郑州惠济区：政府招商“一女二嫁”，巨额损失无人问津

　　一方面，企业直呼遭遇陷阱，在利益面前政府随意撕毁合同，被“卸磨杀驴”；一方面，政府称协议没有生效，属于无效协议。到底谁是谁非，谁在践踏着正常的市场经济秩序？

　　近年，地方房地产企业在政府的号召下纷纷进入到保障房建设的大潮中，但是在河南郑州惠济区，一个多年从事房地产的企业--郑州中实房地产开发有限公司，却发现自己在郑州惠济区迎宾路街道办事处遭遇招商引资陷阱--在政府立项、巨额资金到位、征地赔偿到位后，政府却将土地高价出让给了另外一家公司。

　　企业直呼遭遇陷阱，在利益面前政府随意撕毁合同，被“卸磨杀驴”。而政府给《小康》杂志提供的《关于郑州中实房地产开发有限公司所反映问题的情况说明》里却说“依据协议约定，中实公司未向我办支付协议规定的第一笔8000万元的征地款，协议没有生效，属于无效协议。”到底谁是谁非，谁在践踏着正常的市场经济秩序？

　　民企投身保障性住房建设

　　成立于1997年的郑州中实房地产开发有限公司（以下简称中实公司），先后在郑州开发了多个楼盘，总面积逾百万平方米，曾获得过“郑州市百家成长型企业”、“郑州市管城区非公有制先进企业”等多个美誉，是在郑州当地有一定知名度的房地产企业。

　　2009年郑州市出台关于加快保障房建设的意见，随后又发布了《关于贯彻落实国办发〔2011〕45号文件精神加强保障性住房建设和管理的意见》（郑政〔2012〕3号）等文件，中实公司就此发力拟在保障性住房建设方面加大发展步伐。2009年12月17日，经过郑州市惠济区人民政府同意，中实公司与惠济区迎宾路街道办事处（以下简称迎宾路街道）签订了征用迎宾路街道金洼村约290亩地的征地协议。

　　该协议约定“乙方（迎宾街道）同意甲方（中实房地产公司）征用位于郑州市惠济区迎宾路街道办事处金洼村：田园路以西、滨河路以南、桂园路以东、贾鲁河绿化带以北约290.213亩土地……土地用于甲方经济适用房项目建设、销售。”同时规定了所征土地综合地价为31万元/亩，总征地款8996.603万元。该费用一次性包死，征地款包括土地款、地块上面和地块下面所有附属物的补偿、青苗补偿费、树木补偿费、拆迁补偿费、垃圾清运费、场地平整费、工作费用等费用，除此之外，乙方（含村民）不得以任何理由要求甲方再另行支付其他任何费用。

　　该协议还约定“在乙方协调好村民关系、乙方通知甲方汇款后的10个工作日内，甲方向乙方支付征地款5000万元；乙方在宗地内拆迁、清理完毕达到‘三通一平’，在征用土地上建起围墙后，乙方通知甲方汇款后的10个工作日内，甲方向乙方支付剩余的3996.603万元。”

　　该协议还规定乙方责任和义务“协议签订生效后，乙方负责拆迁、清理、农民补偿等工作，并保证在甲方向乙方支付第一笔款项后的六个月内完成土地的拆迁、补偿工作，将达到‘三通一平’的土地交付给甲方。”违约责任中规定，“若乙方不能按照约定将土地移交给甲方，以甲方已支付款项的0.1%按日累计向甲方交纳滞纳金……”

　　中实公司法人代表苏玉霞称，2009年12月22日迎宾路办事处提出又要追加绿化带用地的征地款408万元，于是双方签订了《补充协议》，协议要求中实公司2010年1月前打款；不久迎宾路办事处通知中实公司，金洼村村民已协调好，让中实公司立即汇款以安排村民土地补偿；经与迎宾路办事处时任领导协商并同意后，确定中实公司第一笔征地款为支付7000万元整，2009年12月31日，郑州中实房地产开发有限公司向迎宾路街道办提供的预算外财务账户支付了7000万元征地款，同日迎宾路街道办给该公司开具了两张总计7000万元（标号为5261587的收据金额为15519000元，标号为5261588的收据金额为54481000元）的“河南省统一财务收款收据”。

