揭开平安好房的面纱

　　平安好房在房地产业内掀起了一股浪潮，那么，平安好房真的能够改变当前的房地产行业内的现状吗？让我们且看平安好房的生意。

　　平安好房的营销做的委实不错，自从2014年5月15日网站上线，就受到了相当的关注度，在所有财经媒体的版面引起了一股潮流。

　　然而，好的营销背后，平安好房的生意如何？

　　平安好房的本质

　　平安好房的主要产品为“好房宝”，根据平安好房的公示显示——“好房宝”不是“余额宝”式的余额理财，而是为准备买房的客户提供高流动性、高收益率的房地产互联网金融产品。

　　其中，“好房宝1号”是由平安好房和平安大华基金、平安付联合开发的，还可能绑定万科、世茂、龙湖、绿地、保利等知名开发商的楼盘，首期计划发行规模30个亿，2万元一份，每人最多购买十份，年化收益率高达14%。基金购买者可在180天内随时赎回。这款高收益、高流动性的“好房宝”被媒体称之为第一款房地产互联网金融产品，其后还陆续推出好房宝2号、3号等一系列金融产品。

　　那么，“好房宝1号”能够实现如此高的收益率吗？

　　显然，你必须满足“好房宝1号”的认购前提，就是必须准备买房，否则所有的一切都无法享受。

　　其次，我们看“好房宝1号”的投资原理。“好房宝1号”的综合收益由两部分组成，即基金收益与房积金收益，其中，基金收益部分挂钩平安大华日增利货币基金，该基金近半年的七日年化收益率平均高达5.5%-5.6%。认购“好房宝1号”的在180天内不买房，只能获得这部分货币基金的收益。这样，就跟余额宝们没什么区别了。

　　其次，平安大华日增利货币基金近期收益均在4.5%左右，那么，也就是说，还有接近9.5%的收益是通过“平安好房”6-8%的收益补贴实现的，而这部分补贴费用，到底能够实现多少则很难说清楚，如果按最高8%的房积金收益补贴计算，假如投资者购买了20万元好房宝1号，那么这部分收益只有1.6万元，而且消费者还必须在半年内买房才能够获得，否则这1.6万元也无从谈起，这显然与14%的宣传口号相差太远。

　　因此，自从上线至今，平安好房官网显示仅有几千人使用，这部分人包括上线、注册以及可能购买“好房宝1号”的相关投资者。即便按最高购买的20万算，所购买的份额也不足10亿，离总规模30亿相差很远。

　　平安好房的新生意：海外众筹

　　普通人用100美元就可以成为美国“房东”？是的，这不是在做梦。平安好房将于近日上线堪称国内第一单的海外众筹项目。“看似遥不可及的海外置业梦通过平安好房的海外众筹可以实现。”平安好房网COO庄诺说，平安好房就想让‘高大上’的海外置业平民化。

　　然而，这对于大部分购房者来说，又是一个美丽的神话。

　　按照平安好房的介绍，购买的大致流程是：众筹者通过平安好房网站注册并报名参与众筹，一旦众筹项目按规定成立之后，众筹者投票选取心仪的物业，所有资金会由专业的境外项目公司负责运营。运营所取得的租金收益，会定期返还到众筹者的个人账户。

　　对海外众筹感兴趣的消费者，可在平安好房网海外房产频道了解项目内容和攻略，如确定参与，可将认筹资金划入由平安银行监管的好房宝海外版专设账户，资金安全全程由平安保险承保。

　　而一旦众筹项目成立并开始运营之后，投资者还能享受海外置业的投资收益。

　　按照庄诺的话说，平安好房选择的楼盘均带有两年以上的租约，其海外众筹项目是两年左右，如果按照两年的租约，预计每年4%~5％的收益率计算，根据美国的房价走势，他认为，到2015年、2016年均处于上升期。2014年买了之后，如无意外，2016年项目结束时，还会有一个差价收益。

　　按照平安好房的设计，最高的投资限额是1000美元，夫妻合买是2000美元。当然，众筹重在参与，且不承诺投资收益、不承诺保本。

　　“我们不会承诺海外众筹的预期收益，这在监管上也不允许。”庄诺说。

　　那么，既然年化4-5%的预期租金收益，跟国内的宝宝们的收益率相仿，那么，投资者为何还要选择去奔赴遥远的美国投资？而且，又何必给投资者那么高的预期，让他们感觉一切是那么的美好呢？

　　此外，从风险的角度考量，在平安好房的海外众筹生意里，一切信息都是被披露、被告知的，比如房源的选择都是平安好房自主决定的，没有给投资者投上一票的机会，所有的内容看得见摸不着。虽然平安好房也给出了出国看项目的计划，然而，汝等认购几份的小P民，只能沦落围墙之外了，而且，虽然各路专家都表示，海外房产处于历史低点，处于投资窗口期，然而，如果真的房价下跌，谁负责赔偿呢？

　　其次，对于美国这样成熟的市场来说，出现如此高溢价的可能性并不十分大，但是为何平安好房要给投资者这么大的鱼饵——2年后出售获得20%的溢价？

　　不仅如此，如同保险合同，在投资者的投资合同当中，平安好房的免责条款却是十分清晰：

　　1、海外众筹项目的运营模式是否符合您的要求及预期；

　　2、海外众筹项目在设定的时间内，是否成功筹得项目设定的首期筹款金额（如项目众筹失败，本公司会协助项目发起方将您投入的众筹金额返还给您，你不得要求本公司承担任何责任）

　　3、海外众筹项目筹款成功后，项目执行情况及最终形成的项目成果由平安好房决定。

　　换句话说，整个众筹项目从开始到结束，主动权在平安好房手中，你选择了我们，就要相信我们；其次，一旦众筹没有成功，那么你不得向平安好房要该笔资金的活期利息。

　　那么，到时候，如果项目一旦出了问题，投资者只能怪自己，投资倒霉呗？

　　平安好房能走多远？

　　无论是“好房宝”系列还是海外众筹系列，名义上，平安好房的生意红红火火的开张了，然而，其能否经得起时间的推敲，真正能够为投资者负责，带来真正的超额收益，我们目前只能观望。

　　不过，平安好房设计的理想引流模式，比如金融助力购房——购房者成为平安客户——购买平安车险——再成为寿险、健康险客户等却是一盘不错的大棋，然而，其设计者却真正忽视了用户与流量的本质，那就是没有好的产品，无论设计的多么巧妙，最终将被用户所抛弃，更谈不上后续的其他任何业务。

　　文/21CN