房产商深度纠结

　　本专题直接访问对象包括但不限于：

　　张 健：盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官

　　吴 涛：稳盛投资管理有限公司总经理

　　董伟海：上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理

　　赵汉忠：上海星浩股权投资管理有限公司CEO

　　张永河：新加坡红木集团总经理

　　张宏伟：同策咨询研究中心总监

　　李耀平：上海某房地产企业销售总经理

　　黄河滔：21世纪不动产上海区域分析师

　　李书平：浙江某房地产私募股权基金的有限合伙人

　　杜建军：上海某私募房地产基金经理

　　“捂盘还是降价，这是一个艰难的选择。”面对着股票页面上整屏的“绿油油”，上海一家房地产企业的销售总经理李耀平再次陷入纠结。

　　这是3月14日的下午，上海天气晴好，而李耀平的心情却没有随着连绵阴雨的过去而好转。

　　这一天，国务院总理温家宝在“两会”记者招待会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。当日，深市和沪市地产指数分别下跌4.72%和3.73%，不到一个小时内，超过7亿元资金逃离房地产板块。

　　去年底，李耀平向老板做出了“捂盘”的建议，现在，他必须再次做出选择。

　　政策——向左还是向右？

　　2010年底，李耀平差点就建议加入降价楼盘的行列。当时，上海嘉定区几个楼盘喊出降价30%的口号，在售楼处被砸声中，积累了极高人气。

　　一件事改变了他的态度。

　　一天晚上，位于浦东的中海御景熙岸的楼盘发出消息：半夜11点开始选房。此前，该楼盘以“团购价”的形式，将价格从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米左右。

　　李耀平当晚也赶到了这个连路都没修好的售楼处，看到了人头攒动的景象，也遇到了同样来探听虚实的同行，并得出结论：只要“真实”降价10%就能快速激活市场。

　　回来第二天，李耀平就向老板提出了捂盘的建议。“当时，我们都觉得调控政策底已经出现，开春之后，市场就会回暖。当然，一切要看地方政府的政策执行力度。”

　　李耀平说，当时在业界流传着各式各样的传言，结论显得高度一致---地方政府在节后就会逐步放松调控。

　　“后来，我们发现那些号称大降价的楼盘，虽然在当时促成了一波成交，但整体看，只要实际降幅没有达到宣传的水平，促销对销售的推动就非常有限。这让很多开发商更加倾向于静观其变。”李耀平没料到的是，意料之中的“放松”会如此曲折而惊心动魄。

　　今年2月，上海以原政策“新解读”的方式，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房。

　　这被业界普遍解读为：“旧政新解”是为了在降低敏感度的条件下，为市场带来实际的成交量。再加上2月16日，上海将普通住房标准上调，开发商普遍认为地方政府开始了新一轮放松调控的试探。

　　“上海是有示范效应的一线城市。现在各地政府都在观望，想找到放松调控的突破口。”上海一家中型房地产开发企业总经理王诚（化名）告诉《瞭望东方周刊》，他如今在安徽的几个二、三线城市开发住宅项目，芜湖新政的“夭折”给地方政府带来了压力，“不敢轻举妄动，但放松的冲动似乎越来越强。如果上海的新政不被叫停，那就跟上。”

　　2月9日，安徽第二大城市芜湖发布通知：2012年在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，财政部门给予所纳契税100%的补助，并有50-300元/平方米不等的购房补贴。但芜湖市政府于2月12日就宣布暂停执行该政策。

　　“到第5天的时候，就比较高兴了。”王诚说，自上海新政消息传出后，他每天上班的第一件事就是查看新闻，“佛山放松限购的政策，只坚持了1天；芜湖的新政也只有4天。以上海的敏感度来说，大家都觉得过了四五天，危险期就过了。”

　　可这只是空欢喜一场，尽管强调是“旧政”，但上海的“新解”在坚持1周后中断。

　　“回暖”——跑量还是涨价？

　　2月27日，上海出台新的房地产调控通知要求，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”

