各路资本密集布局住房租赁市场

　　业内普遍认为，住房租赁市场的商机已经显现，各路资本开始密集布局一线城市住房租赁市场。在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，构建购租并举的住房体系时，长租公寓市场迎来了爆发性的发展。

　　新政策的发布，总会带来一系列的“蝴蝶效应”，比如实施近半年的“租房试点”新政。

　　住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部等八部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）下达后，各地密集出台租赁住房改革新政。从实施方案看，大部分城市都更多着力于发展国有住房租赁平台、降低租赁住房税负、扩大租赁房源和建立市场监管体系。

　　《通知》提出，加快发展住房租赁市场有四点具体举措：培育机构化、规模化住房租赁企业，建设住房租房交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制。业内普遍认为，住房租赁市场的商机已经显现，各路资本开始密集布局一线城市租赁市场。在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，构建购租并举的住房体系时，长租公寓市场将迎来爆发性的发展。

　　银行出手，带来租房市场变局

　　《通知》明确要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。

　　建设银行可谓行动迅速，针对深圳市场创建了一个叫“CCB建融家园”的租房监管平台，可为租赁企业提供房源展示，同时还可以为租客提供最高不超过100万元的租房贷款，执行基准利率、还款期可长达十年。

　　据了解，建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位进行了住房租赁战略合作签约。除了推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，建行还创新开发了20项住宅租赁业务金融产品，其中针对个人住房租赁推出了“按居贷”，成为租房市场的一大创新。

　　对此，建行广东省分行行长刘军表示，建立“租赁、购房、保障”三位一体的住房服务模式是未来的方向。发展住房租赁市场需要政府主导、银行为媒、社会各界参与。

　　“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，‘让全体人民住有所居’，这是党中央坚持在发展中保障和改善民生的重要目标，是全体人民实现小康梦想的基本保障，也鞭策着中国建设银行不断审视和定位作为国有大型商业银行所承担的责任和使命。”中国建设银行佛山市分行副行长蔡瑞椽接受《小康》记者谈到。

　　“使住房租赁成为与住房销售并重的住房市场支柱，既是妥善解决过去住房体系失衡的现实要求，也是满足人民美好生活需要的民生工程。”蔡瑞椽说，为贯彻落实党的十九大关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的有关精神，建设银行迅速行动，深入研究，周密部署，率先携手地方政府和房地产企业，充分发挥住房市场多主体供给能力，从制度保障、平台建设、房源供给、运营监管、金融服务等多渠道切入，为推动住房租赁市场健康发展提供切实有效的住房租赁综合解决方案，在住房租赁市场领域精准发力，并在佛山、深圳等住房租赁试点城市陆续落地，探索可复制、可推广的示范模式。

　　建行出手，参与全国“租房试点”工作推进有何优势和经验？蔡瑞椽告诉《小康》记者，建行原本拥有独具特色的住房金融文化。住房服务已成为建行服务居民幸福安居的金字招牌。这次建行发挥传统优势，从“要买房，到建行”到“要租房，到建行”，从住房供给侧发力，主动探索出多渠道、市场化手段发展住房租赁业务的新模式，全方位为租购并举提供综合金融服务支持。

　　这次住房租赁市场的探索，蔡瑞椽说建行也存在两方面困难：“一是新的模式毫无先例可循，无论对于政府还是建行，都是一次全新的探索和尝试；二是买房安居的住房文化沉淀已深，如何革新这一文化，变革旧有的市场模式，需要各方面参与主体的共同努力。”

　　除了建行，商业银行纷纷嗅到租赁市场的商机。中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。中行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》……

　　“商业银行一旦进入房地产租赁市场，将会比一般的企业更具竞争力。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析称，建设银行的布局将会起到一个示范效应，未来很可能会有其他国有商业银行、股份制商业银行、区域性商业银行加入租赁市场，甚至会带动其他非银行金融机构进入，这有利于完善租赁市场，增加市场参与者，强化市场竞争，让市场更加活跃。

　　房企应变，推进长租业务布局

　　“租房试点”等地产长效机制举措的实施有利于房地产市场持续平稳健康发展。时下大中城市住房租赁试点工作正在展开，对于房地产等相关产业来说，面临着在新形势下深化变革的难题，决策机制也相应调整以便更适应这个市场。

　　比如武汉已明确第一批26家国有企业、混合所有制和民营企业参与该市住房租赁市场试点，其中包括万科、碧桂园、保利、龙湖、卓尔等。

　　面对国家政策的深化变革，碧桂园相关负责人向《小康》记者介绍，发展长租业务是响应十九大“房住不炒”、建立租购并举住房制度的要求，在政策支持下，住房租赁市场将焕发很强的生机。据了解，碧桂园虽是今年正式涉足长租，但早在2015年就开始研究这一领域，并在期间做了一系列的思考和准备工作。