　　企业：马拉松式的“跑手续”

　　随后中实公司开始了长达两年的马拉松式的“跑手续”过程。

　　2010年6月17日，迎宾路街道向惠济区政府递交《迎宾路街道办事处关于办理经济适用房有关规划手续的请示》（迎政文【2010】66号），请区政府给郑州中实公司办理经济适用房有关规划手续，此申请中土地包含征地协议约定的全部约290亩地。2011年3月24日，惠济区政府向郑州市城乡规划局递交了《郑州市惠济区人民政府关于办理郑州中实房地产开发有限公司经济适用房项目有关规划手续的函》（惠政函【2011】9号），建设用地面积约67亩，同年6月19日，迎宾路街道办书面通知中实公司“你公司所征土地已经进入对群众补偿程序，请你单位按照协议缴纳耕地占用税”，随后中实公司缴纳了约190余万元的耕地占用税，惠济区地税局开具了相关完税证明。

　　郑州市城乡规划局在2011年8月7日颁发《建设项目选址意见书》，同年9月郑州市水务局出具《关于建设项目选址涉及水利有关问题的意见函》，2012年1月14日，郑州市发改委作出《关于《郑州中实房地产开发有限公司星河雅居经济适用房小区项目建议书》的批复》，原则同意此近300亩地的项目工程建设，并抄送了惠济区政府。5月18日，《郑州市城乡规划局局长办公会议纪要》显示“原则同意该项目控制性详细规划”，同年6月20日，该项目列入郑州市4委局下发的《关于下达郑州市2012年经济适用住房预安排项目的通知》，7月9日《郑州市人民政府控制性详规联审联批会议纪要》也“原则同意该控制性详细规划”，7月18日时任惠济区区委书记在郑州中实房地产开发有限公司就该保障住房划拨用地相关问题的汇报上批示请区长阅处，7月25日郑州市城乡规划局就该项目的详规向市政府请示予以审批。

　　就在中实公司等待市政府批示期间，公司努力多年的项目遭遇空前危机，“10月，我们得知区政府、迎宾路街道拟将这200多亩土地作为商品住宅用地进行‘招拍挂’公开出让，只将剩余的70余亩留给我们用于经济适用房，”中实公司苏玉霞表示“面对已经努力几载、手续几近完成，付出众多的项目，我们感到很无奈。”

　　2012年12月4日，郑州日报刊登《郑州市国土资源局公示》，中实公司努力多年的项目被广州一家公司以高达5.82亿元的天价（平均地价4700多元/平方米）拍得、进行商品房开发建设。

　　政府：认定“白纸黑字”合同无效

　　眼看着多年努力的项目就这么付诸东流，当中实公司去找政府讨个说法的时候，政府却告知他们，最初签的合同无效。

　　中实公司负责人说：“扣除剩余70多亩地费用外，迎宾路街道多收取的土地款约5500万元，资金占用时间超过35个月。为了完成这个项目我们承受了很高的融资成本，近三年给我们造成巨大的损失”，“我们强烈要求惠济区和迎宾路街道继续履行土地协议，如果不能履行，扣除70亩地外，惠济区及迎宾路街道应该承担协议约定的违约责任，‘若乙方不能按照约定将土地移交给甲方，以甲方已支付款项的0.1%按日累计向甲方交纳滞纳金’约5775万人民币，支付我们融资成本约2310万元，两项合计8085万元。”

　　但迎宾路街道办事处的回复却是，“中实公司于2010年1月4日向我办支付了7000万元，随后我办开始实施征地工作。征地工作中，金洼村的群众不同意征地，到办事处上访并堵了花园路，在这种情况下我办向金洼村的群众出具了‘群众不同意不实施征地’的承诺书，并将上述情况告诉了中实公司。”

　　中实公司则指出，协议约定迎宾路办事处的责任和义务就是负责拆迁、清理、农民补偿等工作，并保证“我公司”支付第一笔款项后六个月内完成该土地的拆迁、补偿工作，将达到三通一平的土地交付给“我公司”，这本身是你的责任，怎么拿这个做借口呢？

