房产业财务模式发生质的改变

　　诸多房地产私募基金中，北京盛世神州房地产投资基金以“厚道”著称。

　　每一个有意向的投资人，都能在其官网上下载到一份《有限合伙人投资指南》，在第一页就可以看到堪称优厚的收益结算规则：“基金取得收益时，普通合伙人和出资合伙人按2：8的比例分配收益，即普通合伙人享有基金全部净收益的20%作为激励分红，出资合伙人享有基金全部净收益的80%作为投资收益。”

　　“若有限合伙人按以上规则分配收益时年化投资收益率不足10%（按单利计算，不足一年的按日计算），不足之差额部分由普通合伙人以其激励分红及2500万元出资的本金和收益为限予以弥补。”

　　盛世神州是由北京银信投资有限公司、阳光壹佰集团、上海复地房地产开发有限公司、富汇投资管理有限公司、全国工商联房地产商会委托喜神资产管理公司联合发起设立的私募投资基金，也是中国第一家在国家发改委备案的房地产私募基金。

　　按照盛世神州首席投资官张健的说法，房地产私募基金，正推动中国房地产业的财务模式发生质的改变。

　　《瞭望东方周刊》：据说盛世神州的投资人中，有大量中小房地产企业老板？

　　张健：近年来，上市公司，金融控股集团、大型国企、民营实力财团都纷纷涌入这个市场。另一方面，地价呈几何级别增长。2007年到2009年，土地价格翻了几倍，在许多城市没有几亿或10亿以上就别谈拿地，中小开发商只会越做越小。

　　不少中小开发商逐步被排挤出房地产市场，但他们又不愿意离开这个熟悉的行业，于是就转变为私募基金投资人。

　　这也代表了未来中国房地产开发的财务模式，就是从自有资金加借贷资金，变成自有资金加私募基金的模式。

　　目前，中国房地产融资市场状况同美国上世纪60年代初、日本上世纪80年代后期情况类似，即银行大量资金流向房地产，同时房价快速上涨。这些资金容易形成银行的不良资产，给银行经营带来很大风险，并最终促使银行在借贷上出台越来越多的限制条件。

　　未来房地产私募基金的影响力会大大增加。

　　《瞭望东方周刊》：基金的资金管理规模和回报率是多少？

　　张健：目前，盛世神州管理的资金规模大约为15亿元。接下来，我们将把吸引机构投资作为融资重点，这也是为什么我们要在国家发改委备案。

　　盛世神州一期投资重点是一二线城市，关注部分发达的三线城市的住宅项目。一般情况下，不会投资发起人所在公司的项目。

　　近两年，我们累计投了几个高端住宅项目，资金总额近10亿元。整体来看，年回报率在20%以上。

　　《瞭望东方周刊》：房地产行业资金紧张，对私募基金来说是不是个“抄底”的好机会？

　　张健：对私募基金来说，项目也不是那么好找。对方既要项目好，又要团队好；既要项目所处的城市发达，又要地理位置好，还要产品定位准确。

　　《瞭望东方周刊》：投资人的信心如何确立？这个行业规范化发展最迫切的问题是什么？

　　张健：为体现自己的信心，保证与其他有限合伙人利益的一致性，我们打破普通合伙人只投资1%的惯例，出资额达到了一期总融资规模的5%，加上发起人股东的共同出资，发起人和管理人的出资达到了基金首期融资规模的15%。

　　行业健康发展的关键，是监管要跟上。违规行为如何处理，项目失败后如何拍卖，这都要有一个规范的参照。

　　目前，房地产私募基金的发展主要还是靠自律，譬如，我们公司设有项目部、风控部、决策委员会和顾问委员会等部门。当然，大批LP是开发商出身，在风控方面也起到了积极作用。

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……