房价：疯狂上涨难再现
- 来源:小康
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- 发布时间:2010-01-25 15:16
“5号楼现在的报价是38000元/平方米，32000元/平方米是前几天的报价。”当记者以购房者的名义拨通华远·九都汇售楼处电话时，一位工作人员如是告诉记者。据了解，华远·九都汇预定1月中旬开盘，此次共推出房源20套左右，2009年12月29日搜房网更新报价为32000元/平方米，短短几天时间上涨了6000元/平方米。“您要想买还是要趁早，后面肯定还要涨！”
从年初的低迷开局，到年末的火爆收尾，2009年中国房地产市场出乎人们预料地走出了一个“V”型大逆转。然而，在2010年这新的一年里，房价是否能像这位工作人员所说的那样“肯定还要涨”，我们拭目以待。
中央重拳出击
12月9日，国务院常务会议决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，宣告房地产刺激政策开始陆续结构性退出。
12月14日，国务院再次召开常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确表态“遏制房价过快上涨”，被业内普遍称为“国四条”。
12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台新政，明确规定：开发商拿地时首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，打击囤地炒地行为。
……
在短短半个月时间里，中央密集出台了多个楼市政策，释放出强烈的调控信号。但是，对于这些调控政策效果，人们仍存有疑虑，甚至有不少人担心这轮调控政策可能像过去一样，越调越涨。中国房地产研究会副会长顾云昌对《小康·财智》记者说：“房价上涨的原因有两个，一个是供不应求，这主要是由土地供应量不足造成的。第二个是流动性过剩，再加上热钱进入，推高了资产价格。我认为要解决这些问题，涉及到土地市场、金融市场、分配结构调整，调控不容易操作。”
然而，也有相当一部分业内人士看好这轮调控政策。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，本次调整明确了解决低收入住房困难家庭的时间和规模，还要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这都有利于缓解普通商品住房供地紧张的情况。如果政策能够得到严格执行，房价在今年将出现回调。
“政策的效果要看执行的力度，要到3-6个月后才能比较准确地判断这轮政策是否有效，现在看应该主要是在市场的心理预期上有些影响。现在市场上已经出现了一些观望。”安信证券房地产行业分析师陶学明这样告诉《小康·财智》记者。据搜房网数据显示，在2010年的第一周，其重点监测的9个城市中，有8个城市成交面积环比下跌，其中杭州和上海跌幅均超过了35%。
地方积极跟进
现在看来中央调控房地产的政策导向已被市场所认可，但是对实施效果仍有疑虑，关键在于市场对政策执行力度的不信任，尤其是对政策的具体执行者地方政府的执行决心存有疑虑。
“中国楼市是个‘政策市’，我们的政策从来都是出台的时候非常坚定，但是，由于各种因素，尤其是地方政府出于财政税收的考虑，在政策的具体执行过程中留有很大的灵活空间，使得政策的效果打了一些折扣。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅这样告诉《小康·财智》记者。
自中央迅速出台了一系列房地产调控政策后，各地方政府也在陆续推出一些相关措施，收紧房地产政策。深圳率先提出制定差异化的住房金融和税收政策，严格执行国家有关部门关于第二套房贷款首付比例和利率的规定，抑制投机性购房行为，平抑过快上涨的房价。12月30日，继上海市政府新闻办发布该市贯彻“国四条”的多项房地产新政之后，上海市又出台了由住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，抑制投资投机，遏制地价、房价过快上涨。成都市的调控政策则直指销售环节，从开发企业预售方案的规范到网上签约系统的监管，双管齐下遏制房屋销售中的“无证预售”、“捂盘惜售”等行为。
有网友称，土地财政的问题得不到根本解决，地方政府就不可能坚决地贯彻执行中央楼市调控精神和政策，对它有利的，不但坚决执行，还要加大力度；对它不利的，则高高挂起，遮遮掩掩。
“地方政府在这轮调控中的态度还是比较积极的，但是至于执行效果还没办法判断。”陶学明称。中央党校研究室副主任周天勇也曾公开表示，推动房价上涨的罪魁祸首是土地招拍挂和土地财政，现行的土地住房体制必须改革。但是这不是一个单纯的土地管理问题，而是一个综合性的改革问题，需要进行财政体制改革与之配合，不是一朝一夕可以彻底解决的问题。
地王与地价
2009年地王频现，遍地开花，使得延续多年的房价地价之争不断升级。“关于房价和地价关系的争论已经好几年了，我个人认为，土地对房价的推动作用特别是在今年是不能忽视的，高地价不仅推高该地块的楼面价，也推高周边地区的房价。”覃晓梅分析道。
