城市更新背景下我国中央商务区规划建设探索——以海南自贸港三亚中央商务区为例

　　文／郝凌佳中规院（北京）规划设计公司国家注册规划师

　　摘要：文章基于中央商务区相关的理论研究与规划实践，面向我国全面进入城市更新时代、城市发展内涵与动能转变的总体趋势，探索性地提出城市更新背景下，我国中央商务区规划建设的转型方向，即：在建设方式上，从新城新区蓝图式转型为存量更新生长式；在空间形态上，从高密度高集聚度转型为以人为本密度适宜；在功能组织上，从以商务办公主导转型为多元复合综合开发，并在海南自贸港三亚中央商务区的规划建设中实践、探索、应用。

　　关键词：城市更新；中央商务区；转型趋势；规划实践引言

　　20世纪90年代以来，伴随经济全球化与我国快速城镇化进程，中央商务区的规划建设成为城市参与国际、国家与区域竞争的重要内容之一，关于中央商务区在我国本土化的理论研究与规划实践掀起热潮[1-5]。上海陆家嘴CBD、北京朝阳CBD、深圳福田CBD等一批中央商务区先后建成，不仅成为城市中各类资源要素高度集聚的绝对核心，也是彰显城市风采的亮丽风景线。进入21世纪，中央商务区大多伴随新城新区的规划建设“遍地开花”，从特大城市逐步向省级中心城市、副中心城市及具有一定经济实力的地级市推进，成为我国快速城镇化进程中展示城市实力的名片。然而近年来，伴随我国城市发展从增量扩张转向存量提升，城市建设从崇尚“速度”转向关注“质量”，传统中央商务区的建设模式面临困境，关于中央商务区的规划建设研究步入低潮。文章认为，面向我国经济发展新常态和城市建设新阶段，关于城市更新背景下中央商务区规划建设的理论与实践探索亟待开展，即可为已建或在建中央商务区提供更新升级思路，亦作为中央商务区新模式、新形态的前沿探索，促进中央商务区的规划建设理论伴随城市发展阶段不断转型优化，并始终充满活力。

　　1城市更新背景下中央商务区规划建设的转型方向

　　我国的城市发展全面进入更新时代。近年来，中央和地方密集出台了多项与城市更新相关的政策措施，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》更是明确提出：“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。”可见城市更新理论与实践伴随我国城市化的快速发展，已经成为解决现今各类城市问题，促进城市高质量、可持续发展的核心手段。在这一新发展背景下，中央商务区的规划建设既面临土地资源约束下建设方式的转变，又面对新时期人民对高品质宜居城市环境的新要求，以及互联网新经济发展对传统商务办公模式和空间组织形式的冲击……由此可见，传统中央商务区的建设方式、空间形态与功能组织亟待转型。

　　1.1建设方式转型：从新城新区蓝图式转型为存量更新生长式

　　根据王征等学者对中央商务区的演进规律研究[5]，国际上著名中央商务区的形成途径大致分为三种：一是自发形成，如美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来逐渐演变成中央商务区；二是政府引导，如法国的德方斯，初衷是为了保护巴黎老城而将大量商务机构外迁，在新地段建成商务区；三是为了分流主要中心区的经济发展压力而建立起来的副中心，如日本新宿的中央商务区。在我国，尤其是进入21世纪以来规划建设的中央商务区，大部分属于后两者的建设模式，即通过强有力的政府引导，结合新城新区或城市副中心的规划建设，“自上而下”地规划形成。此类新城新区式的中央商务区在我国城镇化的快速发展时期，确实成为承担老城区商务办公功能外溢、吸纳城市劳动力、带动新城新区发展的重要空间载体，然而面对城市更新时代土地资源约束、从量的扩张向质的提升的总体趋势，其粗放式的土地利用模式难以为继，往往面临办公面积供给过剩、商务办公集聚度不高，招商引资难度增大、基础建设后劲乏力的问题，此类中央商务区的规划建设陷入瓶颈。

