房地产企业税务筹划现状及管理优化

　　摘要：房地产业繁荣发展能够推动市场经济发展，是带动其他关联产业共同发展进步的支柱型力量。近年来，基于国家调控宏观政策的影响，房地产业发展增速趋于平缓，利润空间大大缩减。税务筹划是房地产企业降低纳税成本、提升市场竞争实力的有力措施，能够避免各项潜在税务风险发生，为推动房地产业发展壮大提供重要基础保障，有助于房地产业优化业务架构与资源配置。文章简要阐述了税务筹划定义与房地产企业涉税情况分析内容，指出房地产企业税务筹划及管理存在的问题，并提出有效加强税务筹划及管理措施。

　　随着中国特色社会主义市场经济的飞速发展，相关税收制度条例持续完善优化，国际交流日渐频繁，现代化经济理念逐渐被引入各大企业，合法降低成本的税务筹划备受企业家重视。参照国内外成熟经验，引入科学先进的税收制度，得到企业的高度关注，只有选择符合国情与企业发展需求的税收制度，才能发挥自身调节性与支持性作用。房地产企业在国民经济体系中占有重要地位，对推动国民经济发展与提升政府收益，起到重要的影响作用。因此，只有科学地进行税务筹划管理，才能改善企业税负，维持后续发展。

　　一、税务筹划概念及房地产企业涉税情况分析

　　（一）税务筹划

　　目前，社会学者就税务筹划概念展开深入研究，但基于不同研究方向，尚未形成统一认知。部分专家认为，企业税务筹划指严格遵守法律法规前提条件下，采取有效的手段，合理地设置企业经营活动各环节，以此实现推迟税款缴纳、缓解企业税负的目的。同时，通过税务筹划可以将企业风险控制在一定界限。还有专家认为，税务筹划内容包含多方面，比如常规性地延迟纳税、节税、避税等。其中，节税主要采用合法方式节约需缴税款，避税通过设计业务活动，减少税目。此外，也有专家认为，税务筹划与偷税漏税行为差异极大，最大区别为是否合法。

　　（二）房地产行业涉及的主要税种

　　目前，房地产企业所涉及的税种项目众多，比如增值税、城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、房产税等。然而在房地产企业不同运营阶段，纳税行为发生集中在企业项目筹备、项目开发和项目销售三个环节。每一环节所涉税种不同，所以在不同运营阶段，应当实行差异化税务筹划。

　　（三）房地产企业税收筹划现状

　　首先，税收筹划整体思路层面。房地产企业已然明确税收筹划对提升盈利水平的真正作用，但是企业财务人员税收筹划能力与企业需求不匹配。另外，企业管理者对税收筹划和偷税漏税界限不明确。其次，税收筹划具体岗位安排层面。随着国家政策不断变化，房地产企业税收筹划策略也属于关注重点。由财务部门负责税收筹划工作，但财务部门尚未组织实践属性的税收筹划，同时财务人员工作能力有待提升。

　　二、房地产企业税务筹划及管理存在的问题

　　（一）税务风险管理认知片面，顶层设计不合理

　　房地产企业管理者对新经营模式下的高负债率相关风险认识不全面，忽视税务风险管理的真正作用。税务风险持续加重，一旦全面发生，房地产企业会面临巨大损失，成本会持续增加、经济效益会大大降低。管理者将税务风险管理职责划分至财务部门，对采取部门风险管控情况缺乏应有关注，长此以往，财务部门难以树立定期反馈税务风险防控情况的意识，导致管理者与财务部门之间存在信息不对称，管理者税务风险把控能力不到位，税务风险影响范围扩大。

　　（二）税务筹划缺乏合理性和前瞻性

　　房地产企业业务活动开展过程中，即使进行税务筹划，但因采取手段不当或缺失前瞻性，致使税务筹划存在风险，严重阻碍税务筹划工作的后续开展。税务筹划作为前瞻性工作任务，在项目建设前需进行可预见性规划布局。比如：A 企业近几年中，土地增值税缴纳比重大，主要是因为企业增值税缴纳政策理解不全面，在实际纳税环节，可能会多缴一部分土地增值税。企业如果合理地进行税务筹划，势必能够降低不必要的支出。

　　（三）涉税业务管控不规范

　　目前，房地产企业实际经营过程中，涉税业务管控不规范问题依旧存在，并在一定程度上影响房地产企业的正常发展。由于房地产企业会计人员对发票信息认知不精确、不规范，所以引发发票管理不规范问题，特别是部分支出项目未能获得发票，甚至于没有进行增值税发票要求，对企业税务筹划工作开展造成阻碍。房地产企业实际纳税所需缴纳所得税极高，企业税务压力不可忽视。另外，在合同签订环节，财务与税收管控也是重要因素。当前，企业发票开具与付款方式未能制定明确规定，业务流程管理不规范，在实际管理中，相关员工培训活动不足，交流效率不足，严重地阻碍企业各项工作的开展。