　　该政策被上海部分区县解读为未婚成年子女只要和父母共有一套产权房的，都不可以子女名义再买房；如果要买婚房，必须领了结婚证以后才能视为一个新的家庭，再去买房。

　　其严厉程度一度让李耀平大惊失色，并花了整整一天时间打探“消息”。

　　“最后得到的说法是，出政策时，房管局告诉各区县，自己把握好度执行，可下面也不知道把握好度是什么意思。”李耀平说。

　　几天后，上海再次对政策重新解释，称条款中“该子女无产权住房”被一些区县房地产交易中心误读，实际是指子女个人不单独拥有产权住房。

　　此时，李耀平松了一口气，在他看来，地方政府的态度终于“明朗”了。

　　可他依然下不了继续“捂盘”的决心。

　　一方面，调控政策的微妙变化，很快在交易量上有了明显的反映，让李耀平觉得楼市回暖近在眼前；而另一方面，上海楼市成交量的回暖，很大程度上是由降价盘带动的。

　　中国房产信息集团监控数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积达40.32万平方米，环比上涨89.83%，较去年同期上涨翻番，涨幅为126.95%。新增供应面积30.9万平方米，环比上升近200%，同比去年则下滑22.7%。成交均价为19831元/平方米，环比跌幅为12%，同比下降4.04%。

　　2月20日到26日，上海商品住宅成交量14万平方米，已恢复到2011年下半年的水平。2月27日到3月4日，上海市商品住宅成交量20万平方米，打破了2011年8月以来的周成交量记录。

　　虽然上海新房成交均价也在这个月跌破2万元，突破了近19个月以来的最低记录，但在李耀平看来，这依然是个好迹象。

　　“2月成交面积前十的楼盘，4个在宝山，1个在青浦，2个在嘉定，其他在浦东。从地段上看，都是外郊环区域，从定位上看，都是针对刚需。所以2月上海新房成交均价下降不是坏事，反而证明刚需大量入市了。”李耀平说，更重要的是，成交量较大的几个楼盘，并没有重演2011年末嘉定几个楼盘的“七折”大降价。

　　而按照21世纪不动产上海区域的监控，上海新房市场还出现了久违的涨价。在其监控的40个标杆楼盘中，大、中户型各有1个楼盘出现价格上涨，涨幅约8%；小户型有2个上涨，涨幅为5%到11%。

　　21世纪不动产上海总经理叶厚彪说，虽然这些“涨价”是由于前期低价房源被消耗完所致，但也证明开发商降价意愿在减弱。

　　二手房市场，则上演着让人感觉有些夸张的“反弹”。

　　2月，在普陀武宁板块，经纪人日均带看量比2011年下半年增长了七到八成，21世纪不动产上海锐丰镇坪路店经理张志强告诉《瞭望东方周刊》，该板块二手房价近半年来下跌了20%左右，但买卖双方之前依旧处于僵持状态，“150万元到200万元的次新房，买卖双方的心理价差在5%到10%之间。”

　　普通住房标准调整后，上海内外环间总价170万到200万元的二手房，如果因标准提高而从非普通房变成普通房，买卖双方节省下的税费大约在10万元左右。这就成了二手房买卖双方打破僵持的关键。

　　在上海一些热门板块和楼盘，新政策还成了房东坚守的理由。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，春节前，浦东昌里板块200万元左右的次新房，节前还有3万元到5万元的议价空间，闵行春申板块的一些房东也愿意降价3%到4%，但自新政以来，昌里板块基本没有房东愿意议价，春申板块房东的可议价空间已减少至1%。

