没有保本，不设“回购”

　　在中国现有的大型房地产私募基金中，复地集团旗下的智盈投资最大的特色，就是以投资复地的房地产项目为主。

　　在2010年，这是一个很“敏感”的定位。当时，对房地产开发商设立私募基金，借投资之名，行输血之实，并可能存在“利益输送”的担忧，正席卷整个行业。

　　这一度迫使一些房地产私募基金以郑重声明的形式，保证基金和发起企业间不会产生任何合作关系。

　　但智盈投资是个例外。

　　智盈投资全称为上海智盈股权投资管理有限公司，2009年8月正式成立，首期注册资金为5500万元。2009年11月，募集完成第一只人民币房地产基金---复地景业基金。

　　2010年4月和12月，智盈投资分别成立了景盈基金和复地景创基金；2011年4月，智盈投资又募集成立了“复星一家”系列3只基金。

　　目前，智盈投资管理的资金总量约为12个亿元，这些基金目前全部投资复地集团的房地产项目。智盈投资董事总经理董伟海说，这种模式是智盈投资能在2010年市场低迷时顺利完成融资的关键。

　　《瞭望东方周刊》：智盈投资为何只投复地的项目？这影响到了资金的募资吗？

　　董伟海：中国的房地产私募基金要解决的最大问题，就是“信任”。

　　中国现在大多数房地产私募基金还在存续期，没有过往的业绩拿给投资者看，形不成一个大品牌，就只能靠别的方式为投资人确立信心，例如，承诺不投资母公司的项目、设置固定收益回报、回购条款等。

　　智盈过往基金的成功募集都有一个特点，就是充分利用了复星、复地的内部资源和品牌影响力。复星集团董事长郭广昌在民营企业中的影响力较大，很多投资人的信任是基于对郭广昌的认可。我们也曾考虑过投资复地之外的项目，投资者却不同意。他们更愿意让复地成为基金的后台。与其说他们相信智盈，不如说他们相信郭广昌，相信复地。

　　这样的情况，只有在今后一两年，基金业绩公布，投资人的信心建立在对基金管理团队的认可上，才会有所改变。

　　《瞭望东方周刊》：基金如何从复地众多项目中进行选择，存续期和回报率如何？

　　董伟海： 复地景业基金为“3+1+1”的模式，即最短期限为3年，第一个“1”由GP根据收益最大化的目标来判断；第二个“1”则由全体投资人投票来决策。基金到期将会进行清盘结算。

　　利润分配方面，LP实际收益高于10%后，超出利润的20%作为对GP的激励。

　　景业基金目前已经投资的项目，有一个已经达到基金退出条件，其年均收益率约30%。

　　《瞭望东方周刊》：为什么不像别的基金那样设置保本和回购？

　　董伟海：我们过去的基金产品是纯股权类的，没有保本的概念，本质上说，市场上流行的固定收益类信托产品，大多是按照事先约定的价格进行回购，那就不是股权投资，而是债权投资了。

　　能做房地产股权基金的投资人，心态是成熟的，他们对风险和利益的认知，远超我们的预估。让他们感觉安全的做法，是基金发起人、管理者、项目合作方和他们的利益与风险共同捆绑。

　　目前，智盈管理的大部分基金中，GP都会跟投10%，从项目层面上说，基金持股的比例绝对不超过50%，在以往的项目中，一般在10%到30%左右，这其实也是一种安全设置。

　　大部分基金的自主退出条件之一，是约定项目销售达到80%以后，如果基金判断尾盘价格上升空间不大，复地将回购基金在项目公司的股权，但回购价格是第三方评估的市场公允价格。

　　对投资人来说，可投资的资金总量一定程度上代表了投资人所能承受的风险，理性的做法是，这部分资金在其资产配置中占比应不超过10%。

　　在复地景业基金，个人LP的投资起点是800万元，机构投资者远高于此。长远来看，我们希望不断提高门槛。

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

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