楼市调控应买房租房并举

　　市场管商品房，国家管保障房。这句话听起来挺对，但是仔细研究有问题。“市场管商品房”这句话不全面。市场不仅要管商品房，还要管租赁房。有房住不等于有住房。

　　如今看来，房地产的调控政策应该说取得了明显成效，我们提出的调控目标是抑制部分地区房价过快上涨的趋势，从数据来看，如今这个趋势是下去了。

　　不过，关于房地产调控思路，我认为，应该改变一下，要销售市场和租赁市场并重，把买房和租房并举。无论是过去出台的政策70-90平米、经适房、限价房政策，还是现在出台的限贷、限购、限价政策，文章都做在买房的“买”字上。在租房上，租小房、租大房、租新房、租旧房、长租、短租、单租、合租赁，现在没有新的政策。

　　我们对租赁市场监管不够，是因为我们的指导思想不对。我们认为市场管商品房，国家管保障房。这句话听起来挺对的，但是仔细研究有问题。“市场管商品房”这句话不全面。市场不仅要管商品房，还要管租赁房；市场不仅要管商品房的买卖，还要管租赁房的租赁；市场要管两个市场，不能只管一个市场。也就是说有房住不等于有住房。

　　政府管什么样的保障房？看一下全世界，包括发达国家、发展中国家，有钱买大房，没钱买小房，小房买不起租大房，大房租不起租小房，小房租不起，政府提供廉价租金的廉租房，廉租房的租金租不起，政府让你免费居住，不能在街头流离失所。政府管的保障房是租房租不起的保障房，不管那些买房买不起的保障房，管不起，也管不了，即使提出来也实现不了。现在说要把中低收入纳入住房保障体制，听起来也很好，但是可能没有想到，85%的人都是中低收入，85%的人纳入住房保障体制不就又回到福利分房了吗？还搞什么改革，还搞什么市场经济？这个问题要认真思考。

　　我们现在住建部说80%是自有，社科院有一个研究报告说90%是自有的，发达国家美国、日本、加拿大，这些国家都是将近70%自有，1/3租赁。再到大城市看一下，大城市和特大城市2/3租赁，1/3自有，因为城市房价太贵，买不起，在别的地方买房可以，在大城市要租。所以要把对销售市场的单一调控思路转变为销售市场与租赁市场并重的调控思路，把注重买房和卖房并举的调控，把买不起或暂时买不起，或暂时买不起大房、好房的居民从销售市场引导到租赁市场，要建立健全租赁市场的法律法规体系，不断完善租赁政策，使租房有钱赚、租房也能住得安稳。

　　房地产投机买了是为卖，所以打击房地产投机不是打击其买，而是打击其卖，把“限买”改为“限卖”，就是允许买房，限制卖房，奖励租房，闲置罚款。你有钱买，买100套，但不是自己住，想卖出去要限制。怎么限制？要对买卖差价做出限制。

　　奖励租房，要把房子全部租出去，你的租金所得税全免。不仅如此，你从事的工作所得税也可以减税，就是让你把所买的房子租出去。这就是市场调节。这样做有三大好处：第一，利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决有房住的问题，不是解决有住房的问题。第二，让一部分老百姓合理合法地获得财产收入，扩大中产阶层。第三，使低收入家庭散居，避免集中居住引发社会问题。如果买了房不卖也不租，就是闲置，按照德国的做法，三年闲置房产税翻番，五年闲置组织流浪汉入住，五年以上政府收回。

　　（注：本文由本刊记者刘彦华在对作者采访基础上整理而成，仅代表作者个人观点）

　　陈全生

　　国务院参事

　　文︱陈全生

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