商品房预售保障在哪儿？

　　商品房在交易时都会签订一份《商品房买卖合同》，但若是开发商在未告知购买者该房屋已经抵押而再进行买卖时，他们所签订合同的效力是怎样的呢？购买者对房屋的所有权是否有影响？下面通过一则案例为您解说：

　　本期案例：

　　2003年，重庆万州的崔先生准备置业，在多处对比后，选择了当地正在预售的一处商品房。房子总价款22万元，崔先生支付了部分定金，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，崔先生于2004年4月付完全部购房款，开发商也依约交房给崔先生。交房后的一年里，崔先生经常听人说自己所购买房子的土地使用权已经被开发商抵押出去，为人谨慎的崔先生认为此话不会是空穴来风，便四处打听，后经证实，开发商确实将该房的土地使用权抵押给了当地银行。

　　崔先生愤愤难平，于是，在2005年5月，以开发商在合同签订前已将该房的土地使用权抵押给他人为由，诉请法院解除与之签订的《商品房买卖合同》，要求将房屋退还给开发商，并要求开发商返还已支付购房款22万元。

　　经查，开发商确实于2002年将该房的土地使用权抵押给了银行，并办理了抵押登记，但开发商预售房屋的行为已得到银行的同意。最终，法院判决，由于崔先生提起本案诉讼后，该房屋已于2005年6月解除了抵押登记，崔先生买卖房屋的目的得以实现，所以不予解除。

　　律师解析

　　重庆睿渝律师事务所胡亮律师认为本案争议的焦点在于开发商在预售房屋给崔先生之时，未将该房土地使用权已办理抵押登记的情况告知崔先生，此等情况下是否影响开发商与崔先生所签订合同的效力。

　　依照《担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”以及《房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，开发商出售房屋时，未告知买受人崔先生所售房屋已抵押的情况，应认定《商品房买卖合同》无效。

　　但我国法律对抵押人在抵押期间转让抵押物行为的限制经历了同意转让到通知转让，再到无条件转让的过程。首先，规定抵押人经债权人同意可以转让抵押物，转让行为有效，否则无效。其次，规定抵押人经通知抵押权人或告知受让人，可以转让抵押物，转让行为有效，否则无效。再次，规定抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，虽未通知抵押权人或告知受让人，但转让行为仍然有效。

　　法院认为抵押人转让抵押物并非绝对无效，要因情而异。本案的情况是崔先生在诉讼期间，此房产的抵押登记已解除，所以不会影响到抵押权人银行的合法权益，而受让人崔先生作为善意第三人，其合法利益也应当保护。因此应认定本案《商品房买卖合同》有效。

　　胡亮律师认为在本案中，抵押人虽未履行通知或告知义务就转让抵押物，但办理了抵押登记，抵押人的转让行为对抵押权没有影响，抵押物转让行为仍然有效。根据《担保法解释》规定，开发商出售已办理土地使用权抵押登记的房屋给崔先生，虽通知了抵押权人银行，但未告知受让人崔先生土地使用权抵押登记的事实，崔先生与开发商之间的《商品房买卖合同》之效力不受影响，仍然有效。而且该房屋于2005年6月已与银行解除抵押登记，所以抵押权自此消灭，抵押权人工商银行的债权得到了清偿，受让人崔先生取得所购房屋所有权的目的也不受影响。

　　记者侃案

　　越来越多开发商在前期项目建设中都会进行市场调研及考察，房地产预售的方式就尤为普遍，但是不管是刚需还是改需，消费者在购买商品房时都需要了解整个项目的情况，不能一味只看产品及品牌等表面的东西，对于开发商和房地产项目的合法性也要做必要的了解。尤其是类似崔先生这样的情况，在商品房预售阶段购买的，要注重查验项目楼栋是否具有《商品房预(销)售许可证》。本案崔先生的谨慎是非常重要的，如果不是因为该房屋在诉讼期间已经解除了抵押登记，那么崔先生购买的这套房产就无法过户，相应的一些问题也会随之而来，差一点儿就是竹篮打水一场空。

　　文|李小毅 编辑|李蕾

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