直面楼市经济真相

　　不少人把始自2008年的全球金融危机称为一场“被错过的危机”，因为人们并未从危机中获取多少经济学新知来充当未来的指路明灯，相反，主流经济学家直至今日依然在为危机的责任问题争吵不休。即使是对于危机的明显导火索——次级抵押贷款市场以及整个楼市的崩盘，经济学家也难以提供一套清晰连贯的共识性的解释。不过，美国经济学家托马斯.索维尔的《房地产的繁荣与萧条》一书，或许可以填补这一空白，加深我们对美国楼市的认识。

　　这次金融危机严重冲击了西方社会的底层与中产阶级，在以“占领华尔街”为代表的大众怒潮中，危机被简化为一出坏人作恶的道德剧——银行家的贪婪如潮水一般决堤，对穷人大肆掠夺，而失职的政府官员对此无动于衷，于是药方被归结为更严格的政府管制。这种简单化的论调更容易引起大众的共鸣，并在当前经济不景气的时期被政治家开发成捞取选票的工具。然而它不能解释的是，人性的贪婪亘古长存，何以偏偏在此时诱发非理性泡沫？要回答这个问题，就不能只指责“市场失效”，而必须追究特定的政府政策。

　　作为一位坚定的自由主义经济学家，索维尔认定，把楼市泡沫吹大进而导致崩溃的罪魁祸首，正是政府本身。这体现在很多方面：美联储政策所促成的廉价信贷刺激了购房者的过度需求；加州等沿海地区的土地用途管制让房屋建造成本和租金成本急剧飙升；得到政府隐性担保的房利美与房地美让投资者忽略了风险；政府“出于好心”向低收入者和少数族裔提供“经济适用房”，提升“住房自有率”，强行要求借款人对低信用评级人群放低信贷要求，导致穷人降低了风险意识而冒险购房；而那些原本是私营却日益被证券交易委员会“收编”的评级机构，继续给予高风险抵押贷款型证券很高的评级，这种错误的担保在繁荣时期推动房价飞升，泡沫破裂后的紧急下调又拉动房价狂泻。讽刺的是，正是那些政府试图“帮助”的穷人和少数族裔，在房地产走向衰败之后陷入了最大的困境。

　　索维尔所总结的美国现象“政府越是干预，房价越是高涨，居住成本越是会侵吞更多人的收入份额”，倒是和中国“越调越涨”的“房价调控”相映成趣。他还说，当有人大力鼓吹某种“天大好事”时，尤其要引起警觉，无论是房屋自有，还是抵押贷款丧失抵押品赎回权的减少，这也让人联想起中国以扶助弱势群体为名的大张旗鼓的保障房建设运动。正如索维尔所说，房地产兴衰的经济学原理通常真实而清晰，只是往往会被种种的政治修辞与宣传所搞混。政府通常不愿承认政策错误，但却很擅长转嫁责难，把公众的批评矛头引向其他方向，例如那些居心不良的开发商。在美国人反省之时，或许中国也到了刺透政治话语的迷雾，直面楼市经济真相的时候了。

　　文/本刊特约作者 刘波