　　在闵行七宝板块，一些热销的小户型二手房均价，从前两月的1.8万元/平米重回2万元/平米。在浦东周康板块，还出现房东加价3%到5%的情况。

　　债务——调控放松的根源？

　　在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，情况并没有想象中那么乐观。

　　2月末上海对子女婚姻购房政策的调整，表明政策层面已走向“定向宽松”。此后不久，北京也出台了类似政策，将北京户籍家庭购房资格认定中的成年未婚子女视为另一家庭。

　　张宏伟说，“这似乎表明政策微调成为共识。”如果京沪对于家庭概念的解释得到默许，其他城市也将会跟随。

　　真正推动成交量上升的，还是开发商的降价。“宝山顾村的一个楼盘，5天内售出210套房源，去化率高达七成，代价则是比去年均价低了12%。”张宏伟说，近2月来上海销售较好的楼盘，都是采用以价换量策略的，降价幅度在10%到15%之间，“没有降价的，都卖得不好。”

　　张宏伟说，此时的降价，已经不再像2011年末时炒作成分居多，“比较真实，经得起购房者的比较。”

　　李耀平并非不了解这些。问题是，对每一个开发商来说，都是“既想保证良好的销售去化水平，又要保证开发公司适当的利润率。10%的降价，对开发商的利润来说，会构成较大的影响。”

　　“如果没有迫在眉睫的压力，谁都会再坚持坚持。”李耀平说，像他这样依旧保持着观望态度的开发商不在少数，“还有企业资金充沛，就打算这么撑下去，反正房价下半年不反弹，明年也一定会反弹。”

　　不是所有开发商都有“再等一等”的条件。

　　“全国开发商普遍都缺钱，特别是二三线城市的中小开发商。”新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，以往，他工作的重要内容是天南地北地看项目，但现在，“除了上海的项目，外地的一概不看。”

　　张永河说，从全国来看，亟待输血的房地产项目正以惊人的速度增加，即使是在北京、上海这样的一线城市，项目融资时也相当于打了七折甚至更多。

　　“对私募基金来说，抄底都抄得忙不过来了。”张永河说，资本敢于在此时进场，信心来自于对地方债务趋势和土地市场的判断。

　　2011年底，银监会主席尚福林曾在内部会议上警告说，未来三年内有35%的平台贷款到期，地方平台即将面临一个偿债高峰。

　　根据审计署公布的数据，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共 计10.7万亿元。2012年到2014年，3年间分别有17.17%、11.37%和9.28%到期，共4万亿元。

　　对不少地方政府来说，卖地似乎是解决债务问题一条现实的途径。

　　按照国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

　　公开数据显示，2012年，北京土地收入预计为900亿元，比2011年的完成数减少300多亿元。而2011年北京的土地收入，已经比2010年下降了6.5%。

　　2011年上海全市共成交经营性用地(剔除动迁安置房用地)171幅，同比增加11.04%；成交土地面积共计657.3万平米，同比减少24.6%；成交总价共计892.4亿元，同比减少31.6%；平均成交楼板价为7001.8元/平方米，同比减少24.2%。

　　按照中原集团研究中心的数据，2011年，上海土地出让金为1210亿元，居全国第一，但同比下降了20%。杭州、武汉、南京、长春4城市的土地出让金同比分别下滑了36%、32%、31%、30%。

　　近期做出放松调控探试的城市中，土地收入下降也相当明显。

　　芜湖市的2011年财政预算执行情况显示，2011年住宅用地土地出让金总收入为46.4亿元，同比下降51.4%；另一方面，2011年芜湖市本级财政支出预计完成79.6亿元，同比增长52%。佛山2011年土地出让金收入253.39亿元，同比下降31%。

　　中原地产发布的数据显示：2012年1月，全国300个城市的住宅类成交地块的平均溢价为2%，同比下降了35%。在13个重点城市中，1月住宅用地流标率达44%，其中，天津推出6幅地块，4块流标；武汉推出40幅地块，15块流标；长沙推出6幅地块，4块流标。

　　2011年，130个城市土地流标共900宗，其中居住类用地流标420宗；而2010年，这130个城市的土地流标总数是280宗。中原地产数据显示：土地市场的颓势在2011年11月、12月达到顶峰，这2个月里130个城市的土地流标近300宗，其中居住类土地流标约占一半。