　　近日，碧桂园也相继同中信银行和建设银行签约。“有银行的加持，将为碧桂园长租发展提供更稳健的发展路径。未来，碧桂园将分步推进长租业务布局。”《小康》记者获悉，碧桂园已在“租房试点”城市，例如深圳、广州、厦门等一二线城市布局长租项目，最快将于年内开业。碧桂园集团总裁莫斌表示，虽然碧桂园步入长租相对较晚，但目标是后发先至，力争在2020年做到100万套长租公寓。

　　碧桂园相关负责人向《小康》记者介绍，为积极响应政府租售并举的号召，碧桂园深圳区域在2017年4月份成立长租事业部，利用碧桂园集团强大的上下游资源整合能力，计划为年轻白领、精英阶层、青年家庭等打造高品质、安全、舒适的租赁产品，以及具有碧桂园特色的文化生活圈。

　　此外，碧桂园的另一突出举措便是积极与金融机构探索银企合作新路径。“9月30日，碧桂园深圳区域长租项目与建设银行签署战略合作协议，获得首笔银行融资；碧桂园深圳长租事业部向建行长租平台提供房源，建行则为我方提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务，强强联合，共同推进深圳住房租赁市场发展。”碧桂园对以上合作表现出强烈信心。

　　同样积极探索银企合作新路径的房企不在少数，比如万科集团。万科集团董事会主席、首席执行官郁亮表示，希望不仅能通过开发房源，也通过长租房源为更多城市居民解决居住问题，为改善深圳人才住房供给结构、发展深圳人才安居事业做出贡献。

　　在租赁住宅方面，保利也已成功布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市。近日，国内首单央企租赁住房REITs（房地产信托投资基金）--保利租赁住房REITs经上交所审议通过。业内认为，该项目的成功获批对房地产租赁住宅市场意义重大。

　　长租公寓，站在了风口之上？

　　对于租房新政，专业化住房租赁企业又是如何看待如何应对，制定相应对策呢？长租公寓的推进又会对市场带来怎样的改变呢？在购租同权时代，长租公寓是否站在了风口之上？

　　魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，是魔方（中国）生活服务集团在中国境内的全资公司。租赁试点的推出后，各城市开始通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。这也给像魔方公寓这样的专业租赁运营商在拓展房源渠道方面提供了有利契机。

　　魔方生活服务集团副总裁金喆接受《小康》记者采访谈到：“2016年39号文的正式出台，就让我们看到了政府积极发展住房租赁市场的目标已经非常清晰。在此之后，各地方政府积极响应中央号召，鼓励性政策频出，也加快了像魔方这样的规模化租赁企业的发展速度。在此次九部委联合印发的《通知》中宣布了12个城市成为租赁试点城市，而这其中大部分都是魔方已经进入的城市，魔方在部分城市的门店数已达到20-30家，而这个数字还在不断增加中。”

　　金喆介绍，魔方早期进入这些城市主要是以市场因素为考量，因为入口净流入大，租房需求旺盛，市场上的租房乱象也较为严重，能给品质和服务都更加优秀、规范的公寓企业提供良好的市场发展空间，同时也能帮助当地的住房租赁市场朝更加规划和成熟的方向发展。

　　“魔方早期主要是在市场上租赁整栋房源并按照标准改造成高品质公寓，打造了行业首个规模最大的连锁长租公寓品牌。现在除了租赁、加盟，魔方还发展了托管、并购、入股、合资联营等方式来加速扩张规模，现在也在与上海、南京、镇江、青岛等地的政府和国企合作，为公租房、人才公寓、园区居住配套项目的打造上提供专业运营服务，以共同繁荣发展当地的住房租赁市场。”金喆介绍说。

　　其实，最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科。去年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾，搭建年轻人的共享社区。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。

　　长租公寓的出现正改变着试点城市租房市场的格局。这些由开发商、地产中介、酒店集团等经营的“长租公寓”在大学毕业生、白领阶层中颇受欢迎。链家自如、新派公寓、万科“泊寓”、我爱我家的“相寓”等。据不完全统计，仅北京区域目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过80家，平均每个品牌运营商以每年新开5至8家门店的速度快速扩张。

　　“推进‘租赁试点’，市场最大的反馈在于有越来越多的人开始关注长租公寓并且选择长租公寓。魔方的成熟运营门店的平均出租率已达到95%，处于供不应求的状态。”金喆对《小康》记者说。

　　《小康》记者 张玉荣