买房屋未过户未做“预告登记”，女子悔得肠子都青了

　　提起“预告登记”一词，多数人都会感到陌生，但对于购房者来说却相当重要。如果忽略了这个特殊的登记，可能会惹上各种麻烦。

　　预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。但这个关乎民生的手续，许多人却并不在意。有的可能是嫌麻烦，有的可能是碍于情面，因而在购房时省略了这一步，直到出现问题才知道其重要性，但为时已晚！

　　本文主人公黄晓敏，就是因为忽略了这个“预告登记”，结果被弄得苦不堪言，悔得肠子都青了……

　　熟人交易，方便未必可靠

　　那是2013年5月的一天，家住广西柳州市柳北区的中年女子黄晓敏遇到了中年男子马春生。两人在十几年前就住在同一条街，算是老熟人，后来，马春生搬家离开原处，两人就很少见面了。因而，这次见面，两人都停住脚步，拉起家常来。

　　闲聊中，马春生唉声叹气地说，最近父亲病重，家里经济有点吃紧，他想把位于北雀路那套刚买不久的新房卖掉救急。说到这里，他仿佛想起了什么似的，“你要是知道有谁想买房的话，劳驾帮我推荐一下。”

　　真是说者无意听者有心，黄晓敏当时正打算买房，准备把上了年纪的父母接来柳州生活。她心想，看在老熟人的份上，对方不会喊价太高吧？

　　得知黄晓敏有意购买，马春生自然高兴，他当场表示在价格上肯定会优惠。于是，两人一起去看了房。

　　黄晓敏对该套房的位置和户型结构都很满意，对马春生开出的60万元价格也觉得合理。虽然房产证尚未办下来，银行也有按揭贷款没有还清，但出于对房屋的喜爱和对马春生的信任，黄晓敏动心了。

　　6月初，黄晓敏和马春生签订了房屋买卖协议。考虑到没有房产证，过户和银行解除抵押比较麻烦，两人便约定黄晓敏首付29万元，剩下的31万元以她为马春生偿还贷款的方式分期付清，两年半后再办理房产过户手续。

　　协议签订后，黄晓敏依约支付给了马春生29万元，马春生则将自己用于还贷的银行卡、购房发票和房门钥匙一并交到黄晓敏手中。之后，黄晓敏请人装修房子，帮父母搬家，各项事宜也都按部就班地进行着……

　　可黄晓敏万万没有料到的是，马春生竟然辜负了她的信赖和十几年的交情！

　　原来，马春生在2014年就办理好了该房屋的所有权证，却一直对黄晓敏隐瞒。同年7月，马春生将该房屋抵押给了一个叫陈永革的男子，向其借款30万元，期限为半年，月息按利率2%给付。他还用已经卖给黄晓敏的那套房屋作保，与陈永革办理了抵押登记手续。

　　对于房屋和借款的真实情况，黄晓敏和陈永革都被蒙在鼓里。而马春生只支付了4个月的利息给陈永革后便销声匿迹，直到还款时限届满也没有现身。陈永革在找不到马春生的情况下，便按照房产证上登记的地址找上门，结果见到的却是黄晓敏。

　　债主现身，房子面临拍卖

　　陈永革表明来意——想拍卖该房抵债，黄晓敏一下子傻了眼。两人这才意识到，他们被马春生忽悠了！尽管黄晓敏一再解释，但陈永革并不打算让她置身事外，他直言相告：要么你腾房；要么你帮马春生偿还我的贷款本息。否则，我就只能走法律程序了。

　　双方各执己见，谁也不愿退让，就这样僵持着。

　　时间一天天过去，陈永革一气之下，于2015年4月10日，将马春生告上柳北区人民法院，要求其返还借款30万元和相应利息，并按每日1%支付违约金，诉讼费用也由马春生承担。

　　得知陈永革起诉马春生，担心房屋被法院执行而落空的黄晓敏，便以马春生涉嫌诈骗为由，向公安机关报案。可是，由于黄晓敏和马春生曾经通过协议约定两年半后过户，而当时期限未满，所以警方认为这是民事纠纷，建议她到法院去解决。

　　怎么办？2015年8月7日，黄晓敏也提起了诉讼，请求柳北区法院认定她和马春生之间的房屋买卖协议合法有效，马春生应在2015年底前将房屋过户给她，诉讼费由马春生承担。

　　陈永革起诉马春生的案子先立案、先开庭，由于案情清晰、证据充分，法院于2015年11月21日做出判决：马春生归还陈永革30万元及利息、违约金；驳回陈永革的其他诉讼请求。

　　判决一生效，陈永革便向法院申请执行马春生的财产。而黄晓敏买的房屋依旧登记在马春生名下，自然被查封了。

　　1个月后，法院才判决黄晓敏和马春生签订的房屋买卖协议合法有效。不过，这个时间差对黄晓敏十分不利，也为后续的麻烦和诉讼埋下了伏笔。

　　尽管黄晓敏也是受害人，但柳北区法院对陈永革诉求的那份判决（查封拍卖涉案房屋），还是令她忐忑不安！因而，在执行过程中，黄晓敏于2016年8月26日这天，对该案执行标的（即涉案房屋）向柳北区法院提出了书面异议，要求中止执行，将房屋返还给她。

