建议考虑放弃购买。如果房价低于月租金的100倍，说明其定价偏低，升值潜力很大，建议赶紧购买。
《金融理财》建议，购房者应根据自己的经济能力来决定自己的置业计划。在目前，虽然市场已处于相对低迷时期，但这并非没有机会。
不过需要提醒的是，市场越是低迷，开发商会想出一些稀奇古怪的促销手段来进行促销，因此面对开发商开出的一些优惠条件，不能经不住诱惑而草率做出决定。就拿开发商垫付首付款来说，如果在规定的时间内无法凑够剩余款项，将会承担沉重的违约责任。
其次，要注意的是及时掌握市场动态。目前楼市正处于非常时期，对于市场未来的走向，谁也无法预先做出精准判断。这要求购房者密切关注市场变化，然后根据这些变化来进行分析，方能心中有数而做到从容应对。比较能够准确反映市场行情的是成交量，购房者要学会关注它的变化。
另外，历史经验还告诉我们，当市场处于低迷状态时，往往会出现不少捡漏机会。因为在这样的市场环境下，有少数房东为了尽快获取现金，往往会采用较大幅度让价的方式来促成交易。
贷款购房如何省钱
在月薪增长远远赶不上CPI及物价上涨的时下，房贷紧缩时期，有没有什么省钱高招呢？
首次购房人群--代表人物：小沈 外地人 某大型公司高薪白领典型案例：小沈是山东人，毕业后一直留京工作，现就职于一家大型软件公司工作，月薪15000元，收入稳定。
小沈目前一直租房居住，月租金2000元，小沈打算以后定居北京，他觉得一直租房居住不是回事，所以准备在城区内淘一套小户型房屋，但是小沈现在手头积蓄加上父母的资助也只有100万，难以实现全款购房，只能使用银行贷款，他自己有着中长期的提前还款计划，小沈想知道在贷款方式有没有省钱妙招。贷款方案：
商业贷款银行及还款方式寻突破首先，对于小沈这样的外地购房人，根据新政目前银行一般要求其提供在京一年以上的纳税或社保缴纳证明，而小沈所在的公司可以提供这些证明。
其次，对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，在贷款利率相差不明显的情况下，《金融理财》建议小沈选择比较普遍的商业贷款，目前部分银行对首套房的借款人政策相对实惠，仍可申请到下浮30%的优惠利率。
在贷款方式上可以大胆的选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。再加上小沈有提前还款的打算，等额本金更适合小沈使用。
在购房方面，建议小沈可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于其上下班出行。在贷款方面，可以选择贷款额在80万左右，采用等额本金还款的话，第一个月还款6093.78元，还款额在小沈月收入的50%以内，而等额本金月还款额以后逐月递减，后期还款压力会越来越少，比较适用于他。
置业升级人群--代表人物：小赵 北京人 公司高层管理人员二套房贷款购买：
典型案例：小赵是北京人，现任某外企公司人力资源部经理，其名下有一套婚前贷款购买的住房，贷款已于前年结清，现市场价约为150万。眼看着小赵的儿子已经到了上小学的年龄，小赵想接父母过来接送孩子，可是现在居住的小两居明显不够三代人共同居住使用，所以小刘想贷款再买套大点的房子。小赵夫妻现有存款60万，赵不知道以什么方式购房能满足自己的需求。
贷款方案：“1+1”式置业公积金二套房更省钱像小赵这种有过贷款购房纪录的置业升级人群，从目前的政策来看，即使将这套房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款纪录，所以只要小赵再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以小赵与其打肿脸冲胖子，不如选择时下年轻人较为流行的“1+1”式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子，这样一来可以减轻首付及还款压力。同时，还可以保持两代人生活上的独立性。
建议，小赵可以在同小区选择一套房100万的一居室，这样方便父母接送孩子。在贷款方面，小赵的公司有为其缴纳公积金，建议其选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠却能够让借款人省钱不少，小赵的情况大约能申请到60万的公积金贷款。
就二套房贷款来说，以60万20年为例，列举公积金贷款和商业贷款对比如下：公积金贷款首付利率3.87%，月供3594.91元，20年的总利息262767.56元；商业贷款首付利率6.53%，月供4484.04，20年的总利息476145.87元。前后比较，公积金贷款每月可少还月供889.13元，少还利息213378.31元。
中小企业主--代表人物：老张 北京人 私营企业主三套房全款购买：
典型案例：老张是北京人，现为一家印刷厂的老板，客源稳定，收入可观，老张现名下有两套房产均无贷款，一套房市场价为300万，一套为650万。
为了进一步改善居住条件，老张在顺义看中了一套总价为800万左右的别墅，地处亦庄，很有升值潜力。
但老张现在手头资金只有500万，名下两套房产现在市场价约为950万。
贷款方案：卖旧买新实现一步到位像老张这种名下已有两套住房的避险投资人群，根据目前“认房又认贷”的二套房政策精神，老张这种情况很有可能被认定为第三套住房。但由于银行和房管局还不能实现全面联网，实际操作困难较大，在住建部未出台新政前老张如贷款的话有可能比照首套房政策操作。
不过，有了新的文件精神传达，那么像老张这种情况的借款人便需按新政要求办理。思前想后，老张不敢贸然贷款。
建议，老张最好还是采取“卖旧买新”全款买房。在购房方面，因为老张购房的目的一方面是换套大房子，另一方面也看重其投资价值，不如将那套市场价为300万的房子卖掉，实现一步到位。
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