华夏幸福基业大厂“新城”模式调查

　　4500套房，在短时间内销售一空。由华夏幸福基业开发的潮白新城逆市狂飙的背后，却处处有违规圈地的嫌疑，这一“产业新城”模式面临着巨大的社会风险

　　进入2014年以来，楼市持续低迷，由于市场供应增加、成交明显回落，受此影响，楼市调价风正全线蔓延，房企上半年的销售业绩堪忧，以价跑量已成为开发商们缓解楼市低迷现状的最佳武器。

　　紧邻北京的河北省大厂回民自治县（下称大厂县）祁各庄镇的潮白河孔雀城项目，因为距离北京通州区仅一河之隔，不仅没有受到楼市低迷的影响，开发商华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340，下称华夏幸福基业）新推出的孔雀城潮白家园项目从5月30日开盘以来，到6月底，仅仅一个月期间，项目的一期和二期已经售罄。

　　如此逆市狂销有何秘诀？潮白家园项目销售顾问张丽娇告诉《小康》记者，目前北京周边固安、香河和燕郊楼市受北京影响，销量甚微，潮白家园项目之所以有如此好的销售业绩，主要是售价比市场价格低2000-3000元左右，一期楼盘起价每平方米6200元，比一路之隔的孔雀城英国宫项目每平方米至少便宜2000元左右。

　　《小康》记者6月底在潮白家园售楼处看到，前来看房的居民多来自北京，现场可谓是人山人海。“刚刚选中一套109平方米的房子，去交订金说刚被别人订了，只能选个78平米的。”一位看房者称。销售人员则忙碌得根本没有时间介绍楼盘的相关情况。“卖一套房子佣金就接近万元，我6月份已经卖了六套，想看项目现场只能自己去看，根本没时间陪你去。”一位销售人员称。

　　“项目到潮白河友谊大桥只有两公里左右，河的对岸就是通州区甘棠镇，地铁六号线年底通车，到小区只有10公里路程，这也是很多业主选择潮白家园的原因。”张丽娇说。

　　张丽娇介绍说，潮白家园项目一期16栋1700套房源已在短短10日内售罄。2期在2014年6月12日对外销售共有22栋，除了两栋为18层以外，其余均为28层的板楼，2800套房源6月底已经售罄。

　　按照销售人员指引，记者驱车顺着潮白河边来到项目现场发现，潮白家园项目有指示牌刚刚竖起，项目目前连地基还没有开工建设，只是有几台挖掘机在项目附近挖掘路基，对面的华夏幸福小学则已经开始施工建设。

　　潮白家园“畅销”幕后

　　工作在北京通州某公司的张烨最近无法淡定。在朋友的推荐下，2014年5月，他在大厂孔雀城英国宫项目九期买了一套98平方米的楼房，当时单价是9200元，刚刚交过首付款，华夏幸福基业公开销售与英国宫一路之隔的潮白家园，起价每平方米只有6200元。

　　“我曾经质问过我购买楼的销售，她称潮白家园和英国宫没法比，而且潮白家园项目用地有问题，后来也只能认了。”张烨称。

　　潮白家园的销售资料显示，该项目地处潮白新城城市核心区，是大厂工业园区入住企业(清华大学科技孵化器)出资，委托华夏幸福基业代建，双方合作开发的。主要是为了解决入园企业员工及开发公司内部员工居住需求，属于优惠福利房。项目总占地面积8万平米，总建筑面积24万平米，容积率2.6，绿地率30%，一期共设计建造16栋住宅楼，共2580套住宅。仅员工及员工家属优先购买，满足上述人群需求基础上，剩余部分有限房源，为了收回投资成本，园区企业委托开发商代为销售。

　　“虽然是员工的优惠福利房，但其属性还是商品房，购买者拥有70年大产权，且可以自由买卖。项目产品设计兼顾品质与舒适度，户户朝阳，户户有赠送，产品设计在同类项目中首屈一指。由于本项目属于福利房的性质，售价未考虑盈利因素，且企业在一定程度上进行了补贴投入，因此价格在本区域内最低。而同区域内的最低售价销售，保证了未来最高的升值潜力，很适合投资。”张丽娇表示。

　　但随后启迪控股股份有限公司发表声明称，该公司是“清华科技园”品牌的拥有者和合法使用者，称华夏幸福基业及关联公司擅自以“清华大学科技孵化器”名义大肆对外宣传、推销其位于河北大厂的潮白家园住宅项目，给清华大学和清华科技园的名誉造成了极大的损害，同时也侵害了消费者和购房者的合法权益，要求立即停止侵权行为。

　　“事实上，潮白家园就是大厂潮白河孔雀城的一个子项目，只是开发商换个新名变相降价而已，变相降价的原因是华夏幸福基业是上市公司，赶在6月底前冲年中业绩回笼资金。”代理销售该项目的房产经纪人杨波表示。就在记者截稿时，潮白河孔雀城的一位销售告诉记者，原来均价每平米9000元的英国宫项目近期出售的五期项目均价每平米已经降到6500-7000元。

