调控升级预期加强

　　4月是传统的楼市营销旺季，但是受调控政策和央行再次加息的影响，本月全国楼市平淡收场。中国指数研究院数据显示，其监测的30个城市中，六成城市成交面积环比下降，其中8个城市跌幅接近或超过30%，跌幅最大的是大连，下跌87.13%，其次是合肥和贵阳，分别下跌68%和45%。而少数成交量环比上涨的城市，均属于低位盘整。温州受到当地热销项目带动，本月成交涨幅达141%，其次是哈尔滨，上涨57%。

　　成交价格方面，宁波变动最为明显，上涨22.31%，天津、三亚以及杭州成交均价也有接近或超过10%的涨幅。其余城市价格变动不显著。

　　中国社会科学院发布2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》称，在稳健的货币政策下，上调存款准备金率、加息等措施都会对房地产市场需求产生抑制作用，预计年内商品房价可能进入相持态势，其中中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。

　　此外，国务院督察组对房地产调控政策措施落实的专项督察工作也已于近日结束。除了房价控制目标调整之外，市场普遍认为，此次督查之后，很可能在税收、土地等方面继续储备政策，楼市调控很可能会进一步升级。

　　北京 二手房价格松动

　　据中原地产统计，4月二手房成交量方面，郊区二手住宅成交量下降，主城区保持稳定，仅一些热点区域和供应量有限的黄金地段成交量有小幅攀升。在价格方面，据北京中原研究部对监测样本楼盘的统计显示，2011年4月北京中高档二手商品房成交均价为24209元/平方米，环比2011年3月下降0.52%，是继去年8月环比下降后，相隔7个月的首次下降。

　　对此，北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为，主要还是限购政策影响持续，导致二手房的量价齐跌。目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。进入5月，预计将有34个五环外新盘低价入市，或对周边二手房价形成进一步夹击。

　　不过也有业内人士分析称，4月下旬的楼市成交量与4月初相比已经有回暖迹象。随着5月开盘量的继续增加、房价的合理回调，更多的购房者可能会结束观望，重启购房计划，传统的楼市“红五月”有望迎来成交量的回暖。

　　上海 成交假涨真跌

　　搜房网数据显示，4月上海商品住宅共计成交5914套，环比上涨60.7%，但同比降幅达30.1%，为2007年以来历史同期最低水平；4月份成交均价达2.2085万元/平方米，环比上涨5.2%，同比则下降3.7%。业内人士指出，4月成交量的上涨，主要是因为3月份的成交量跌入了冰点，不能说是回暖。据了解，本月总成交量中，剔除动迁房、商办楼外，普通商品住宅的成交量只占一半左右。

　　上海楼市目前仍处于僵持阶段，但从近期新房供应的数量来看，开发商推盘的力度明显加大。在五一假期房展会这一周，上海商品住宅市场出现集中推盘，推盘量高达51.47万平方米，创下自去年10月以来近30周的供应新高。不过，楼盘价格却基本没有太大变化。参展楼盘中，仅有二成左右的项目挂出优惠旗号。

　　易居中国分析师薛建雄表示，在现在通胀和经济增长的情况下，开发商的资金受到一定压力，但是民间融资和信托还比较充裕，所以开发商没有降价的压力。此外，包括建筑、人力等在内的各项成本都有上升压力，所以开发商在短期内也不愿降价。没有更大政策的再次介入，很难打破僵局。

　　深圳 新房成交“量跌价升”

　　深圳市规划国土委发布数据，4月深圳新建商品住房成交均价为20295元/平方米，相比3月19424元/平方米上涨4.4%，重新站上2万元关口，但成交面积和套数均下降近30%，呈现“量跌价升”态势。90平方米以下的中小户型成交1608套，成交面积119015平方米，占据了4月交易量的主体。其中，地处深圳关外的龙岗区交易1022套，占总体的半数以上。

　　对此，深圳中原地产报告认为，量跌价升主要是因为市场受政策影响较大，连续的加息及提高存款准备金率，进一步表明政府在政策执行力度上有所加强；出于信贷的压力，绝大部分投资者被挤出市场；部分原本打算出手的购房者，重新陷入观望。而成交价格则主要是因为结构性影响，大户型成交增多，拉高了全市的均价。

　　不过，4月底，“中海康城打八折开盘”、“万科清林径新房价低于原报价两成”，深圳限价令后中海万科开始领衔深圳楼市降价。业内人士预计，开发商的微观变化最终可能会导致宏观楼市出现变局。世联地产研究部总监王海斌认为，目前这个时期房价显得比较敏感，如果有开发商主动调整价格，很可能引发一次包括价格在内的市场短期调整。