拿什么提升居住幸福感？

　　59.8%的人认为，幸福感与房价成反比，因此提升国人的居住幸福感，首要的还是降房价，为促进房地产市场健康稳定发展设计一个长效机制

　　“幸福不是你房子有多大，而是房里的笑声有多甜；幸福不是你开多豪华的车，而是你开着车平安到家……”虽然刻意淡化了“物质”的概念，但提起幸福，大家还是首先想到了房子。房子和幸福感真的不可分割吗？在万余名公众对于“2013中国居住小康指数”调查的回应中，这个问题的答案不仅仅是肯定的，而且国人的幸福感还直接指向了房价。59.8%的人认为，幸福感与房价成反比，房价越高，幸福感越低。

　　如此，随着房价的依旧上涨，国人的幸福感还要降低？拿什么来提升国人的居住幸福感？围绕着房产政策、土地供求、居住环境等方面的问题，中国房地产学会副会长陈国强，清华大学房地产研究所所长刘洪玉，中国房地产研究会人居环境委员会、专家组组长开彦纷纷建言献策。

　　当前应更注重“长效机制”

　　《小康》：今年初实施的“国五条”被称为最严厉的房产调控政策，但是半年后全国大部分城市房价仍旧上涨，这是什么原因？

　　刘洪玉：这个政策曾对住房市场短期异常波动产生了较大影响，但因为征管条件限制没有付诸实施，因此也就谈不到有什么长期影响。从我们近期的观察来看，“国五条”中征收个人所得税的政策虽然没有实施，但还是因为刺激了买方的恐慌性购买行为而在一定程度上推升了房价。因此，在这些城市，抑制房价上涨的最有效方式，还应该是增加市场有效供给。

　　《小康》：房产税即将全面扩围，但就试点情况看，成效并不明显，房产税能否成为房产调控长效机制的有力一环？

　　陈国强：社会对房产税扩围有一个普遍误解，认为房产税可以抑制房价上涨，这种认识是不全面的，房产税对房价没有直接关系，但是它有助于推进中央与地方的财税制度改革，减少地方对土地财政的依赖，可以改变人们投资房产的预期，更理性地对待房产投资。

　　《小康》：你认为接下来政府在房地产调控上会实行什么政策？

　　陈国强：新一届政府会注重长效调控目标，强调用市场手段调控楼市，比如新型城镇化、房产税扩围、户籍制度改革、信贷金融等手段，突出房地产调控的长效机制。政府会在更宽广的角度下看待房地产的价值，有意淡化房地产特殊行业的作用，更注重发挥房地产民生价值作用。

　　刘洪玉：当前政府对房地产调控的主要政策策略取向，是为促进房地产市场健康稳定发展设计一个长效机制，不能总是靠出“十条”、“八条”、“五条”来稳定市场。这个长效机制，涉及土地供应、金融信贷、财政税收、住房制度与住房保障、市场规制等多个方面。新的“长效机制”，要让每一个市场参与者都能比较清晰地预测其市场参与的结果，从而使参与者形成其当前行为的自我约束机制。

　　“分而治之”缓解土地供需矛盾

　　《小康》：国土资源部日前公布数据显示，今年上半年，全国房地产用地供应、土地出让金收入等创下新高，然而大部分省市的房价仍旧上涨，是不是单靠扩大土地供应已不能抑制房价？

　　刘洪玉：增加供应是抑制房价最有效的方法，增加土地供应就意味着未来的住房供应也会增加，所以从较长的时间来看，对抑制房价会有效果。还应该看到，当前土地供应虽然在增加，但土地价格增长的速度也非常快，出现了地价上涨导致房价上涨、房价上涨又导致地价进一步上涨的局面。如果不改变当前的土地供应政策，也不拓展新的住房建设用地来源渠道，目前的局面会周而复始的出现，很难从根本上避免。

　　《小康》： 最近政府加强了对地方债审计，现实是地方政府财政状况已被土地财政绑架，以至于房价泡沫越吹越大，这样的困境该怎么解决？

　　陈国强：地方债是建立在土地批租、土地溢价循环之上的，地价节节攀升是地方政府希望看到的结果，这样可维持现有的土地财政正面循环，但是这样给中央调控房产带来极大困扰，如果地方不打破土地的饥渴这种内循环机制，将无法走出困境。

　　《小康》：今年以来，地产商大举进入一、二线城市争地的现象愈演愈烈，“地王”频现。而三、四线城市的楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大，这是不是意味着国家应该也将注意力重点关注到三四线城市的房产调控上？或者说是分而治之？

　　陈国强：限购因素对于开发企业影响很大，此前限购都是一二线城市，迫使很多企业向三四线城市转移，但是进入三四线城市让开发商看到了一个现实，还是一二线城市风险更可控、利润更高，一二线城市的土地出让模式有别于三四线城市，北京、上海追求土地高溢价、利润最大化，而三四线城市追求土地出让数量，而不是在乎土地的出让收益，这就加剧了土地市场的激烈程度，然而一二线城市优质的地块有限，参与竞争的企业越来越多势必加剧地王的出现。市场的分化越来越明显。一二线城市与三四线城市面临的土地供需矛盾完全不同，确实应采取不同的调控策略去应对。

　　刘洪玉：确实，我们目前不仅面对着一二线城市住房价格持续上涨的挑战，还面临着部分三四线城市住房供求失衡、住房价格存在下行趋势的挑战。应该说，政府已经意识到这种情况的存在，在相关调控政策中强调要防范两方面的风险。但对后一种风险如何管理，尚未出台具体指导意见，需要地方政府、开发商和购房人自己去分析判断，主动采取预防措施。

　　户型设计不能千篇一律

　　《小康》：在“2013中国居住小康指数”调查中，认为目前居住环境非常好的人很少，这是为什么？

　　开彦：人居环境牵涉面很广，老百姓首先关注的是生活方便、健康及舒适程度，方便主要体现在交通，然而中国的一二线城市普遍存在交通拥堵问题，公共交通设施非常缺乏，很多小区绿化率非常低，分布不均匀，还有一个很重要的因素就是空气质量，多地PM2.5超标，这大大危害了人们的健康，从建筑本身来说，很多城市建筑都是千篇一律，缺乏美感，这些因素叠加起来造成了人们对居住环境不甚满意。

　　《小康》：在“公众最不满意的居住条件与环境”排行榜中，户型与布局设计、房屋的工程质量也都排在前列，你怎么看待这个问题？

　　开彦：户型设计是影响居住幸福感的重要因素，它关乎着户型功能使用、生活方便程度、家庭氛围营造。户型设计也不能千篇一律，要根据居住人的文化水平、经济水平、家庭构造改变，一个容纳几代人的建筑必须要有可变性，在设计之初就要考虑到变化因素。工程质量问题由来已久，确实存在偷工减料、监管单位不司其职等问题。

　　人们对户型设计及住宅质量的不满只是表象，其根源就是中国住宅产业化严重滞后，住宅的产业化和标准化，是将住宅的生产、部品供应标准化。这不光是一个生产工艺的问题，也不是装备更新的问题，而是行业整体生产方式的转型，如今的现实情况是一方面生产链条尚未形成，生产环节之间互不协调，传统手工操作无法保证施工质量要求；另一方面，现行的规范标准缺口较大，很多制度得不到有效的执行。

　　文｜《小康》杂志中国全面小康研究中心 谈乐炎