“金九”不金望“银十”

　　全国主要城市房地产市场月度动态播报（2012年9月）

　　受前段时间部分城市楼市回暖影响，人们对今年的“金九银十”倍加期待。不过，从市场表现看，很多城市成交量并未出现明显上涨，“金九”成色略显不足。

　　据中原市场研究部统计数据显示，9月前26天，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为210228套。比8月同期的222006套下调了5.3%，成为最近4个月同期的最低点，低于7月同期的232041套。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个。九月楼市表现平平，业内人士分析称，主要是开发商降价动力不足，政策压力上升，导致市场有限需求减少。

　　送走“金九”，迎来“银十”，多地开发商加快了楼盘入市速度。搜房网数据监控中心统计显示：10月份，深圳六区预计将有24个住宅项目开盘或加推，环比9月预开盘总量上涨约26.3%；北京新建商品住宅预计开盘共计49个项目，环比9月上涨19.51%；在天津，有64个项目预计开盘，数量环比增加48.84%。

　　开发商对“银十”仍有期待，但市场成交能不能回暖，还要看购房者的回应。专家普遍预测，调控政策并未放松，购房者的观望心态也没有大的变化。10月，市场将延续上月的平稳态势，在成交量和成交均价上不会有太大的波动。

　　北京一二手房齐下滑

　　据北京住建委网站最新统计数据显示， 9月北京新建住宅签约11030套，同比8月的14525套下降了24%，也是最近4个月来的成交低点。二手房方面，9月全月北京二手房住宅签约12580套，而在8月为14286套，环比下降12%。这一成交量是最近5个月的最低点，与5月份成交量基本持平。同比2011年9月则上涨了43.8%。新房和二手房市场成交量双双下跌，传说中的“金九”正式宣告破产。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，供应量未明显增加是导致“金九”成色不足的重要原因。8月中下旬出现的供应量减少，使9月上半月签约明显减少。在9月初，北京可售库存跌到了7.7万套，相比3月底减少1万多套。虽然最近预售项目增加，但因签约周期影响，供应量增加未在9月完全体现。同时，开发商“以价换量”基本结束，之前热销的项目折扣减少，购房者开始犹豫，也影响了签约量。

　　成交量连续下滑，开发商开始改变定价策略。多家研究机构发布报告称， 10月计划上市的新盘更多采取了价格“维稳”策略。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，楼市调控政策微调仍然是大趋势。限购与限贷本质上并没有松动或者取消，去投资化楼市调控政策还在执行，整体市场均价仍然会保持相对稳定状态。

　　海南成交环比量价齐跌

　　海南楼市“金九”落空。据海南省住宅与房地产信息网公布数据：9月海南新建商品住宅成交总量为4055套，环比8月份减少5.72%；11个重点区域中海口、琼海、三亚分居海南楼市签约套数的前三名。其中，海口单个城市的成交量就占据了全省成交量的半壁江山，以2038套商品住宅成交量稳居海南楼市交易首位，环比8月减少了20.05%。

　　成交均价方面，9月海南新建商品住宅成交均价8755.10元/平方米，环比下跌10.04%。11个重点区域中，就有7个市县新房均价环比下跌。其中，海口、定安以及万宁三地，房价环比下跌幅度超过10%。而三亚、陵水两地则仍以破2万的成交均价领跑海南，两地新建商品住宅成交均价分别为23633.30元/平方米及21309.50元/平方米。

　　海南楼市量价齐跌的现象表明购房需求提前透支，开发商降价动力亦不足，买卖双方均显得后继乏力，整个市场或将陷入又一轮博弈期。不过，开发商们对“银十”的心理预期正在不断增强，预计随着被抑制刚需的释放和海南楼市真正旺季的到来，成交量也会逐渐回升。

　　上海均价跌回22000元

　　9月下半月成交虽有所回升，但并未扭转上海楼市整体颓势，“金九”成色依然不足。据上海永庆房屋研展部统计，9月一手住宅成交6720套，环比8月成交量仅仅增长4.1%，增长并不明显；成交均价方面则下跌4.2%，回到22000元/平方米以下水平。

　　中房信分析师杨晨青分析称，传统旺季，成交未能明显上涨，从买卖双方分析原因，首先今年年中出现的成交高位在消耗了不少市场购买力的同时，也使得开发商手中符合市场刚需取向的项目数量减少；其次，随着开发商在资金和业绩方面的压力放缓，价格上具备竞争力的楼盘数量也逐步减少。再者，近几年楼市“政策市”的迹象更加突出，而季节性因素已明显弱化。

　　上海楼市“金九”的成色不足，“银十”的开局似乎也不尽如人意。10月3日，“假日楼市·2012上海房地产秋季展示会”登场，然而其“姗姗来迟”并未吊起购房者的“胃口”，现场出手者更是寥寥。主办方统计显示，房展首日现场人流基本与今年沪上“五一房展”的首日持平。

　　业内人士坦言，“十一”房展会将成为四季度开发商制定推盘和价格策略的依据，如果“十一”楼市人气不足，或者整个10月成交不理想，11月上海楼市或许会迎来一轮促销。

　　文︱《小康·财智》记者刘上