去库存背景下的中国房地产

　　中国真正的房地产市场是从1998年开始，那时候刚好爆发了亚洲金融危机，房地产作为支柱产业也就是那时候提出来的。1998年是短缺经济时代，生产什么就销售什么。但是到了现在，情况已经发生逆转，有数据显示，中国房地产库存已高达7亿多平方米，仍将房地产作为一个很重要的投资手段的话，在我看来，条件已经不再具备。中央为此适时提出了“去库存”的要求，但是究竟要怎么去库存，还需要思考。我的观点是，精准去库存应该下沉到城市，而不是上下“一刀切”。

　　房地产本身是投资品，更是消费品。作为消费品，它是每个老百姓都不可或缺的，所以有的时候我们说它是一个准公共产品。但是它又具有投资品的特征，近些年，由于其他的投资渠道减少了，房地产的投资功能便被放大了。如果产生的新的供应都是用来投资的话，这实际上经济结构就会出现问题。因为房地产作为稀缺品来说是在增值的，但是作为消费品来说实际上是在贬值的。房地产的功能、房地产的产品实际上是没有变化，可是它的价格却一直在变化，并且这种变化吞噬了很多应该用于生产的资金，如果一个国家整个经济结构向这样一个虚拟的市场演进的话，我想迟早会爆发所谓的“泡沫”破裂。

　　所以鉴于此，我个人认为，今后的调控重点应该更多地强调房地产的消费功能，抑制它的投资品功能。调控房地产的手段有很多，包括税收、政策等等，但是最好还是通过市场的调节。同时，还要通过金融改革使得老百姓的资金可以用于其他投资领域，从而带来新的增量。房地产的问题不只是房地产本身，而是整个社会经济问题。

　　此外，我也非常赞成大力发展租赁市场。世界上很多国家都是这样，尤其是发达国家，德国住房自有化率才百分之四十多，不能把住房自有化率高低作为经济发达的表现，住房的便利性才反映整个社会发展的好与不好。不一定拥有住房，但是人们有房子住，还住得很便捷，这就是租赁市场。

　　住房是消费品，一定要消费，而不是让它空置。空置它是有条件，未来会增值，所以人们空置不抛。但是，如果预期未来不会增值，那人们就会卖出去，或者租出去。不管是持有还是出租，社会生产的财富一定要用起来，一定要消费。所以，我个人并不反对一个人拥有10套、100套住房，如果他拿去出租，那也是在为社会服务。

　　大力发展租赁市场，需要完善租赁制度，业主不能想涨房租就涨房租，想赶租客走就赶租客走。早在10年前，住建部就曾提出过相关的意见，提出解决住房问题要靠增量。把投资客的增量变成出租，变成消费品进入市场，也是增加供应量，这也能解决一部分住房问题。近期的国务院经济工作会议也提到了租赁市场的问题，提出要把暗补变成明补等等。

　　总的来说，房地产市场的健康发展实际上是一个系统工程，如果仅把投资房地产产生的增加值，来作为衡量整个经济或者房地产行业发展的指标，我个人认为可能不一定正确。应该是老百姓拥有住房的成本，不管是购买还是租赁，只要能够便利拥有住房，或者从另一各方面来说，社会上生产的住房能顺利地进入到消费领域，这可能才是一个房地产市场真正健康的标志。

　　(注：本文由本刊记者刘彦华在对作者采访基础上整理而成，仅代表作者个人观点)

　　文|叶剑平(中国人民大学土地与政策研究中心主任)

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