中国新岛主

　　从游客变成真金白银的投资人，热爱海岛的中国富人们准备好了吗？

　　当富豪排行榜还在统计着豪宅、豪车、珠宝名包时，中国的一些财富权贵们对于岛屿资产的布局已经悄然升温。

　　7月8日，赵薇夫妇名下的金航有限公司，以每股0.114港元购买了顺龙控股有限公司28.61亿股股票。赵薇丈夫黄有龙以4亿港元总价入股香港上市公司顺龙，7月18日顺龙股价开盘后大涨，涨幅一度近30%，其账面赚4.21亿港元。

　　“10天赚4亿”的骄人成绩，让这对股神夫妇再次成为投资圈的热门话题。

　　有投资界人士分析认为，尽管顺龙主营业务持续亏损，但旗下拥有塞班岛总地盘面积约7.95万平方米的12块土地，而这些地皮毗邻高尔夫球场，可用作酒店、公寓、度假区域的开发，投资增值潜力惊人，赵薇夫妇极大可能是垂青这12块土地。

　　相比前两年火爆的对于商业地产、个人住宅等固定资产的投资，如岛屿这样小众标的，因为其稀缺性与唯一性，如今正逐渐吸引着越来越多的金主们为此豪掷千金，因为他们相信这会成为未来几年内最具有潜力的投资方式，也会成为他们在财富榜单上最值得自豪的资产。

　　澳门奥绰城集团董事长梁健殷比赵薇夫妇提前几年看中了塞班岛以及比邻的天宁岛，随即从一位商业地产的老将，转身当起了“新岛主”。

　　2011年末，时任宝龙地产(HK1238)执行董事的梁健殷创立奥绰城集团，专注于旅游地产开发，尽管新公司年资尚浅，但团队均是广深以及港澳一带的地产翘楚。

　　同许许多多的中国游客一样，梁健殷是个海岛爱好者，从美国西海岸岛屿、加勒比海岛屿到近两年火爆的东南亚海岛，几乎所有的假期，他都会在岛上度过，而塞班、天宁所在的北马里亚纳群岛（下称“北马群岛”）则是他几乎每一年都必去的地方。

　　梁健殷告诉《二十一世纪商业评论》记者，今年上半年，他已累计往来北马群岛数十次，但不再是单纯地享受阳光、沙滩，沐浴海水了，这一次，他从游客变成了要掏出真金白银的投资人。

　　淘金圣地

　　梁健殷并不是北马群岛上第一个“吃螃蟹”的中国投资客。

　　2014年，黄晓明和任泉、李冰冰一起创建了火锅“热辣壹号”品牌，2015年，井柏然、黄渤、何炅入股。这家拥有6位明星合伙人的火锅店于今年4月，在美国北马的塞班岛上开了一家分店，以火锅店抢占当地餐饮行业先机。

　　梁健殷告诉记者，在项目落地前也考察过多个海岛，当时顾虑的是，北马的知名度可能不如巴厘岛、普吉岛，但在权衡多项因素后，奥绰城还是决定进军北马群岛，“我们当时考虑了几个方面：首先，它是距离整个亚太区最近的美国留属地，直航4-5个小时就能够到达，一个周末就能来回。其次，这也是唯一一个向国人开放免签的美国留属地，入境手续简单，且相对安全、规范。另外，这片土地很像10年前的海南和澳门，本身有博彩、浮潜等娱乐项目，可旅游产业缺口又相当大。而且从岛屿的历史地位来说，是在这里结束了二战，有和平的寓意在。”

　　当然，奥绰城的决定，与当地政府对外部资金开放、积极的姿态不无关系。

　　很多人会觉得，旅游业理所当然是这些海岛的支柱产业，但其实早在30年前，由于北马里亚纳拥有海关、出入境管理和最低工资的自治权，输美产品也可免关税和标上“美国制造”，以塞班为代表的北马群岛是全球服装加工业的核心区。

　　但到了2001年，美国取消纺织品进口配额，岛屿拥有的优势荡然无存，服装工厂开始大面积迁往劳力更为廉价的亚洲国家。2005年后，世界贸易组织进一步改变了关税制度，塞班更是节节败退。到2009年2月，塞班原有的30多家制衣厂已全面结业。

　　现如今，整座岛屿上还留有相当多的弃置厂房，许多商铺都是由此改建而来。

　　大量服装厂关闭后，原先的从业者选择了进入旅游行业。但由于整体经济的不景气，始终没有整体性的旅游开发规划。

　　梁健殷向记者介绍道：“塞班或者天宁岛的酒店设施都已是30年前辉煌时期的‘古董’了，当地政府想要再一次崛起，提出了建设‘旅游岛’的口号，才有了大规模的招商计划。”

　　为了吸引外部资本，岛内的投资政策给足了优惠空间。在税务制度上，北马群岛拥有美国本土的最低税收管辖权，而且按照当地税法规定，诸如奥绰城这样从事对于岛内经济发展有利的产业，比如酒店旅馆、文化中心、剧院公园、高尔夫球场等，公司还能够享受100%税收减免，最长可以享受25年之久。

　　对于奥绰城来说，如无意外，都会是笔划得来的买卖。

　　买岛容易，养岛难

　　Andy是塞班悦泰度假酒店的一名华裔员工，酒店位于塞班最好的密克罗海滩，岛屿环礁近在咫尺，20岁出头的他已经在这家酒店工作3年了，“都说三年一阶梯，这几年是看着塞班火了起来”。

