4月楼市 理性回归

　　全国主要城市房地产市场月度动态播报(2016年4月份)

　　3月小阳春过后，4月中央及地方政府不断因城施策，热点城市楼市调控收紧，促使市场向理性回归，整体市场小幅下降。据中国指数研究院统计数据显示，2016年4月，其监测的36个主要城市累计成交面积环比下降2.69%。环比来看，19个城市下跌，深圳本月下跌幅度最高，约45.65%，上海次之，跌幅为35.47%；本月环比厦门涨幅最大，达61.42%。同比来看，31个城市上涨，天津涨幅超2倍，惠州涨幅达186.36%，紧随其后。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%。二线代表城市成交面积环比增长3.88%，同比上升78.75%，上涨和下跌城市各占一半，厦门增幅最大，约为61.42%。三线代表城市成交面积环比下降8.30%，同比增长67.87%。

　　就目前的全国楼市的形势来看，各线城市市场分化情况依旧，市场关注焦点集中在了热点城市的政策收紧预期上。对此，有分析人士认为，热点城市政策收紧确实会抑制部分购房需求，长期来看“限涨令”的政策性风险确实存在，不过，一线城市方面不必过多担心，供不应求的基本面不会改变；二线城市方面，出于市场稳定的考虑，政策不会太过严厉，政策出台更多的还会是一个缓释的过程。

　　北京 新房均价首破3.5万元/平方米

　　4月，北京楼市供需依然活跃。中原地产数据统计数据显示，4月单月北京纯商品住宅新房成交首次超过5000套，创造年内新高，与去年同期的3690套相比，涨幅达到43.6%；环比上月4505套，涨幅也达到17.6%。当月签约均价达35981元/平方米。这是北京商品新房成交连续第8个月跨越了3万元/平方米，也是首次突破35000元/平方米。

　　值得注意的是，近一阶段，商住项目成交尤为抢眼。有机构数据显示，3月份商住市场成交4675套，同比上涨402%，首次超出普通住宅成交套数。而在4月，“北京城市副中心”通州将要限购商住项目的风声再起。受此影响，北京商住类项目成交更是极度“火爆”，整个4月份，北京商住市场成交量达9691套，同比上涨幅度达到1066%。

　　一转眼，“金三银四”收官结束，随之而来的便是传统的“红五月”。对于大多数房企而言，这都是一个不可错过的销售窗口期。根据亚豪机构统计，5月北京预计将有36个商品房项目入市，除了以天恒金融街公园懿府、金玉府为代表的老项目推新之外，纯新盘的入市节奏也明显加快，出现了天恒世界集、国瑞境界等12个纯新盘，这一数量已经创造了今年以来的阶段性峰值。“红五月”或可期待。

　　广州 量涨价稳

　　4月，一直不温不火、素有价格洼地之称的广州走出了特立独行的上升曲线。据阳光家缘网签数据显示，广州4月的网签成交量以10833套的成绩成为历史以来4月当月成交的最高位，同时也创出历史月度第3高，仅排在2010年10月的16759套和20130年3月的10937套之后。

　　交易量的大涨并没有带来价格的爆涨。最新数据显示，4月广州一手住宅网签均价为15833元/平方米，相比2015年4月的14643元/平方米增加1191元/平方米，同比上升8.13%。远远低于此前北、上、深涨幅。

　　4月广州楼市供求两旺，库存消化周期仍然大幅度缩短，去库存效果明显。据中原研究部统计，近一年来广州一手住宅库存周期正在逐步缩短，从2015年4月的12.3个月下降到现在的8.7个月，创下历史新低。不过，尽管广州去库存速度大大提高，但由于货量分布不均，部分区域的楼价仍然偏低，导致全市出现了独特的“量涨价稳”态势。

　　对此，业内人士分析认为，广州各区之中，除了花都库存消化周期仍然偏高之外，中心区基本都已供不应求，从库存情况看是支持房价微涨的，但由于政策严厉，购买力未能充分释放，再加上佛山楼盘对购买力的分流，预计今年上半年仍将保持稳定。

　　深圳 新房成交遭“腰斩”

　　受“3·25”楼市调控新政影响，4月深圳楼市成交量大幅下降，遭遇“腰斩”。据深圳市规土委5月1日公布的统计数据显示，4月份，深圳新建商品住宅成交2340套，成交面积25.26万平方米，环比分别下降47.55%和45.65%，同比分别下降42.52%和37.65%。

　　虽然成交量“腰斩”，但深圳房价依然坚挺。4月份，深圳新建商品住宅成交均价为每平方米49876元，环比下降0.23%，同比上涨89.14%。从区域看，福田房价最高，为78593元/平方米，环比涨幅3.2%；南山次之，为77666元/平方米，较3月涨了9.8%；盐田4月房价为45769元/平方米，环比涨幅全市最高，为14.2%；龙岗则是房价唯一下跌的区域，价格为37367元/平方米，下跌了4.5%，由于成交占比较大，进而小幅影响了深圳楼市整体价格水平。

　　政策的影响在楼市展露威力，置业者在观望，开发商在试探，深圳楼市陷入多方对峙的僵持阶段。不过，分析人士认为，对于刚需购房者来说，当下的深圳楼市或许就是“上车”的最佳时期。一方面，即将到来的5月是传统的楼市旺季，开发商迫于业绩压力绝不会吝啬于产品推售。另一方面，在“3·25”新政的威慑之下，以后一段时期内选择“以价换量”的楼盘将会越来越多，开发商定价策略也将日趋合理。

　　文︱《小康·财智》记者 刘上