长城证券:现在买万科很合算
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-08-24 17:24
根据《投资者报》数据研究部的分析，尽管短期股价有上涨空间，但万科A(000002.SZ)在未来一两年之内的成长并不看好。与此看法不同的是，多数券商都在8月给予万科“推荐”评级，并认为其成长性良好。
万科A是否值得买入？其未来成长空间有多少？为此，《投资者报》记者采访了长城证券房地产行业研究员刘昆，她认为，一线地产股长期的投资价值都不错，现在是投资地产类股票的好时机。
《投资者报》：目前国内有些地区的房价已经创出新高，这是泡沫吗？刘昆：楼市还是得分区域来看，一线城市的房价涨幅较快，泡沫化程度较高，而二、三线城市的泡沫程度和投资比例相对较低。
我们判断楼市的泡沫化程度主要是看房价和收入的比例，目前该比例高于2003年至2005年的水平，但是还没有达到2008年最高峰时的水平。上半年房价的涨幅过大，尤其是一线城市，尽管目前有些地区的房价已经达到历史的高点，但是收入的增长是高于房价的增长，因此现在这个比例还没有超过以前的高点。
从区域上来看，北京在2008年上半年，房价和收入比达到高点，而广州、深圳、在2007年的下半年达到高点。房价和收入比，未来房价收入比是否还会继续增长就要看房价的上涨速度和收入的上涨速度，如果房价的上涨速度超过收入的上涨速度，房价收入比肯定会上涨。如果考虑到信贷的因素，比如说贷款利率上升，实际上是增加了购房者的负担，相当于变相的涨价，这也会提高房价收入比。
《投资者报》：是什么原因造成房价上涨如此之快？未来房价还会涨吗？刘昆：其实房价上涨是一个循序渐进的过程，首先是2008年下半年不少城市的房价开始松动，随后2008年底国家又出台了刺激购房的信贷政策，这两方面的原因促进房屋成交量的回升，成交量的回升自然会加大房地产市场的人气，而市场的旺盛随之也会带动房价的上涨。
同时，2008年开发商土地购置面积和开发面积的双双回落也影响了2009年房地产市场的供应，房地产市场销量大于供应量，体现出一种阶段性供不应求的状况，更进一步推动房价的上升。而4、5月份之后，随着通胀预期的增强，投资房产的比例逐渐加大，赚钱效应也比较明显，随之也推动了资产价格的上升。
目前房价上涨过快值得警惕，但今年年内的房价不会出现明显下跌，应该是稳中有升，至于明年的房价不太好说，因为不确定性的因素太多。如果实体经济持续走稳，房价下跌的可能性较小，但是随着供应量增大，或者有紧缩信贷的政策出台，也不会像想象中那样持续上涨，可能会出现以时间换空间的上涨态势。
《投资者报》：和同行业的地产类公司相比，万科有哪些优势？刘昆：万科对于政策的研判能力比较强，对于市场的判断也有独到的认知度和敏感度，因此，应对市场的能力高于业内其他同行，有比较明显的领头羊的气势。
在规模方面，万科也是排名全国第一，规模的优势使其在战略上更有一个纵深发展的空间，由于万科在全国进行布局，目前在全国20至30个城市在开发项目，避免了区域性地产公司受区域影响较大的因素。虽然规模比较大，但在决策上，也是总部进行决策后再和区域进行协调。快速扩张的情况下可能会直接交给子公司决策，多数情况下，总公司会严格把关，不断跟进。
此外，万科第一个做起客户管理系统，在客户管理上的投入更多。而国内独一无二的住宅产业化基地对于未来楼盘建设的周转速度和建筑质量都会有很大的提升。
