雄安新区土地制度新试验

　　雄安新区不是炒地皮的乐土，应实行新动力机制，试行土地所有权国有和使用权国有，依法出租，长期保持低地价，以低成本吸引真正的创新企业，这种试验同样是改革。

　　雄安新区最直接的意义，是疏散北京的非首都功能，北京只保留政治、文化、对外和科研功能。

　　有人认为新区供给条件不足，其实早已具备。耗资巨大而费时日的高铁高速，南水北调，新机场都已建成，就差北京直通雄县的轻轨和高速。有人质疑水是否够用，其实最费水和污染环境的就是钢铁、水泥、建材，河北省容纳了全国10亿吨钢厂量的20%甚至更多，肯定会大幅度去产能，还可依靠净化海水和滴灌技术。首先要依靠行政命令，从央企总部开始，把部分管理、教育、医疗单位向新区搬迁。但对于高科技企业的吸引力，要靠政策和市场，对人才的吸引力只能靠自愿。高级人才可去新区上班，但其家庭不可能迁出北京，他们只能两头跑。真正愿意去新区安家落户的，应该是“北漂”。

　　雄安新区的建设，给数百万大学生研究生开辟了当年深圳那样的创业空间。这样的自由发展空间在北京已被高房价封杀。10年来房价上升10倍，出现新的暴富“房产主”阶层，滋生“房二代”，浑浑噩噩，无所事事，不求进取，不会劳动，考不上大学，混吃混喝，有点像当年八旗子弟，提笼架鸟混迹于京城。所谓“君子之泽，五世而斩”，迅速暴富吃剥削饭，两代也维持不了。

　　雄安新区首先给数十万“北漂”开辟了奋斗创业之路，吸引他们迁入的就是：政府提供公租房。

　　杜绝炒地皮

　　有人问，建设雄安新区的资金从哪里来？

　　雄安与北京的地皮差价，就是新区的潜在财富，其发展也有两种前途：是通过产业开发使之成为创新企业未来的利润，还是通过“炒地皮”机制，将其提前透支，成为投机资本和腐败官员又一次暴富的机会？

　　当年在重庆搞房地产需要修桥开山，投机资本嫌成本太高不愿进入，地方政府迫于无奈，政府拆迁囤积16万亩土地，够10年发展之用。在全国房地产价格猛涨以后，重庆的低地价优势，就成为吸引外部技术、企业和人才的有利条件。

　　当年国家无财力投资，才想出各种优惠政策，包括土地资本化产生的增值收益，以吸引投资者。10年来地价上升10倍产生的财富，除企业正当利润，外溢过多。一成为地方政府的财源；二被权力部门囤积；三被投机资本炒作，抬高投资成本，透支投资者未来利润，为丛驱雀，为渊驱鱼。近年来，有许多高科技园区、开发区都没有搞起来，地价上升过快是主要原因。

　　现在的开发环境与30年前不同，不是资本不足而是货币过多，且形成利益链条，远非地方政府所能控制。如一个区域还没发展起来，地价就被炒高，就只能进一步发展高投机产业，炒高泡沫，最后消亡或衰落。香港的高利润、高工资、高地价，最终就是这样一个结果。

　　雄安新区领导已认识到这种危险，在第一时间宣布暂停房屋交易，严厉打击二手房和小产权房违规交易、中介非法销售、夸大宣传、哄抬价格等行为。但要长期抵御权力批条子圈地，防止钻政策空子，难度非常大。需要把新区管理权集中到中央政府，建立严格的监督机制，包括社会公开监督。

　　即使如此，我仍怀疑只靠“加强监管”，能否真正管住土地和房产价格。

　　必须清醒认识到，中国40年的高速增长，企业利润和政府税收的相当部分就是依靠低地价吸引资本流入，地价逐步上升，投资者不仅获得本企业生产利润，还可卖掉地皮获得增值收益，这在本质上是不同的两种收益。前者是实体投资，后者为金融投资，后者是前者的副产品。现在的问题是，金融投资脱离了实体投资，独立为专业化的“炒地皮”，本来就是非法行为，应依法严惩。

　　目前，中国的土地开发制度是40年前参考香港“土地使用权批租”而来，其特点是“两权分离”。名义土地所有权归政府所有，具体称呼受历史影响，如香港殖民地时期称为“女王陛下所有”，由政府把土地使用权批给开发商，为期99年，无条件续期；使用权可有偿转让，转让时增值部分40%归政府。如地价快速提高，政府对所有土地使用权无论转让与否，统一收取增值税。台湾地区的土地法以孙中山“三民主义，平均地权”为据，称为“全体人民所有”。中国内地于1986年修改宪法，宣布“城市土地归国家所有，土地使用权可以有偿转让”。