　　文章认为在城市更新时代，依托老城区的存量空间，通过城市更新手段促进产业转型升级和空间环境品质提升的“生长式”中央商务区将在我国再次回归主流。此类中央商务区将与传统的城市中心区结合更加紧密，通过综合开发与微更新相结合的方式，逐步提升老城区商务办公的规模与品质，并带动老城区商业娱乐、文化创意、休闲消费等相关功能的迭代升级，中央商务区将成为促进老城更新的重要动能，关于此类中央商务区的规划理论也可以与城市更新相关的理论研究相融合，互为补充。

　　1.2空间形态转型：从高密度高集聚度转型为以人为本密度适宜

　　中央商务区是区域经济高度发展的必然产物[2]，各类社会经济与资源要素在空间和时间上的高度聚集往往催生出中央商务区的高强度开发和高密度建设，并带来人流的大规模集聚与疏散[3]。学术界普遍认同中央商务区起源于西方同心圆理论、中心地理论的基本泛型之上[2]，重点讨论的便是经济区域、土地价值与城市地理空间区位之间的关系与作用，在这一框架下，诞生了国内外一批著名的中央商务区成功案例。然而，中央商务区一定是高密度高集聚度的吗？如果按照过去的经济运转模式与信息交流方式，那么在一定地理空间范围内各类经济生产要素的高度集聚无疑是最高效的组织方式，但是伴随互联网时代新经济模式的发展，依托便捷的信息沟通渠道和创新创业企业、金融投资企业灵活的办公模式，中央商务区对地理位置的依托越来越小，泛中心化趋势逐渐突出[6]，这也为中央商务区新的空间形态创造了机遇。

　　文章认为，互联网时代新经济对传统办公模式的冲击与城市更新时代土地要素的制约相互叠加，以资源输出、传统服务、传统办公等为核心的中央商务区将进一步转型成为资本、人才、科技有效互动的中心基地[6]，意味着原中央商务区高度集聚的空间规模可能减少，但对城市空间的多元化利用、城市场景的丰富化打造、各类服务功能的复合化组织与对高素质人才吸引力的持续提升等将成为下一步中央商务区转型的趋势。这也极大可能催生出有别于高密度高强度的中央商务区新型空间，即一种与城市既有肌理有机融合的，以人的体验感受为出发点，有机分散、密度适宜的空间形态。未来的中央商务区要展现的不是摩天大楼式的工作场景，而是由高效运作的交通、能源、物流、信息流等共同编织而成的一张看不见的网，实体空间只是供人们交流聚会、感官体验的场所平台。

　　1.3功能组织转型：从以商务办公主导转型为多元复合综合开发

　　进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。过去“宽马路、大街区、钢筋混凝土森林、单一商务办公功能”式的中央商务区已远不能满足人民对美好生活的需要，以人为本的城市建设成为承载人民群众对城市宜居生活期待、实现人民对美好城市生活向往的重要方式。

　　文章认为，未来的中央商务区，必定是以人为本的多功能性交流的空间场所，在提供一流办公条件的基础上，还需要具备完善的服务配套、优美的文化景观与休闲场所、便捷流畅的交通环境，同时可以提供居住、购物、展销、文旅等多元化功能，中央商务区将成为一个集聚了最先进技术、最前沿科技、最潮流艺术的城市复合综合体。对于已建成的中央商务区，城市更新恰好成为其提升园区环境品质、导入多元化复合功能与24小时人文活力的重要手段。例如北京朝阳CBD[7]开展了通惠河公园的景观提升，并在中央商务区东扩区的规划方案中，结合场地文化特质，规划了若干高品质的城市公园；在原围绕国贸的“金十字”商务办公轴线外，在东扩区规划了商业、酒店、居住及社区配套，形成功能多元复合的“双十字”，进一步提升了中央商务区的活力与人气，成为时尚潮流集聚地和旅游打卡地。而规划中的中央商务区则更应打破中央商务区固有的内涵定义，更加强调以人为本，将人文体验作为中央商务区规划建设的重要前提，重视产城融合、窄街密路、尺度适宜、绿色低碳、智慧生活等新型规划理念的应用，并在规划中加强土地集约利用与综合开发，关注中央商务区的发展弹性。