《投资者报》：2009年5月至7月，三个月的时间内万科新增土地项目19块，总建筑面积达到450.6万平方米。但实际上万科以往并不主张过多的土地储备。为何万科现在会以如此快的速度增加土地储备？刘昆：从公告上来看，5月份，万科就开始不断拿地，速度快，数量也不少，归根结底这还是适应市场的做法。一方面房地产市场转好，另一方面，万科上半年销量也不错，现金流也大量增加，从上半年的现金流量表也看得出来，净现金流量数额比较大，以往如果在拿地较多的情况下，净现金流都是负数。
说到拿地，万科在前期还是有一定的跟踪和考虑，只不过是在这段时间内集中体现了。而且今年在二线城市拿地比较多，在二线城市，基本是按照出让底价在成交，拿地比较划算。如果未来有更多的企业加入到拿地当中，竞争就会更加激烈，到时候会把地价抬得更高，万科可能是对未来市场比较看好，也需要动态补充土地储备。
《投资者报》：从万科的中期业绩报告中可以看出，2009年上半年保持了销售金额、销售面积行业第一名，但是长三角市场销售量和销售金额同比仅分别增长1.4%和0.5%，业绩基本停滞。为何会出现这种情况？刘昆：尽管万科在长三角地区的土地储备不算少，但是2008年长三角地区的新开工计划和年初相比下降幅度比较大，所以这块供应比较少，因而销售也比较少，随着2009年下半年供应量提升之后，这种情况会有所缓解。
此外，2008年珠三角房价回调的幅度比较大，而长三角地区房价回调的幅度比较小，这也有一定的关系。
《投资者报》：从7月初至今，A股市场万科的股价已经下跌不少，现在能买吗？刘昆：地产板块在年初就有小幅调整，7月初至今地产股告别单边上扬的态势，下跌了近20%至25%，对前期地产股上升较快，成交量较低这些不明因素进行了修复。而且，从现在到“金九银十”这段时间房屋成交量会稳中有升，因此一线地产股长期的投资价值都不错，现在也是投资地产类股票的好时机。
在业绩方面，由于2008年行业调整，万科业绩出现下降，未来2年内，业绩可以保持正增长。我们预计2009年万科A的每股收益为0.49元，2009年年内合理的估值在15元至17元，未来还有一定的上涨空间，目前介入万科还比较安全。
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万科A是否值得买入？其未来成长空间有多少？为此，《投资者报》记者采访了长城证券房地产行业研究员刘昆，她认为，一线地产股长期的投资价值都不错，现在是投资地产类股票的好时机。
《投资者报》：目前国内有些地区的房价已经创出新高，这是泡沫吗？刘昆：楼市还是得分区域来看，一线城市的房价涨幅较快，泡沫化程度较高，而二、三线城市的泡沫程度和投资比例相对较低。
我们判断楼市的泡沫化程度主要是看房价和收入的比例，目前该比例高于2003年至2005年的水平，但是还没有达到2008年最高峰时的水平。上半年房价的涨幅过大，尤其是一线城市，尽管目前有些地区的房价已经达到历史的高点，但是收入的增长是高于房价的增长，因此现在这个比例还没有超过以前的高点。
从区域上来看，北京在2008年上半年，房价和收入比达到高点，而广州、深圳、在2007年的下半年达到高点。房价和收入比，未来房价收入比是否还会继续增长就要看房价的上涨速度和收入的上涨速度，如果房价的上涨速度超过收入的上涨速度，房价收入比肯定会上涨。如果考虑到信贷的因素，比如说贷款利率上升，实际上是增加了购房者的负担，相当于变相的涨价，这也会提高房价收入比。
《投资者报》：是什么原因造成房价上涨如此之快？未来房价还会涨吗？刘昆：其实房价上涨是一个循序渐进的过程，首先是2008年下半年不少城市的房价开始松动，随后2008年底国家又出台了刺激购房的信贷政策，这两方面的原因促进房屋成交量的回升，成交量的回升自然会加大房地产市场的人气，而市场的旺盛随之也会带动房价的上涨。