据了解，在2009年6月30日方兴地产以40.6亿元拿下广渠路15号地块成为新地王后不久，该地块附近的珠江帝景新一期楼盘价格就从22000元/平方米上涨至29800元/平方米。
其实，从2009年8月，国家就开始治理开发商囤地炒地行为。11月10日，国土资源部对商品住宅项目用地出让面积的上限作出明确规定；12月17日，五部委要求开发商拿地首付比例不得低于50%；12月23日，国土资源部通报9个省18宗房地产开发土地闲置情况。因拍出255亿元天价地王而备受争议的广州市近期也表示将对闲置土地征收增值地价，并统一按地价的20%征收土地闲置费，以此增加开发商囤地成本，加大对闲置土地的打击力度。
业内人士普遍反映，2010年调控之手指向囤地炒地无可质疑，严厉罚款、回收土地都有可能发生，也可能考虑加快推出物业税、增加土地增值税等，2010年的土地市场肯定会降温，应该不会再出现地王频出的现象。
“地价可能不会像今年上涨这么猛，但是还是会有个惯性上涨，并且这也不意味着房价就有了下降的可能。2009年北京近郊远郊的土地成交价比2008年上涨了60%，这样也挤压了房价下降的很大空间。”覃晓梅称。
顾云昌表示，“房价上涨的原因是供不应求，我认为是土地供应量不足造成的，从2004年到现在，没有一年我们的土地供应能够满足需求。存量土地的盘活肯定要加大，政府处理囤地的调控也会加强。我最近还发现一个现象，土地中的一部分是卖给了非开发商，也就是政府和个人。”全国人大财经委副主任委员贺铿在接受《小康·财智》记者采访时也建议中央财政收取土地转让金，限制遏制地方政府炒地。
开发商能扛？
“开发商什么时候愿意降价，一是没有需求的时候，二是现金流支撑不住的时候，从目前的情况看，这两个理由似乎都不具备。市场需求还很旺盛，开发商的资金情况也都还不错，没有降价的动力。”覃晓梅分析称。
2009年，为了促进经济回稳复苏，发挥房地产支柱产业的作用和发挥房地产在扩大内需中的积极作用，国家从政策层面为开发商打开了融资的大门。据中原地产提供的最新研究年刊，截至2009年11月底，十大标杆房企共计获得各类融资2344亿元，其中包含新增授信额度1222亿元，全年外来资金规模（融资额）相当于经营性收入（销售额）的79%。另外，2009年10月1日，《新保险法》正式实施，人保、人寿、平安等保险巨头纷纷开始积极布局房地产行业，与房企签署了多项战略合作协议，涉及资金规模高达几百亿元，为房企提供了很为充足的资金保障。而且，2009年对于开发商来说，是大丰收的一年，早在7月、8月的时候就有多家房企提前超额完成了全年的销售目标。
但是，至于在2010年，开发商究竟能不能扛得住这个问题，业内出现了不同的声音。“今年房地产投资有望实现平稳增长20%以上。但在销售增长方面我不是很乐观。高价位再加上调控，都会影响到销售。并且去年已是历史高峰，已没那么大的势头，能实现平稳增长已不错了，有可能是平稳下降。”顾云昌表示。据12月28日由上海易居房地产研究院、中国房产信息集团、中国房地产测评中心三家联手推出的“2009年度中国房地产企业销售排行榜”显示，入围前20名的企业业绩均已突破百亿大关，万科更是以630亿元的全年销售金额稳居榜首。
另外，证监会近日决定暂缓24家房企融资申请的审核工作。业内人士表示，如果这些房企想要解除融资限制的话，就必须将它的土地储备、开发等情况上报证监会与国土资源部，监管部门在确定房企没有违规后，才可能解除其融资限制。而一旦部分上市房企不能通过审查，这些丧失了资本市场融资渠道的房企，资金流必然会受影响，进而影响拿地与销售的情况。
聚焦二三线
“政府从来就没有说过要打压房地产，也没有说要打压房价，打压的只是房价上涨过快。现在老百姓恐慌性买房，开发商恐慌性买地。一是大家预期好；二是开发商有钱。”顾云昌同时指出，“现在上涨的势头正在减弱，下半年会走稳。2010年房价将会是稳中有升，但有波动，是最复杂的一年。”
“高增长首先是必须有一个比较低的起点，才可以保持这样一个高增长，但是增长到一定水平后，它的增速会自然放缓。目前的情况是，我觉得已经透支了一些以后经济平稳增长的需求，从今年中国经济发展和个人支付能力的角度看，房价下跌的可能性不大，但是也不可能保持像去年这样的高增长，我们总的判断是，今年房价依然会涨，但是增幅会逐步降低，尤其是一线城市上涨空间有限，涨幅应该会稳定下来。”覃晓梅说。
“反而是二三线城市或者西部城市的房价会有一个比较高的增长。”覃晓梅看好二三线城市的理由主要有以下几个：首先，虽然这些城市2009年的房价上涨也比较快，但是远没有赶上北京、上海这些一线城市的水平，其上涨空间相对宽裕；其次，城市化进程在不断加速，基础设施、生活环境都在不断改善，越来越多的人愿意留在这些地方发展，它的购房需求增长得也比较快；最后，我们的宏观政策是有保有压的，其中保的部分应该会向这些城市倾斜。
文｜《小康·财智》记者刘彦华陈建华
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