　　去年年末，当记者遇到Andy时，他就感叹，如今的塞班已经很难区分出旅游淡旺季了，几乎每一个月酒店的入住率都非常高，要是不想转机，而搭乘直航航班前往塞班，估计得提前2-3个月订购机票才行，“尤其是中国的冬季，有限的酒店资源，几乎是一房难求”。

　　此前，由于北马群岛与日本距离较近，加上二战日本军人和平民遗族定期来祭，岛屿客源以日本为主，高峰时每年达数十万。但随着日本经济衰退，塞班旅游业也受打击，尤其是在2005年日本航空撤出之后，韩国、中国大陆甚至俄罗斯（远东地区）等客源，成为了新的增量市场。

　　“去年，国内出境游达到1.2亿人次，前往北马群岛的中国游客20万人次，预计1-2年后，随着航线的成熟，这个数字至少会翻番。但当前，整个北马群岛的开发与建设，相比一些东南亚成熟海岛还很落后，接待能力也远远不足。”为此，2013年初，梁健殷向北马当地政府申请了天宁岛建筑面积超过60万平方米土地的开发权，“抄底”这块旅游宝地。

　　回想起申请项目、拿地的交涉过程，梁健殷形容像是“龟兔赛跑”，“流程并没有太多阻隔，只是美国当地对于投资的审核事项与审核时间有相当严格的要求，在这里如果项目拿地面积超过5万平方米，就需要经过全民公投，也正是这个过程耗费了大量时间。”

　　萧慧贞是该项目的当地负责人，她曾任职观澜湖集团执行董事，协助朱鼎健一手打造了包括深圳观澜湖在内的多个商业地产项目。投身北马岛屿的开发，需要从商业地产向旅游地产开发做转换。

　　在梁健殷的观念里，两种地产开发的宗旨都是“做旺这个区域”，区别是：商业地产的核心是招商，而旅游地产的核心是服务，所辐射的客群地域更广，数量更大，难度也更高。

　　“买岛容易，养岛难”，拿下岛屿的土地只是花费的开始，基础设施建设才是更巨额的支出。

　　由于运输与劳务成本，光是在海岛上建造房屋成本就会比陆地的同等建筑高出1-2倍，再加上垃圾处理系统、供水系统及发电系统，而像是天宁岛这样地广人稀、设施几乎处于原始状态的岛屿，再加修深水码头或私人机场，都是不小的开支。

　　萧慧贞坦承，项目会分为三期完成，项目合计投资约10亿美元，其中一期总投资逾5亿美元。用于赌场酒店、别墅群、高尔夫球场等多功能的旅游度假胜地建设，其中还有很多“意想不到”的支出与成本。

　　由于当地对生态环保的要求，政府强制规定项目投资过程中必须建造污水处理厂，来确保旅游开发不会污染水源以及空气。北马群岛为了保护自然环境，规定不可建立海鲜市场，不得用渔网方式大面积捕鱼，要知道这对于“靠海赚钱”的岛屿来说，几乎等于放弃了天然优势。

　　除此之外，对于楼房检测标准也高于国内。“其实北马群岛很少会遇到龙卷风，但对于抗风力标准要求达到了18级，而在中国，最高也就是15级。”萧慧贞说。

　　抱团出海

　　先于中国的国外岛屿投资客们，不少都已经有了不错的收益。

　　维珍航空创始人理查德.布兰森花了320万美元在昆士兰买下MakepeaceIsland作为员工们的度假胜地。这个心型岛屿一星期的租金就是32万美元。

　　大卫.科波菲尔也曾花费6500万美元在巴哈马群岛南部一口气买下了由4座小岛组成的埃克苏马群岛。现在是不少顶级富豪和明星的度假地，而这里，每周租金也同样超过了30万美金。

　　尽管先期投入不菲，可梁健殷相信，这座距离中国3000多公里外的太平洋海岛，会是国内投资高手们再好不过的试验田。

　　据梁健殷透露，其第一期资金募集除了自有资金外，还有来自银行、个人投资者以及私募基金，下一步他计划将以公开招标方式，根据项目性质不同，出售资产的所有权、建设权与经营权，用他的话说，这叫“抱团出海”。据其介绍，目前在塞班、天宁开工的项目，均将联手国有建筑单位一同建设开发和完成劳务输出。

　　在第一期23万平方米的度假区内，奥绰城项目需要按照当地法律要求建设6万平方米的员工宿舍，而这些物业在完成后将以独立个体向个人投资者进行销售。“投资产品开发是旅游地产中很重要的一部分，将更多人的资金与力量联合起来。”让人们可以来旅游度假，也可以来这里置业投资。我们也会引进万豪这样的专业酒店管理集团，为资产出租和管理提供整套方案。”梁健殷相信，海外资产配置又会有全新的形态，而且盈利可期。

　　梁健殷单为博彩业务估算过一笔账，假设按照每周3次航班从中国飞抵天宁岛，平均每班200人，那么每星期就有600名游客，由于出境可携带的现金有限，假设奥绰城承担50%人次客户、平均每位30万港币预付筹码，即总预付款是每星期9000万港元。据以往经验，预计成交量是预付筹码的5倍，即4.5亿港元。按照赌场平均赢率3%计算，每月收入就是5400万港元。

　　把北马群岛作为投资开发第一站，梁健殷想让这座海岛成为一个标杆式的存在。他预测，之后包括奥绰城在内的国内企业，都会大量涌向包括马尔代夫、斐济、大溪地、澳大利亚岛屿的圈地开发中，也许过不久，国人喜爱的度假地，都会被打上中国标签。

　　本刊记者 韩璐