　　结果，柳北区法院经过审查，于同年9月30日驳回了她提出的异议。

　　万念俱灰的黄晓敏，此时欲哭无泪。抱着最后一线希望，她于2016年11月4日，把陈永革和马春生一并告上柳北区法院，请求判决停止对该房屋的强制执行。她认为，本案涉案房屋不应该作为被执行的财产。

　　法庭申辩，难改败诉结果

　　2017年7月12日下午，柳北区法院开庭审理此案。

　　为了保住房子，黄晓敏做了不少功课。她提出，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在金钱债权执行中，如果不动产买受人在法院查封之前已经签了合法有效的书面买卖合同，合法占有不动产、支付全部价款，或者虽然支付部分价款但将价款按法院的要求交付执行，未办理过户登记也不是出于买受人自身的原因，那么，买受人可以提出异议，法院也应该予以支持。就本案而言，陈永革和马春生之间的借贷属于金钱债权，而她与马春生之间早在2013年就签订了房屋买卖协议，实际居住并占有房屋，不仅交纳了29万元首付，还通过替马春生还贷支付着剩余价款，从未间断，看上去完全符合最高人民法院的这个规定。

　　但陈永革认为，法院已认定他的抵押权合法有效，立案和判决都比黄晓敏请求法院确认合同有效更早，而且抵押权属于担保物，根据物权法的相关规定，他享有优先受偿权。

　　除了在法庭上反驳黄晓敏，陈永革的律师还指出，黄晓敏之所以遭受损失，是源于她自己的疏忽，如果她买房后及时进行预告登记的话，那么陈永革去办理抵押登记时就会知道该房屋已经另有主人，根本不会把钱借给马春生，之后的一切麻烦事也都不会出现了。

　　而黄晓敏被法官问到为何交了一半的房款却不办理预告登记时，她非常懊恼地表示，自己太轻信马春生了，并且不知道还有这样一种登记，也不清楚它的作用和重要性。

　　因黄晓敏觉得很委屈，故法官在调解阶段曾想努力让两人达成和解，无奈双方分歧太大。

　　陈永革的代理人善意地提示黄晓敏：你还不知道马春生在别处借了钱没有，倘若借了，这些人也把他告上法院，届时房屋被拍卖了，你分到手的钱就更少了！听罢，黄晓敏的神情更加黯淡，连话都不愿说了。

　　法院审理后认为，黄晓敏向马春生购买房屋尚未支付全部价款，不符合最高人民法院的相关规定；陈永革因抵押享有担保物权，可以优先受偿。另外，黄晓敏与马春生签订的房屋买卖协议虽然已被法院确定为合法有效，但在马春生未履行义务的情况下，黄晓敏应当向他主张违约责任，不能因此对抗陈永革的担保物权。

　　据此，柳北法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，于2017年9月驳回了黄晓敏的诉讼请求。她购买的那套至今仍登记在马春生名下的房屋，将继续被法院强制执行。

　　好在黄晓敏与马春生之间还有房屋买卖协议，她可以另行起诉，要求马春生返还房款，赔偿相应的损失。

　　不动产交易，切莫忽视预告登记

　　因为忽略了预告登记，黄晓敏买的房屋将被拍卖，所得钱款要为马春生还债，她本人也经历了打官司的种种曲折和不易。那么，预告登记究竟是指什么？

　　根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来能顺利实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。办理预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的将不发生物权效力。物权法司法解释则将其细化为未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权，不发生物权效力。

　　这样做的目的是限制卖方再次处分已经出售的不动产，保障买受方权利。比如，在商品房预售中，预约人可以通过对尚未建成的住房进行预售登记，制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。像黄晓敏在购买马春生这种付款后延期过户的二手房交易，预告登记也很必要。

　　预告登记非常重要，办理起来也不难。对于商品房预售，购房者可以备齐登记申请书、申请人身份证明、经过登记备案的商品房预售合同、当事人关于预售登记的书面约定等材料，到房产登记机构办理。预售人和预购人如果在商品房预售合同中对预告登记附加了条件和期限，要提交相应的证明材料。在建的房屋如果已经设定抵押，则需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

　　至于二手房买卖的所有权转移，进行预告登记时除了登记申请书、申请人身份证明和当事人关于预告登记的书面约定，还要有转让方的房屋所有权证和转让合同。如果房屋处在抵押期间，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书和抵押权注销申请书。

　　总之，不动产的价值往往很高，一旦买卖或转让的过程中出现纠纷，将面临较大的经济损失，所以一定要学会运用法律来约束双方，避免被别有用心的人钻空子。

　　回到本文的案例，试想一下，如果当初黄晓敏在购买马春生这套房屋时进行了预告登记，那么就可以制约马春生把已出售的住房再次出售或者进行抵押。因为物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

　　所以说，人们在购买大件物品时，一定要学会运用法律来约束对方，免得被别有用心的人钻了空子。

　　（文中人物为化名）

　　文/叶青