　　迎宾路街道认为自己有多次的退款行为，不违反合同，一是“2009年12月18日中实公司向我办支付5000万元征地费用，我办认为没有做好群众工作无法履行协议，在当天退回了中实公司支付的5000万。”二是“2010年5月，中实公司提出退回6000万元征地款的要求，我办同意并于5月25日退回中实公司6000万元征地款。”中实公司则称，“迎宾路办事处为了帮助与其合作的银行完成存款任务让我们打的款。后我们又按照他们要求在2011年1月4日重新将该笔款打入迎宾路办事处账户。”

　　“之后我公司一直催促迎宾路办事处按协议将完成三通一平的土地交付，并配合办理相关手续；迎宾路办事处于2010年6月17号向惠济区政府出公文请示办理我公司经济适用房的规划手续（迎政文[2010]66号），公文内容包含协议约定的全部地块。此公文已完全证明我公司此前的工作已获得迎宾路办事处的认可，也正是此公文将迎宾路办事处所有谎言全部揭穿，否则迎宾路办事处就不会向惠济区政府打报告要求办理全部地块的手续。此后我公司就积极办理相关手续，惠济区政府一直推诿、不配合，直到2011年3月24日才同意将其中的约67亩土地给予我公司进行经济适用房建设（惠政函[2011]9号），随后将其他179.46亩土地以高达5.82亿元的天价公开出售、进行商品房开发建设。”中实公司为《小康》杂志提供的材料中提到。

　　迎宾路街道则辩称“2013年2月28日应中实公司要求，我办向中实公司退回了扣除上述70亩土地征地款后的全部款项，共计4476.4477万元。对于中实公司所反映的问题，我办认为：依据协议约定，中实公司未向我办支付协议规定的第一笔8000万元的征地款，协议没有生效，属于无效协议。”

　　谁来维护正常的市场经济秩序？

　　面对迎宾路街道的这种说法，中实公司指出：“我公司不存在任何违约。相反，一直是惠济区政府、迎宾路办事处置双方签订生效的协议于不顾，置中央号召的关系中低收入家庭的民生工程于不顾，置一个有担当、有社会责任感的企业数年辛苦努力于不顾，为获得地方财政巨额利益，毁约践诺，卸磨杀驴，不顾民生，一意孤行，一女二嫁，以近十倍高价拍卖才造成现在的局面。”

　　面对记者的采访，惠济区政府有关领导都没有接受《小康》的采访，而是通过宣传部发来一个迎宾路街道的《情况说明》，坚称“合同无效”。

　　针对此案，《小康》记者专访了北京市汉衡律师事务所主任、律师冯波，冯波表示“纵观双方提供的材料，可以看出，这是典型的行政经济合同纠纷。行政机关利用自己的强势地位，一女二嫁，破坏市场经济规则。”“此案的焦点是合同是否有效？中实公司是否违约或有根本性违约行为？”“根据法律规定，对于合同是否有效，只有人民法院或仲裁机关有权认定，作为合同一方当事人的迎宾路街道无权单独宣布合同无效。”“在合同的履行过程中，迎宾路街道明知中实公司少支付1000万元，依然要求惠济区政府为合同的履行办理相关法律手续，至于说中实公司的行为是否违约或者是否构成根本性的违约并已达到合同解除的条件，应由人民法院或仲裁机关确定，作为合同一方当事人的迎宾路街道是无权单方确认，更无权在双方没有达成解除合同或依法、依约履行合同解除手续的情况下单方强行解除合同。”“合同签订后，对双方当事人都有约束力，任何一方不得随意解除合同或宣告合同无效，作为行政机关的迎宾路街道更应遵守这一法律原则，而不能利用自己的强势地位随口一说就解除合同，破坏市场经济秩序和法律规定。”“从法律角度讲，不论是谁都应严格守法，特别是行政机关更应该带头守法、执法，不然买单的就永远是公民或者国家税收上的损失。”“为了一己私利而破坏市场秩序，透支政府信誉，损害的将是党和政府在人民心目中的形象。”“迎宾路街道在双方纠纷尚未依法解决完毕之时，又将合同标的物出让他人的行为是违法的、错误的。”

　　文｜《小康》记者 殷云 张志 郑州报道