地震后，你关心的法律问题都在这

　　8月8日，九寨沟发生7.0级地震；9日，新疆博尔塔拉州精河县发生6.6级地震。当灾难来临时，最重要的当然是想尽一切办法保障人的生命安全，而当灾难过去，因生命财产受损引发的一些法律问题也需要予以关注。

　　房贷要不要继续缴？关键看是否过户

　　孙涛（北京市东元律师事务所律师）

　　2008年汶川地震造成四川等地536.25万间房屋倒塌，2142.66万间房屋损毁。这些房屋的主人有很大一部分仍在归还银行贷款。我的一些客户刚刚拿到新房钥匙就遭遇地震，房屋遭受了结构性破坏，成为危房。这种情况下，贷款还要不要继续缴纳？

　　第一种，针对房屋抵押贷款已办理但房屋尚未交付的情形，购房人无需继续还贷。因为房屋被毁后已不能实现购房人买房的目的，依据《商品房买卖合同》和《房屋抵押贷款合同》，如果按揭房屋在交付使用前因地震导致毁灭，购房者可以房屋灭失导致合同履行不能为由要求解除购房合同，购房合同解除后，商品房担保贷款合同相应也可以解除，故购房者无须承担继续还贷责任。

　　第二种，如果房屋已经交付，则购房者无权要求解除购房合同，也不能因此要求解除贷款合同。房屋毁损、灭失的风险就要由购房人自行承担。上述案例中已经拿到钥匙的业主，虽然还未入住新房，但房子已经过户，房屋贷款还应继续缴纳。

　　受地震影响，购房人可能暂时无力还贷，但这并不能成为免除购房人还贷义务的理由。根据合同法规定，在将房屋受损情况、购房人目前还款能力情况及时通知银行的前提下，购房人可请求银行同意购房人延期还款。

　　根据以往的经验，地震后国家通常会出台相应的惠民政策。如汶川大地震后，央行和银监会于当年5月19日紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。

　　房屋是房屋按揭贷款的抵押物，在借款人未按合同约定偿还贷款本息的情况下，贷款银行可与借款人协议以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿，对仍未清偿部分的贷款，借款人仍有义务偿还。

　　地震造成的损害，保险可以保哪些

　　李青武（对外经济贸易大学法学院教授）

　　九寨沟这样的景区发生地震，遇到险情的多是游客。旅游时发生地震，旅行社和景区是否有赔偿责任呢？

　　一般来说，景区、旅行社对游客承担的是“过错责任”，没有过错就没有责任。地震属于不可抗力，对于游客在旅游期间因地震发生的伤亡，从法律上来说旅行社或景区是不承担赔偿责任的。即使旅行社投保了旅行社责任险，景区投保了公众责任保险，游客也不能因地震获得赔偿，因为这些责任保险的前提是旅行社或景区对于游客的伤亡在法律上有赔偿责任。能够获得救济的情况是，游客自己投保了包含地震赔偿的商业保险。

　　在人身险中，寿险、个人意外伤害保险、个人意外医疗保险、旅游意外保险等保险责任中一般包含地震责任。

　　在财产险中，家庭财产保险的地震条款多为附加险，居民在投保后需自行选择是否购买，否则不予赔偿。

　　商业汽车保险多将地震列为免责条款，如机动车商业第三者责任保险、家庭自用汽车损失保险、非营业用汽车损失保险、营业用汽车损失保险及其他车辆保险等，都不对地震损害进行赔偿。不过，由于地陷、地裂造成车辆损坏，或是由于地震造成高空坠物造成的车辆损坏，保险公司一般予以赔偿。

　　中国现行的行业保险条款中，商业财产险承保的范围一般将“地震”排除在外，有些保险公司通过附加险的方式承保地震造成的损失，但保额相对较低。综合来看，政府主导的巨灾保险制度是解决地震损失保险难题的重要途径。

　　许多发达国家建立起社会保障、商业保险与国家救助相结合的震后保障体系。政府救助形式不是单纯的财政拨款，而是利用商业保险的经营机制发挥保障作用。这样的机制值得我们参考。

　　启用专项维修资金，核心标准是“共用”

　　卢文曦（中原地产市场分析师）

　　此次九寨沟地震中，部分业主家的房屋墙体被损坏，小区物业公司正组织工程部门进行鉴定。对于小区楼道等公共区域内的损坏，物业会与业主商议启动专项维修资金。

　　专项维修资金到底该怎么用？

　　专项维修资金，是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。维修资金不是政府普惠制度，而是业主自己建立的专项资金。因此，并不是所有在地震中受损的建筑都具备使用维修资金的条件。

　　如果小区公共区域受到损坏，在经过三分之二业主签字确认后，物业公司可以申请启动专项维修资金。共有的部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　地震后，不少业主家里墙面等出现裂缝，这类损坏的维修费用只能由业主自行解决。不过如果承重墙等部位出现裂痕、损坏，影响其他居民的住房安全，也可以通过紧急维修程序动用维修资金。

　　关心维修资金使用的不只是个体业主。本次地震的受损建筑中，还包括不少刚刚交付使用或使用期限较短的新项目。在已建立维修资金的前提下，这些项目的维修费用也成为开发商关注的问题。

　　由于这部分新物业的共用部位、共用设施设备基本都处于物业保修期内，按照常规不符合使用维修资金的条件。但因地震属于特殊情况，一般做法是如鉴定结果证实确系地震所造成的损坏，可按程序划拨维修资金；如结果表明损坏系工程质量不达标所致，则由开发商承担修复。

　　与地震相关的劳动纠纷如何处理

　　夏辉（北京盈科[沈阳]律师事务所律师）

　　工伤保险条例规定，在工作时间和工作场所内因工作原因受到事故伤害的，应当认定为工伤。也就是说，如果发生地震时，员工在工作时间、工作场所受伤，均享受相关的工伤待遇。如果员工是因工去灾区出差，或在工作场所、工作时间参与救灾而受伤，也应认定为工伤。因地震而受工伤的员工，依工伤保险条例享受相关待遇及解雇保护。

　　对于用人单位来说，面对地震影响还有哪些义务需要注意？

　　地震中非因工受伤员工，在医疗期内单位一般不得解除合同；员工医疗期内劳动合同到期则顺延劳动合同；如果用人单位因地震暂时停业，仍有支付员工工资义务；如因地震重创而决定提前解散，可终止与劳动者劳动合同，但需要支付经济补偿；如用人单位如因地震而导致劳动合同灭失，应在复工后及时与劳动者沟通补订并注明补订原因，以免今后的二倍工资支付风险。

　　此外，用人单位不得未经劳动者同意克扣劳动者工资用于地震捐赠。