从去年8月4 日上证指数创下高点3478 点迄今，沪市一直在步向价值回归。而地产指数（399200）早于沪指10 天见顶，并在大调整中整整衰落了14 个月，大大超过了上一轮上证指数由6124 点暴跌到1664 点所经历的12 个月。更令人沮丧的是，目前还看不到终结的任何迹象。
地产股的兴衰为何如此牵动投资人的神经和沪指的涨跌？就逻辑关系而言，地产板块的走势，尤其是其权重占比并不足以直接“绑架”上证指数的涨跌。但它会直接和间接影响并拖累银行板块的中长期走势。由于地产+ 银行在沪指中权重占比较大，两个板块实际上也联袂“绑架”了沪指的中长期走势。简言之，地产板块衰落（导致）→银行板块衰落（导致）→沪指衰落。地产板块不举，银行板块就难兴，沪指就更难见到起色。沪指的走牛是需要仰仗和依赖地产板块“雄起”。就近几年而言，地产板块的兴衰反倒成为沪市指数兴衰的“牛鼻子”或“命门”。
去年8 月迄今，“二八风格”转换迟迟无法彰显或兑现、即沪指长期积弱不振的根本原因之一，就是受到了地产板块的衰退和拖累。尽管其中还有诸如刺激经济政策的逐步退出、流动性收紧、调结构和压缩、淘汰过剩产能等其他政策因素的作用和影响。
“反证法”来研判，沪市指数要结束熊市大调整、展现“复苏”之荣景，在未来的中期之内，实在有赖于地产业和该板块的先行“复苏”。观察沪指何时“由熊转牛”，可以由此简化成只要观察地产板块的动向即可。透彻明了地产与银行、以及与沪指之间的这种特殊而密切的内在逻辑关系，对于我们即便是粗略的分析地产、银行和沪指的中长期走势，都有着拨云见日和牵一发而动全身之功效。
既然如此，地产板块何时可以“复苏”呢？这个问题较难回答准确时间。因为今时今日，影响和制约楼市的政策因素和市场因素实在太多。4 月中旬新的“国十条”发布后，银行收紧地产商开发信贷和买楼的第二及第三套房信贷，叫停及整顿银行“表外信贷”、房产税、严查违规“囤地”和炒地、捂盘惜售等一系列的政策限制，在五个多月过去之后，没有一条得以放松。在上周日和本周三晚，多个部门在几天内两度联袂祭出楼市调控的系列重拳，高压态势再度的升温和空前的紧绷，比起之前的“史上最严厉”，当然是还要有过之而无不及。
而让地产商感觉最为痛楚的，莫过于在股市内外全面收紧再融资这一招了。去年9 月证监会联手国土资源部，严把房地产企业融资审核关，之后还增加了住建部的意见。当时拟定两类房企融资申请须纳入征求国土部意见范围：一是募资投向房地产项目的股权类融资企业；二是募资用于补充流动资金或归还银行贷款的房企。统计显示，去年至今共有56 家房企上市公司公布了定向增发预案，拟募资金额超过1170 亿元，有5 家终止实施，1 家未获通过，其他50 家房企中有40 家的股价破发或者一度破发，占比达八成。
来自官方媒体的消息是，国土部目前配合证监会，对部分申请IPO 和再融资房地产企业中的25 个涉嫌违规用地项目进行清查。近期有不少房企增发失败，其原因就在于国土部的审批环节没有通过。招商地产是第一家主动撤销增发方案的上市房企，之后世茂股份、华业地产、苏宁环球等上市房企，也被相继叫停增发，万科增发方案也宣告无疾而终。迄今为止，还没有一家地产公司的增发方案获批。
对于地产上市公司融资限制的紧或松，应该是观察楼市调控政策最好的风向标，也应该是判断地产板块、甚至沪指是否“复苏”和“由熊转牛”的重要标志。有关部门的官员在不久前称，楼市调控还将持续二三年。由此观之，中短期内，我们恐怕很难见到地产融资放松的些许可能。那么，沪指中期的未来走向也应该不难判断了。■
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