　　2城市更新背景下三亚中央商务区的规划建设实践

　　三亚是全国瞩目的著名热带海滨风景旅游度假城市，也是海南省南部区域经济中心城市，在三亚规划建设中央商务区是海南省委省政府落实推进海南自由贸港建设的十二个先导性项目之一。如何将自上而下的中央商务区建设要求与三亚作为旅游城市的建设实际相结合，将国家自贸港重要战略功能与城市更新背景下，土地资源约束等现实条件相结合，需要规划者从规划选址、建设方式、空间组织等各方面探索创新。

　　2.1因地制宜，以存量更新理念选址布局

　　三亚是典型滨海带状组团结构的城市，背山面海，东部海棠湾、亚龙湾是著名的旅游度假海湾，西部崖州湾将建设深海南繁科技新城，承接自贸港新兴产业，中部三亚湾是城市主中心，城市用地狭长、腹地纵深短，发展空间有限，常年的粗放式建设使城市中心区高度失序、生态破碎、配套欠缺。面对海南自贸港建设的重大发展机遇，规划综合三亚城市建设现状条件，基于三亚多年来在城市中心区坚持城市更新以及棚户区改造的扎实基础，没有复制传统“新城新区”的中央商务区建设模式，而是结合三亚山海资源禀赋和城市布局特色，利用中心城区的存量建设用地和棚户区改造用地，在城市中心区主干路迎宾路两侧穿插布局凤凰海岸、月川、东岸、海罗四个产业功能单元，并与中心城区既有城市功能与空间相融合，建设一个从城市既有骨架上生长出来的中央商务区（图1）。

　　2.2特色引领，以资源禀赋引导错位发展

　　三亚依托独特的热带气候与优美的生态环境，一直秉持旅游专业化城市的建设路径。在海南建设自贸港的重大战略机遇下，三亚将基于旅游城市的建设基础与产业优势，重点承载海南自贸港国际旅游消费中心的战略职能，将从旅游专业化城市升级为以国际旅游消费为核心的海南省南部综合服务型城市，因此，在三亚规划建设中央商务区，是三亚完善城市综合服务职能，打造海南自贸港南部区域中心城市的必要环节。然而，基于三亚及海南省南部陵水、乐东、保亭等大三亚地区的城市性质，三亚的中央商务区在功能定位上与省会海口的中央商务区必将错位发展，共同服务海南自贸港建设。规划提出三亚中央商务区重点建设国际化区域总部集聚区和国际旅游消费中心引领区的功能定位，并重点完善以旅游消费贸易服务、国际邮轮港游艇港配套服务、文化艺术综合消费和国际人才服务配套等功能，突出三亚中央商务区“大型旅游消费+区域总部经济”的功能带动作用。

　　2.3空间织补，以山海河城重塑中心形象

　　作为利用老城核心区域存量空间规划建设的“生长式”中央商务区，在空间规划设计中充分利用城市更新理念，通过“织补式”设计手法，按照“城区就是景区，编织山、海、河、城、岸、岛”的原则，将中央商务区全面融入三亚老城核心区。一是从对城市蓝绿网络织补的角度，规划构建林荫道、城市森林公园、滨水公园、街区花园相互交织的绿地景观系统，将四个中央商务区功能单元融入城区的山、海、河、城、岸、岛大生态格局网络。二是从对老城区空间结构重塑的角度，构建三亚湾滨海岸线和迎宾路国际商务轴线的“T”形空间骨架，形成滨海岸线开敞舒缓，总部商务界面沿迎宾路腹地纵深的总体格局。三是从对现状天际线的修补和城市风貌整体提升的角度，确定更新单元高度形态，明确高层地标建筑和大型公共地标建筑的位置，总体形成滨海一线建筑高度与开发强度适宜、腹地集聚较高层地标建筑组团的空间形态。重视三亚湾滨海天际线的打造，梳理“海、城、山”关系，塑造高低错落、起伏有序、景观优美的城市天际线。注重协调新建建筑与现状建筑高度关系，塑造尺度宜人的、高品质的城市滨海空间。四是通过慢行系统打造精品游线，串联老城与中央商务区，在山、海、河、城、岸、岛之间设置连续的景观慢行道，展现“城区就是景区”的特色形象，重点打造帆影港湾、缤纷海岸、海上森林、鹿回俯瞰、无界绿洲、湿地森林特色节点，并融入三亚全市旅游度假体系（图2）。