　　在此背景下，不少城市都没有完成2011年土地供应计划。

　　例如，2011年，北京普通商品住宅供地计划为1220公顷，实际成交687公顷；上海计划供地1200万平方米，实际成交1031万平方米；广州的土地出让金实际收入290亿元，比计划少了212.5亿元。

　　流拍——地方政府的软肋？

　　“如果你到二三线城市走一圈，也会发现，有的地方政府真的有些着急了。”王诚说，“一些二三线城市，为了吸引开发商拿地，变得比较好说话。地价可以打折，容积率可以修改，付款方式也可以谈。综合算下来，在一些地方，拿地的价格大致相当于2009年底的一半。业内还有人传言说，在一线城市，也有开发商以四折甚至更低的价格拿到了地。”

　　当然，一线城市和二三线城市的情况还存在很大不同。

　　王诚说，与二三线城市面对市场颓势的“不知所措”不同，有些一线城市的土地市场低迷，主观上的“捂地”也起了一定作用。

　　“一方面，政府在土地出让时，附加了条件，就必然要在地价上有所让步；另一方面，2011年以来很多底价出让或是流拍的地块，综合条件都低于2009年时的水平。”王诚说，以2011年12月上海成交的青浦赵巷地块为例，其附加条件就包括该地块不得建造独栋及双拼别墅，地块内需配建5%经适房，面积为7368.6平方米，而且不能异地而建。

　　“配置经适房是很多开发商不愿意的，因为对楼盘品质和价格都有很大的影响。”除此之外，2011年以来，政府推出的地块在周边配套、交通、环境等方面的条件都不如前，王诚说，原因有两点，“一是好的地块毕竟有限，之前被市场消化了很多；二是地方政府看到现在地价很低，也不大愿意把好地块拿出来。”

　　王诚说，诸多一线城市2011土地出让金总额下降，也与这些城市推出的地块多位于郊区，位置不佳有关。

　　实际上，地方政府也不希望地卖得太便宜，这也是他们放松调控的另一考量。

　　一个典型的例子，2012年2月，上海土地市场迎来了2011年的“崇明地王”。

　　2月28日，崇明城桥商品房基地1、2号地块挂牌出让，出让面积为155318.5平方米，起始出让价为5.3585亿元。

　　一年前的2011年2月12日，该地块就已经出让过一次，当时，上海保集（集团）有限公司联合上海佳富投资有限公司以10.0191亿元拿下该地块，折合楼板价为6451元/平方米，溢价率达115%，创下当时崇明单价和总价“地王”纪录。而后来，两家公司却退地了。

　　与当时的成交价相比，如今的起始报价大大缩水，但引起注意的是，如今的起始报价，实际比一年前的起始报价提高了6985万元。而且，此次出让还多了个要求：“中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积28.0%，计47116.0平方米”。

　　“政府的要求在提高。”张永河说，这也在一定程度上促使地方政府为开发商“减压”，“如果开发商都奄奄一息了，地方政府也不会乐见。”

　　果真如此，对地方政府 “放松”的念头也就有些理解了。

　　2012年1月，北京共20幅土地竞标，均为底价成交，历年罕见。2月，北京春节后的首批出让地块——位于亦庄的2宗含住宅类地块再次以底价成交，与同区域地块相比，此次成交楼板价比2010年时下跌了近四成。

　　2011年12月，上海赵巷镇特色居住16号地块和夏阳街道公园路北侧、华青路西侧地块两幅纯宅地以底价成交。

　　其中，赵巷地块成交总价为14.087亿元，折合楼板价约为9559元/平方米，低于2007年时的水平。当时，龙湖地产在该板块拿地时的楼板价为10672元/平方米，2009年金地集团在该板块创造的楼板价记录是14500元/平方米。

　　公开资料显示，2010年，上海共64块住宅用地成交，平均溢价率为115%，其中27块楼板价过万元；2011年12月14日前成交的59块住宅用地，平均溢价率为43%，其中只有8块楼板价过万元。

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……