　　三、房地产企业加强税务筹划及管理的策略

　　（一）树立风控意识，强化税务筹划意识

　　企业税务筹划方案建设的有效性，一定程度上指向税务人员专业能力，即房地产企业税务人员专业能力越强，制定方案有效性越强。所以，为全方位提升企业职工的专业素养，应该围绕实际工作任务制定培训方案，定期组织开展培训活动，积极提升税务人员税务筹划水平，优化整体工作质量。目前，针对房地产企业税务筹划缺乏全局性与连续性现状，要求企业各级职工科学合理地组织税收筹划工作，最大化提升企业效益，降低不必要成本支出，同步促进可持续发展与社会经济发展。房地产企业税务筹划工作除了依赖于税务及财务人员支持外，还需各部门紧密协作，才能保证企业税务筹划工作顺利落实，达到理想实施效果。而税务筹划意识培养是工作开展的重要部分，需指引员工主动参与到税务筹划中，加深观念贯彻。房地产企业具体可通过组织税务竞赛、案例分析等活动进行意识培养，帮助内部员工培养正确的税务筹划意识，并制定科学有效的税务筹划方案，为减少不必要的经营成本与获取最大化利润提供支持。

　　（二）明确关键税种筹划要点，科学制定税务筹划方案

　　1. 土地增值税

　　土地增值税属于我国行为税种，是指土地建筑物、国有土地使用权及附属转让其他单位或个人获取利益，以转让环节产生转让增值向国家缴税。由于采用的四级超率累进税率计算法计算税种金额，导致税务筹划过程存在很多问题，主要在于土地增值税纳税清算周期过长及金额差异明显。

　　在我国房地产领域，土地增值税属于占比较高税负，其土地增值税税务筹划成为房地产企业减低税务的关键要点。具体方案设计内容如下。

　　一是免税临界点的税务筹划。一般而言，土地增值税存在临界线边际税率问题，在临界线先后都存在风险问题，越接近临界线，税务筹划谨慎度越高。比如，国家推出优惠政策鼓励房地产企业建设居民普通住宅，规定纳税人未上报情况下建设销售的普通住宅，增值额与扣除项目额比例低于 20% 时，无需缴纳土地增值税，反之需要缴纳。房地产企业可以充分利用该政策制定税务计划，从而节省税收。

　　二是增加精装修房的数量。房屋交付前阶段，企业严格按照相关政策首先完成精装修房。在有关土地增值税征收的相关政策中明确提出，企业开发项目建设所投成本与税前扣除额成正比。而房地产企业利用这一内容，增加扣除金额，降低土地增值税，进而缓解企业土地增值税负担，促进税后收益最大化。而精装修外购物料，可凭借增值税专用发票以13% 或6% 进行进项税额抵扣，在前期筹备阶段，房地产企业需要合理规划精装修房与毛坯房的比例。

　　三是利用利息扣除法进行税务筹划。为节约房地产企业项目建设阶段的土地增值税税务压力，提升经济效益，务必合理制定土地增值税缴纳计划，建议通过计算允许扣除利息+（取得土地使用权支付额度+房地产开发成本）×5% 与（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）×10% 两项结果。经分析得出，若前项结果值大于后项，说明分摊利息提供方法能够降低企业税负；反之说明企业在不整理相关证明资料的同时，根据计算总值的10% 以内进行扣除。

　　比如，A 企业在2020 年二期工程以7000 万元竞标价格拿到一块土地开发权，预估开发成本为50000 万元左右。企业向银行贷款10000 万元，所承担利息大约为1200 万元，项目竣工后获取80000万元结算款。根据具体要求，若能够上报金融机构证明资料，并按照房地产项目计算分摊，企业可将“允许扣除利息+（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）×5%” 作为开发费用扣除。反之，应当按照相关政策内容扣除，即（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）×10%。

　　以是否提供金融机构证明为两种方式展开方案计算，最终确定方案，即提供金融机构证明。以税后利益层面来看，这个方案更为有利。实践中，企业可按照项目建设情况选择，一旦项目利息支出占比较大，财务人员需及时获取金融机构证明资料，按照规定扣除；一旦项目支付利息占比小、本金多，由权益资本形成，财务人员无需向相关部门提供金融机构证明，以此可实现增加开发费用可扣除部分，降低土地增值税税额的目的。实践中，企业需对比不同方式下的节税效果、财务费用等，结合实际情况选择妥当利息扣除方式，从而实现税收收益最大化。

　　四是土地增值税清算的税务筹划。根据我国税务局出台的有关房地产企业土地增值税清算工作通知文件，若企业项目竣工并且建筑面积转让比例超出85%，便会接收税务机关下发的土地增值税缴纳通知单。并且，一旦企业销售房产业比例大于85%，在缴纳应缴纳税款的基础上，还需在下一年度补缴其余全部税款。企业想要避免清算阶段，在销售环节需严格控制销售量比例，不可超出85%，其余房产可以转移下一年度售出。该措施能够帮助企业延迟清算时间，为企业提供无息贷款。

