楼市风向之变

　　这一场“3.8万亿土地增值税欠缴之争”，无论结果如何，更多的意味是确认了一个趋向的形成：在房地产领域，税收的重要性已经大幅提升

　　全国瞩目的中共十八届三中全会，部署了改革大棋。只是，只字未提“房价”。

　　遥想2010年全国两会，房地产一度占据政协提案半壁江山，举国上下，庙堂与江湖，都在谈房价，何其壮观！

　　观察家们纷纷预言：三中全会“市场在资源配置中起决定性作用”的姿态，意味着楼市调控思路发生了重大变化，调控将更主要地依靠市场手段，“限购”、“限价”等行政手段将逐步退出，完善土地供应和房产税改革，将成为主要手段。

　　细看十八届三中全会的《决定》，全文两万字，涉及房地产的主要有两处。一是第18条中“加快房地产税立法并适时推动改革”；一是第11条中，“建立城乡统一的建设用地市场”。

　　一场持续15年的楼市财富盛宴，似乎又来到了一个节点。风向真的变了？

　　欠税3.8万亿元之争

　　在三中全会之后，中国经济界等待楼市新政的同时，11月24日，中央电视台《每周质量报告》爆出一则新闻：

　　北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据进行分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，8年间，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，8年间国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。

　　央视记者随后请中国科学院创新发展研究中心康小明重新做了核算，结果没有出入。这意味着，全国房企应交而未交的土地增值税超过3.8万亿元。

　　“如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来，很多开发商的资金链应该就扛不下去了，这将使得它们炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。”康小明说。

　　3.8万亿的天文数字，“把小伙伴们都惊呆了！”

　　一贯善言、好言的全国工商联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强，立即代表房产商发言，直指央视“愚蠢无知”，甚至宣称“正在研究如何公开起诉央视”。

　　11月26日，国家税务总局财产行为税司负责人表示：“巨额欠税存在误解误读”。论据是：2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1～10月，收入2710.78亿元，增长22.2%。“从上述数据可以看出，我国土地增值税征管力度是逐步加大的。”

　　这场争论，无论结果如何，更多的意味是确认了一个趋向的形成：在房地产领域，税收的重要性已经大幅提升。尤其是在各城市的土地卖得差不多的时候。

　　楼市核心逻辑未变

　　要判断楼市风向到底变没变，仅仅税收问题还不能说明一切。最根本的，是要看房地产作为支柱产业拉动经济的逻辑有没有变。

　　这才是楼市15年调控风云下不变的核心。

　　曾任建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长的谢家瑾，参加了1998年之后十余年几乎所有房地产政策制定的调研和起草，在她的专著《房地产这十年—房地产风雨兼程起起伏伏之内幕》中，这样介绍了房改的起点：

　　1997年12月15日下午，时任副总理的朱镕基召集建设部、国家计委、人民银行、财政部、国家体改委等部门负责人开会说，东南亚金融风波大兵压境，中国明年会遇到困难，“我们极不愿意看到明年经济增速低于8%，硬撑也要撑到8%？？新的经济增长点往哪儿培养？看不准！看得准的一是住房建设，说实话不是看得很准；二是信息产业。现在我想到明年要加大一点投入，就怕投入了收不回。押这一宝，往住房建设中投，加大住房建设？？不押这个宝，明年会出麻烦。”

　　1998年1月14日，朱镕基召开第二次会议，讨论房改方案，当有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时，朱镕基说：“我不是为房改而研究房改，否则我现在根本没时间和你们讨论这些问题。我的着眼点是找新的经济增长点，要通过多建房、多卖房，带动建材、钢材等需求，达到扩大内需、拉动经济增长的目的。不然，我现在也不操这个心。”

　　正因为如此，谢家瑾介绍说，当时任建设部部长的俞正声在第二次房改会议上阐述“经济适用房应该以租赁为主”时，“惹得朱副总理有些生气，他说：我说了经济适用住房只售不租！这个问题目前不要讨论了。建房后出租不能及时收回投资，对我的拉动经济没有作用！我现在最关心的是怎么更快地拉动经济，其他的问题以后再作调整还来得及。”

　　事后看来，这次会议是房改方案制定中最为重要的一次会议，从一开始，房改就是关系中国经济增长的大事件。自此，福利分房结束，经济适用房走偏。

　　房地产对GDP增长拉动效应明显。如果把上下游相关产业的份额计算进去，房地产及相关产业对国民经济的贡献已由10年前的3%上升到如今的10%左右。

　　这个思路其实早就在最高层酝酿。之前的1996年7月11日，时任副总理的朱镕基在听取汇报时指出：当前宏观经济形势很好，但国企亏损增加，关键是打开市场，搞活流通，培植新的消费热点和经济增长点。他当时认为，最有可能形成消费热点的是住宅。

　　2008年底，金融危机袭来，中央再次祭出“房地产拉动经济”大旗，2008年12月20日出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，对二手房买卖减免税收、给改善型住房消费提供信贷支持，支持房地产企业融资等系列政策力托楼市，正在低谷调整的房地产掉头逆势上扬，量价暴涨。

　　到了2010年，房价高企又迎来举国声讨。正如当年的全国两会上，全国政协委员蔡继明对本刊记者说：“是要GDP增长还是要人民群众幸福？由于保增长压倒一切，中国错失了在金融危机中顺势调整房地产的机会，如今，两会舆论大势已成，中央再次得到一个顺应民意的调整机会。”

　　此后，新“国十条”出现，史上最严厉的调控-“限购令”出台，延续至今。

　　楼市主脉未变

　　房改以来的另一条主脉，就是土地财政的出现。这是为什么一些地方政府对房价下跌比房地产商还着急，甚至对中央调控政策阳奉阴违的原因。

　　在1998年房改政策出台前的会议上，朱镕基设定要点之一就是“如何把价格降下来”。此后，“稳定房价”是不变的主题。然而，价格波动本来就是市场的应有之义，事实说明一切，房价暴涨潮一波接着一波。

　　就在刚刚过去的2013年10月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市仅1个，上涨的城市有69个。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价继续以逾20%的同比涨幅加速上涨。

　　要理解中国房地产现状，需要从土地制度、财税制度，甚至执政理念进行综合分析，才能接近本质。

　　就供给来说，“城乡统一的建设用地市场”改革，是最有可能改变整个房地产格局的。但就在出现三中全会后放开“小产权房”舆论的同时，国土资源部、住房城乡建设部11月24日联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会：“不仅不能让违法者得利，还要让他们付出代价”，“最近一段时间，各地要集中精力、集中时间，选择1～2起顶风违法继续实施建设和销售、情节恶劣的案件，直接予以查处，依法从严从重处理，向社会公开曝光，以起到警示震慑的作用。”

　　看来，在房地产成为“支柱产业”之后，房价已经与行政体系、经济体系深深嵌合，虽然目前的风一阵又一阵地刮着，但只要核心逻辑未变，则房价上涨大势不会变。

　　文︱黄志杰