　　中国计划经济时期实行土地无偿调拨，价格远低于国际市场，32年来在流转中获得极大升值，成为国家经济增长、地方政府财政、企业利润的主要动力之一。由于有暴利，在房地产各环节滋生腐败与炒作，直至造成严重的房地产泡沫，绑架经济，难于治理。随着一线城市房价远高于美国，引起资本外流到美国购买房地产，中国以土地使用权批租与买卖为基本动力的土地资本化模式，及其所造成的财富增值，潜力已不大。国内地价高于国际市场，是造成资本与外汇外流的基本动因，这迫使政府强化管制，而要稳定汇率和外汇，最根本的办法就是把高房价降下来。

　　现在的问题是发财红眼，炒作成势。腐败的权力和炒地皮的投机资本相结合，形成了炒房利益集团，有人有钱有中介有舆论，要抓发大财机会，以现在的腐败程度和炒地皮的暴利，无论是计划审批还是市场运作，都难以控制特权进行圈地、囤地、转租、倒手、炒作的行为。再发展下去，不仅会引起泡沫破裂和次贷危机，而且也会酝酿社会危机，新区也搞不起来。

　　保持低地价

　　应在雄安新区实行新动力机制，试行土地所有权国有，使用权国有，依法出租，长期保持低地价，以低成本吸引真正的创新企业。

　　马克思《资本论》第一卷是劳动价值论与剩余价值论，揭露工人阶级与资产阶级的矛盾；第二卷阐明社会生产有计划按比例发展规律；第三卷具体化到部门利润率，特别是农业部门的特殊利润，阐明了地租的本质是未来收入资本化，私人土地所有权占有绝对地租，无偿占有社会财富，妨碍工业资本发展。马克思揭露的是地主阶级与工业资产阶级的矛盾，提出把土地和绝对地租收归国有，这不仅是社会主义革命的任务，首先是资产阶级民主革命的任务。

　　在中国，从孙中山的三民主义到毛泽东的新民主主义，都把土地改革作为革命的首要任务。在中国改革开放40年以后，须承认在中国特色社会主义理论中，马克思的绝对地租理论仍有价值。我们必须高度重视高房价背后的大房产主阶层的迅速形成及只依靠房租为生的问题，重视投机资本集团绑架经济的问题，重视土地集中在少数人手里，通过遗产继承使社会阶层固化的问题。

　　法国新马克思主义理论家皮凯蒂在揭露世界性两极分化以后，还把希望寄托在中国，他说，中国还没有把大房产主的土地所有权固化为法律。他是不是过于乐观了？

　　我们须清醒认识到，在土地资本化导致房地产泡沫，炒房愈演愈烈的今天，

　　只用限购等措施来“控制房价过快上升”，效果不大。应把问题提到国家土地所有制层面，探索新的土地制度如使用权出租，不许买卖。如企业与个人要退出，须把房屋和土地使用权退给新区政府，堵死炒作的路径。

　　这样做，最为受益的是聘用大量大学生研究生的单位，如网站与各种服务业、创新型企业等。土地批给使用单位，自行建造厂房和宿舍。地租每年一收，逐年提高。区内不再建商品房，新区政府负责建设公租房出租，也可建自住房出售部分土地使用权，但买后再卖，必须经过相当时间，并按照规划实际投资以后，而且只能卖给政府，增值收入大部分归新区政府。

　　即使对土地和住宅只租不卖，仍需严格管理。低价出租的最大弊病是用户虚报用途，多占土地，浪费宝贵的土地资源；其次是租下来以后，将多余部分私下转租；第三是低价的公租房资源没有退出机制，本人死后其家属继续使用，政府收不回来。这种制度在计划经济实行多年，其弊病已充分暴露，所以才要改革。但是单位仍保留大量自有产权房，分配给干部员工居住，不许出售，但延续了几代人也不能收回，因为不许转让，所以不能增值，实际上压抑了这部分财富的增长。

　　近年来，市场房价猛涨，许多单位只能自己想办法，盖内部房子出租给职工，也就是说，“廉租房”、“公租房”本为政府职能，但政府不管，有权有钱的单位就会自盖内部宿舍，计划分配。只有市场房价降低了，才能遏制这种趋势。

　　两轨并行是中国改革的特点。依靠任何一种理想的体制设计都有自己的弊病，不能完全解决中国的问题。我们应从实践出发，利用每一种体制的优点，避免各自的缺点，而不是简单盲目地推行一种体制，排斥另一种。中国改革开放以来搞市场经济，土地使用权的资本化是主流，极大地促进了经济增长与房地产繁荣，其弊病是产生了严重的房地产泡沫。

　　现在，雄安新区可试验土地使用权出租制度，以控制炒地皮。没有了土地财政，新区财政要依靠吸引企业和人才进入，创造财富以后缴纳税收，发展的动力从地皮炒作回归低成本、高效率的投资环境，以保障高科技企业和人才的进入。

　　这样的试验同样是改革。首先要保证迅速发展雄安新区，同时给中国改革未来的方向选择提供实践经验。

　　本刊特约作者 杨帆／文