　　2. 增值税

　　房地产企业选择供应商的环节，应当综合考量合作对象是否具备增值税开具资质，抵扣进项税采取增值税专项发票。若企业选择一般纳税人为合作对象，可抵扣13% 的增值税进项税；若企业选择小规模纳税人为合作对象，可进行3% 或0% 的增值税抵扣。因此，房地产企业需确定最合算支出，具体通过计算对比一般纳税人与小规模纳税人产品价格获得答案，同时通过分析比例选择适宜产品采购。以A 企业为例，立足于项目税后收益角度，对是否进行增值税抵扣制定方案，最终以税后收益程度进行选择。

　　3. 所得税

　　所得税属于社会各领域税务工作必不可少的部分，房地产企业现行所得税筹划方案存在滞后性。为此，应当结合筹划方案的缺陷处，结合企业实际情况，制定可行的税务筹划方案。

　　一是通过公司组织形式筹划。房地产企业在税务筹划实施过程中，为有效降低企业税负务必联合战略进行科学合理的筹划。在项目建设前阶段，明确掌握企业组织形式与项目建设规划，在筹划过程进行合理布局，以便创造最大化税后收益。就当前现状来说，房地产企业税务筹划工作负担过重、前期开发成本高，可能对企业经营带来损失。基于自身实际经营情况，选择下设子公司方式展开税务筹划工作，能够进一步扩大企业后期盈利空间，实现持续性发展目标。

　　二是业务招待费和广告费、业务宣传费的扣除筹划。在房地产企业支出结构中，业务招待费、广告费、业务宣传费比例较大，为提升企业知名度，打造良好公共关系，务必投入一定比例支出加以维持。为此，房地产企业税务筹划开展过程中，需遵循相关法律法规实施税务筹划，通过合理转化上述费用完成调整，从而改善企业税负，创造更大的盈利空间。以A 房地产企业为例，2021 年总计投入业务招待费1500 万元，年度销售收入为7000 万元，广告费与业务宣传费用总计2000 万元。方案一：业务招待费扣除限额1500×60%＝ 900 万元＞7000×0.5%＝35 万元，按照相关条例规定，扣除限额不可超出销售收入5‰，故而业务招待费可扣除额度为35 万元。广告费、业务宣传费扣除限额7000×15%＝1050 万元，广告费、业务宣传费可扣除金额为2000 万元。方案二：房地产企业经营管理过程中，若要建立与当地广告公司合作关系，在获取增值税发票前提下，合理调整赠送客户500 万元费用与350 万元宴请和差旅费用，并转化为企业宣传产品划入广告费和业务宣传费用范畴。业务招待费扣除限额（1500- 500-350）×60%=39 万元>7000×0.5%＝35 万元，所以业务招待费扣除限额为35 万元；广告费、业务宣传费扣除限额 7000×15%＝1050 万元，广告费、业务宣传费用可扣除限额 2000+850＝2850 万元，影响企业所得税可扣除金额为2885 万元。因此，A 房地产企业选择方案二。

　　（三）了解政策法规，灵活应用税收政策

　　国家税收政策结合当前经济发展进行不断调整，企业也务必结合实际情况做出改变，特别是税务筹划。房地产企业税务筹划开展过程中，必须综合考量相关政策与企业发展情况，以便税务筹划方案契合于企业发展需求，促进企业实现利润最大化和持续化发展。同时，房地产企业定期更新汇总可行税收优惠政策，实时关注政策变化趋势，加强政策动态化掌控，了解全方位政策信息，促使其更好协助国家做好征收征管工作。随着税收政策与市场经济的不断变动，税务筹划制定过程中，务必坚持其可替换性，在关注国家相关政策变化的同时，积极关注税务筹划实施效果显著企业，提取成熟经验，帮助其他房地产企业节约制定成本。该方式不仅能够提升方案利用效率，防止重复制定现象，而且能够大大地节约资金，实现资源优化节约。

　　（四）健全风险监控体系，加强税务风险管控力度

　　第一，加强企业全员税务风险防控意识，保持税务风险防控与税务筹划同步调，持续完善税务风险管理责任机制，指引全员参与，将税务风险防控落实到全部运营环节；第二，建设完善税务风险管理制度，要求全员严格执行，制约规范自身工作行径，降低税务风险发生概率；第三，建设税务风险预警机制，加强企业税务筹划监控力度，深入分析各项税务数据，并结合企业盈利、经营等风险进行定量分析，划分风险等级，制定针对性的税务风险预警方法和应对措施；第四，设置健全税务风险管理组织结构，根据房地产企业实际发展情况，完善税务风险管理组织，比如，设立税务管理专职岗位，或者调取税务人员积极参加专项与常规培训活动，为充足企业税务筹划与风险管理人力资源奠定基础。

　　四、结语

　　在严格遵守税法条例纳税的基础上，房地产企业利用相关税收政策落实税务筹划工作，持续提升房地产企业经济效益为企业纳税夯实基础。基于税收政策持续调整变化综合背景下，房地产企业应精准地掌控政策变化趋势，适时调整企业税务筹划方案，严格控制税务筹划成本与效益关系，促进企业税务筹划目标实现，实现整体效益最大化，稳定房地产企业竞争优势。

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　　作者简介：

　　韩娟娟（1982—），女，汉族，浙江省杭州市人，本科，中级会计师，研究方向：税务筹划。

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