　　2.4夯实支撑，以高效韧性布局基础设施

　　作为利用老城存量空间建设的中央商务区，其基础设施的规划建设更为复杂重要，规划既要考虑城市更新后中央商务区的支撑需求，又要满足老城既有的城市功能与人群活动需求，还需结合现状道路交通及各类市政设施的建设基础，统筹形成基础设施规划建设方案。规划以“绿色智慧、快路慢网、韧性安全”的原则布局基础设施，一是构建区域性方便快捷的通勤动线和舒适精致的慢行网络。提高启动区的机动性和可达性，构建大运量公交、慢行旅游公交、水上巴士、微循环公交、软轨一体化的“陆岛”交通新体系，体现陆海一体的交通衔接。二是面对总部办公将带来的大规模人流和交通压力，方案在老城现有主干路骨架的基础上，加密次支路网，将开发建设量最大的功能组团布局在城市道路条件良好、有条件增加支路网的片区，降低尽端交通等交通条件不利单元的开发量，减轻交通组织压力。三是体现集约高效的土地使用理念，充分利用地下空间，采用地下行车通道连通主要商业办公地块，实现停车共享；地下空间相互联络形成网络系统，以配建式地下空间开发为主，发展商业和停车作为地面空间的延伸和补充；结合建筑地基基础埋深的技术合理性和建筑地下空间功能与使用特点进行开发深度控制。

　　2.5弹性建设，多元更新空间的组织利用

　　城市更新背景下的中央商务区规划建设更是一项久久为功的系统工程，在规划中充分考虑未来建设的不确定性，留足建设弹性愈显重要。规划统筹考虑三亚经济基础、城市规模与辐射能级，划定了4平方公里的首期启动区，并结合存量空间细分为四个实施单元，分期开发建设。目前，首期启动区建设过半，规划正研究开展中央商务区的合理扩区，首期启动区主要依托棚改存量空间，以综合更新的方式开展建设，下一步园区的扩区将发挥启动区对周边区域的带动作用，遴选启动区周边具有更新潜力的空间区域，重点通过微更新的方式，利用既有更新空间，引导产业升级、服务集聚。可用于中央商务区扩区的更新空间及利用方式主要有如下三类：一是通过城市更新疏解城市功能后释放的城市空间，如行政办公、公共服务等，此类空间可通过微更新改造的方式，将“大院”升级为创新创意孵化园区；二是老城内具有成片更新价值的老旧小区、城中村，此类空间可通过环境品质的整体提升，实现产业“腾笼换鸟”，并结合城市旅游、旅居特色，打造成灵活办公、休闲娱乐、文化体验场所；三是老城内现状办公楼宇改造升级，可用于落位自贸港相关优惠利好政策，增加企业注册地，变相“扩容”中央商务区。

　　2.6规划成效

　　相较于同期规划建设的海南自贸港海口江东新区中央商务区，顺应城市更新趋势、选取城市中存量空间建设的三亚中央商务区，经过近三年的建设，园区空间建设初具雏形，产业框架基本成型，园区新增总部经济、金融服务、现代商贸、邮轮游艇等企业2553家，2021年园区实现税收38.35亿元，完成固定资产约127.08亿元①，在海南自贸港重点项目中引领带头作用显著。这一成绩也侧面印证了本次贯穿城市更新理念的规划选址、功能定位、空间组织、基础设施与弹性预留等规划内容的前瞻性、科学性。

　　结语

　　文章基于既有中央商务区的相关理论研究与规划实践，面向我国全面进入城市更新时代、城市发展内涵与动能转变的总体趋势，探索性地提出城市更新背景下，我国中央商务区规划建设的转型方向，并应用于新时期三亚中央商务区的规划建设实践。反思三亚中央商务区的规划，在互联网时代新办公模式对中央商务区空间组织形态泛中心化等方面的考虑存在不足，以期在未来的规划跟踪与研究探索中，进一步优化提升。

　　参考文献：

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