同时，2008年开发商土地购置面积和开发面积的双双回落也影响了2009年房地产市场的供应，房地产市场销量大于供应量，体现出一种阶段性供不应求的状况，更进一步推动房价的上升。而4、5月份之后，随着通胀预期的增强，投资房产的比例逐渐加大，赚钱效应也比较明显，随之也推动了资产价格的上升。
目前房价上涨过快值得警惕，但今年年内的房价不会出现明显下跌，应该是稳中有升，至于明年的房价不太好说，因为不确定性的因素太多。如果实体经济持续走稳，房价下跌的可能性较小，但是随着供应量增大，或者有紧缩信贷的政策出台，也不会像想象中那样持续上涨，可能会出现以时间换空间的上涨态势。
《投资者报》：和同行业的地产类公司相比，万科有哪些优势？刘昆：万科对于政策的研判能力比较强，对于市场的判断也有独到的认知度和敏感度，因此，应对市场的能力高于业内其他同行，有比较明显的领头羊的气势。
在规模方面，万科也是排名全国第一，规模的优势使其在战略上更有一个纵深发展的空间，由于万科在全国进行布局，目前在全国20至30个城市在开发项目，避免了区域性地产公司受区域影响较大的因素。虽然规模比较大，但在决策上，也是总部进行决策后再和区域进行协调。快速扩张的情况下可能会直接交给子公司决策，多数情况下，总公司会严格把关，不断跟进。
此外，万科第一个做起客户管理系统，在客户管理上的投入更多。而国内独一无二的住宅产业化基地对于未来楼盘建设的周转速度和建筑质量都会有很大的提升。
《投资者报》：2009年5月至7月，三个月的时间内万科新增土地项目19块，总建筑面积达到450.6万平方米。但实际上万科以往并不主张过多的土地储备。为何万科现在会以如此快的速度增加土地储备？刘昆：从公告上来看，5月份，万科就开始不断拿地，速度快，数量也不少，归根结底这还是适应市场的做法。一方面房地产市场转好，另一方面，万科上半年销量也不错，现金流也大量增加，从上半年的现金流量表也看得出来，净现金流量数额比较大，以往如果在拿地较多的情况下，净现金流都是负数。
说到拿地，万科在前期还是有一定的跟踪和考虑，只不过是在这段时间内集中体现了。而且今年在二线城市拿地比较多，在二线城市，基本是按照出让底价在成交，拿地比较划算。如果未来有更多的企业加入到拿地当中，竞争就会更加激烈，到时候会把地价抬得更高，万科可能是对未来市场比较看好，也需要动态补充土地储备。
《投资者报》：从万科的中期业绩报告中可以看出，2009年上半年保持了销售金额、销售面积行业第一名，但是长三角市场销售量和销售金额同比仅分别增长1.4%和0.5%，业绩基本停滞。为何会出现这种情况？刘昆：尽管万科在长三角地区的土地储备不算少，但是2008年长三角地区的新开工计划和年初相比下降幅度比较大，所以这块供应比较少，因而销售也比较少，随着2009年下半年供应量提升之后，这种情况会有所缓解。
此外，2008年珠三角房价回调的幅度比较大，而长三角地区房价回调的幅度比较小，这也有一定的关系。
《投资者报》：从7月初至今，A股市场万科的股价已经下跌不少，现在能买吗？刘昆：地产板块在年初就有小幅调整，7月初至今地产股告别单边上扬的态势，下跌了近20%至25%，对前期地产股上升较快，成交量较低这些不明因素进行了修复。而且，从现在到“金九银十”这段时间房屋成交量会稳中有升，因此一线地产股长期的投资价值都不错，现在也是投资地产类股票的好时机。
在业绩方面，由于2008年行业调整，万科业绩出现下降，未来2年内，业绩可以保持正增长。我们预计2009年万科A的每股收益为0.49元，2009年年内合理的估值在15元至17元，未来还有一定的上涨空间，目前介入万科还比较安全。
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