房产调控误区及新思路

　　房地产调控要充分考虑到各地城市化人口流动的趋势及城市定位，按照城市发展规律及人口流动规律增加土地供应

　　在十年房产调控的打压下，中国房价却越挫越勇。

　　2013年上半年“国五条”高调入市剑指房价下行，然而半年之后，7月全国房价同比涨幅再创新高，北京尤以18.3%的涨幅居首，“调控”俨然成为房价的助推器，然而反思历次房产调控，房价越走越高并非无因。

　　中国正在经历前所未有的城市化进程速度，虽然与国际城市化水平相比尚有距离，但还是为房地产业发展带来了巨大的历史机遇，然而不可忽视的是，每个城市的城市化水平及定位不尽相同，从国际惯例及现实情况看，人口通常流向沿海及中心城市，这并不受任何行政和人为干预，完全是城市化发展的必然结果。

　　然而现行的房产调控存在眉毛胡子一把抓的误区--即没有实行分类分区、与城市化定位相适应的房产调控政策。以北京为例，虽然政府用各种政策限制外地人来京，近十年来依然没能阻挡每年约50～70万的人涌入这座城市，按照北京的地位和作用，根据城市化发展规律，北京远期人口无论如何不会少于3500万。每年新增人口的住宅需求和改善居住的需要，意味着每年需新增30万套住房，然而反观近几年北京的土地及保障性住房供应量，显然只能让少数人“居有所屋”，虽然政府也在力尽所能扩大土地供应量，但由于北京“摊大饼”的发展模式，快速交通很难触及到每个居住区，这就使房屋有效供应大打折扣。而与北京一房难求的局面相对应的是，众多三四线城市却出现了“鬼城”，土地供应量远远超过人口数量，但是由于房地产具有很强的地域性，这并不能缓解一线城市住房紧张及房价上涨的局面。

　　造成这种冷热不均的局面最本质原因就是供求关系失衡，政府显然已经意识到这个问题，但在如何平衡供需矛盾上，却是统一采取打压开发商策略，虽然理论上是想让开发商尽快低价抛售囤积的房源，然而这只是短暂策略，一些正在发展中的房企大受打击，他们甚至不敢拿地，这直接造成了调控期内土地流拍率的上升。当开发商手中的存量房源消化完以后，就面临着房源中断的现实问题，在打压政策下，一些原本的刚性需求也延后消费，处于观望状态，与此同时大量的人群又涌入一线城市，造成了新老住房需求的叠加增长，然而刚性需求不能无限延后，所以巨大的供需矛盾不可避免地出现了。

　　与买房市场一脉相承的是，一线城市租房市场也水涨船高，当限购政策只允许买房者购买一套房产时，市场可租赁的房源就会锐减，然而政府的廉租房远远满足不了人口不断涌入的庞大租房市场需求，这时候房租上涨也在意料之中。

　　所以房地产调控要充分考虑到各地城市化人口流动的趋势及城市定位，简而言之就是分类分区调控，按照城市发展规律及人口流动规律增加土地供应，这样才能根本解决房地产区域性不平衡局面。

　　如今的房地产调控大都存在不可持续性弊端，此时更需要国家出台长效机制平抑房价。房价问题必须立足于市场经济，辅之以政府的供应调控和社会救济。比如一线城市应大力发展副中心城市和卫星城建设，将快速交通干道与中心城市相连，并让副中心城市自我形成就业和生活的完整体系，这可以分流一部分中心城市的住房供应。即使买房者的工作地点在中心城市，也可以通过快速交通分担一部分住房压力。然而现实情况是，如今所谓“副中心城市”及“卫星城市”并没有发挥这项功能。燕郊被称为北京的“后花园”，然而连接北京的公共交通永远人满为患，出行成本巨大，而燕郊本身也没有与之相匹配的教育、就业机会，并没有发挥分流北京人口及住房的功效，于是只落得“后花园”一纸虚名。

　　房价何时能降？这是亿万人求解的一个问题，以北京为例，在确定其远期不少于3500万人口的基础上，如提前规划和尽快大规模建设副城，并建立相应生活配套、工作环境及交通设施，北京房价至少要在三年之后才能回落。否则房价回归之路将遥遥无期。

　　（作者系《小康》杂志社社长兼总编辑）

　　文｜舒富民

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