2012是投资房地产业的好机会

　　金地集团出资设立的稳盛投资管理有限公司，被业内人士冠以“中国最早”的头衔。

　　2008年，金地集团与瑞银(UBS)环球资产管理共同发起成立了“瑞银金地中国房地产美元基金”，稳盛投资和瑞银房地产集团共同担任基金的管理人。

　　目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合25亿元人民币。

　　稳盛投资总经理吴涛说，2012年，稳盛投资管理的基金总额以翻一番为目标。

　　《瞭望东方周刊》：金地的项目在稳盛投资的项目池中享受优先待遇吗？

　　吴涛：稳盛投资并不刻意回避金地集团的项目。成立至今，稳盛投资了6个项目，其中2个项目是与金地合作的。

　　美元基金投资的第一个项目，就是金地集团在沈阳的一个住宅项目，在2011年底退出，回报比原先的预计高了一倍多。

　　另一方面，虽然房地产市场资金紧张，但真正适合私募基金的项目并不是很多。

　　2011年，我们在全国看了200多个项目，但真正合适的也就两三个。所以，如果金地有适合稳盛投资的项目，稳盛没有必要也不应该刻意回避。

　　对于开发商发起的私募基金，业内一直有质疑，认为开发商就是为了给自己的项目融资，进行利益输送。但实际上，这样的基金是不可能做大的，中国的投资人非常精明。这样的基金，很快就会被市场淘汰。

　　《瞭望东方周刊》：2010年，中国出现了大批房地产私募基金，评论说，无论是基金还是投资人都不成熟。怎么看行业的现状？

　　吴涛：目前，中国的房地产私募基金和投资人还处于错配阶段，只有机构大量进入，房地产私募基金才能正常发展。

　　2012年，稳盛基金成立了商业房地产基金，毕竟住宅开发只是阶段性的投资领域，在国外，房地产基金的主流投资标的是有租金收益的办公、商业、工业物流仓储、出租式公寓等。

　　今后，与金融机构合作，寻找到合适的商业地产项目，依靠投后管理推动资产升值，才是我们真正的优势。

　　同时，现在行业监管基本还是空白，房地产私募行业缺乏必要的规范和指引，政府需要加强行业监管，特别是推动房地产私募基金内控制度、风险管理流程等方面的规范化，房地产私募行业需要引入合格管理人制度。

　　《瞭望东方周刊》：稳盛目前的回报如何？如何控制风险？

　　吴涛：稳盛旗下美元基金的存续期一般是5到7年。人民币基金存续期是1到5年。其中，股权投资的周期一般是2到3年，债权投资是1到2年。

　　目前，股权投资的年回报率在20%以上，债权投资回报在10%左右。

　　在风险控制上，投前的尽职调查是最重要的环节。投后管理中，稳盛主要是在财务方面把关，派驻财务经理，对财务预算和重大现金支出进行审批，监控项目运营和资金调用；对企业经营决策有一票否决权的设置，并且会进行每月巡检。

　　此外，在一些具体项目中，稳盛会要求对方设置回购的条款。

　　《瞭望东方周刊》：2012年，稳盛投资管理的基金总额以翻一番为目标，这是为了“抄底”吗？

　　吴涛：2012年，将是房地产行业投资的好机会。一方面，较好的拿地时机会出现，面粉的价格再次低于面包了。一般来说，楼板价在总成本中的占比低于1/3，就是合适的价格。另一方面，部分中小开发商的现金流会出现问题，会拿出一些优质的项目出来做股权或债权融资。

　　除此之外，随着信托和贷款面临集中偿付，新增融资受限，今年债务重组及并购的机会显现，这也是房地产私募基金的机会。

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

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