　　《小康》记者从廊坊市大厂县房管局网站上查询得知，潮白家园项目申请预售证的名称为：潮白河孔雀城榕枫园。该项目所获得的预售许可证号为：(大)房预售证第1412号和1418号，目前一期9-16号楼已经办理预售证。开发商名称为：大厂京御房地产开发有限公司，该公司是华夏幸福基业全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司的全资子公司。

　　在潮白家园售楼处现场，《小康》记者没有看到该项目的“五证”，一位售楼处工作人员告诉记者，“既然开发商能公开销售，证件一定齐全，可以放心购买。”

　　大厂县房管局开发办公室一位不愿透露姓名的工作人员表示，截至目前，潮白家园二期没有在该局备案登记核发《商品房预售许可证》，若要申请核发《商品房预售许可证》必须要有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《国有土地使用权证》。

　　大厂县住房和城乡建设局监管办一位工作人员表示，潮白家园项目还没有取得《建筑工程施工许可证》。主要原因是该地块还没有取得《国有土地使用权证》，现在还没有办理建设用地手续。

　　根据上述说法，潮白家园项目现在已经成为违规销售项目，大厂县房管局局长孟宪林接受《小康》记者采访时表示，办理《商品房预售许可证》必须四证齐全，且投入建设成本在25%以上，一般高层建筑必须建到五六层后才能申请办理。“若开发项目未取得《商品房预售许可证》，消费者就不应购买，买这样的房子有风险。”

　　“华夏幸福基业对外宣称潮白家园的竣工时间为2016年9月30日，我考虑马路对面该公司的项目已经建成，所以还是相信开发商，交了首付款24万多。”刚刚购买潮白家园的李春江告诉《小康》记者。

　　李春江说：“在未订潮白家园前，自己在燕郊看了几天房，比较大的楼盘每平方米售价都在11000元以上，这里还能优惠，买108平米的房子赠送10平方米，看房当天交了3万订金抵总房款6万。算下来，同样大的房子，只花了在燕郊买房一半的价钱。”

　　但是，令李春江不解的是，虽然交3万订金抵总房款6万，但是，这3万不算在总房款里，只是给了一张搜狐焦点网的焦点爱家卡和3万元的收据。搜狐焦点网的解释是，此款是搜狐焦点网为参加团购活动收取的服务费。“我根本没参加团购，其实就是开发商和网站变相收费，按潮白家园两期项目4500套房源计算，至少收了有1.35亿元。”

　　据《小康》记者了解到，大厂孔雀城项目在此前的销售过程中，业主购买楼房均要求参加上述优惠活动，3万抵6万的款项均不计在总房款内。

　　大厂孔雀城项目违规占地超万亩

　　潮白河孔雀城伯顿庄园销售代表甄小艾向《小康》记者介绍说，潮白河孔雀城伯顿庄园二期新品伯爵堡，目前正在火热排卡中。“项目就在潮白家园内，两边是潮白家园的高层，中间是伯爵堡别墅区。”

　　甄小艾坦承，目前该项目没有预售证，只是在排号阶段。

　　除了潮白家园前述违规销售行为外，该项目与伯爵堡别墅区土地使用是否合法一直成疑。《小康》记者了解到，潮白家园和伯爵堡别墅区所占耕地全部是祁各庄镇西关村耕地。

　　西关村村民王广全告诉《小康》记者，现在村里只有1500多口人，每人2亩口粮田，去年由村委会收回，经村委会以2万元一亩卖给了鼎鸿公司，村民与鼎鸿公司签了合同，前段时间刚刚给了卖地款。土地具体用途村民到现在都不知道。

　　“地虽然卖了，现在有一部分在圈起来建楼，没有建楼的村民自己还种着玉米，村委会负责人说不能撂荒，怕上面查。”王广全说。

　　王广全和西关村多位村民证实，潮白家园和伯爵堡别墅区占地就是原来西关村的基本农田。现在地被征用，镇政府只给农民上了失地保险，“男的到60岁，女的到55岁每月给360元。年轻人只能出去打工。”

　　按照西关村村民的说法，该村在去年卖给鼎鸿公司耕地至少在3000亩左右。

　　紧邻西关村的大东关村农民的口粮田也在今年3月全部卖给了鼎鸿公司。村民肖宝富称，该村有村民2100口左右，每人2亩口粮田，全村4000多亩耕地均通过当地政府卖给鼎鸿公司，6月初卖地款已经发给村民，同西关村一样，给失地农民上了失地保险。

　　《小康》记者调查采访祁各庄镇谭台村和窝坨村，多位村民证实，村里现在已经没有耕地，两个村共计4000余亩耕地已经全部被鼎鸿公司买走。窝坨村村民黄石东说，“我们村每口人1.5亩口粮田，因为离北京比其他村近，每亩鼎鸿公司给了2.5万元。”

　　田各庄村与上述村有些不同，因为地处潮白河孔雀城项目的中心位置，村里的耕地从2009年10月就陆续被鼎鸿公司买走，村民韩桂荣指着村边的孔雀城别墅区称：“这一大片别墅和高楼原来都是村里的基本农田，以前还有基本农田保护区的标牌，现在已经被移除。”

　　村民李德华告诉本刊记者，田各庄村有1800口人，2009年10月份被鼎鸿公司买走的耕地价格是每亩2.5万，当时村民自己拿3600元上了失地保险。

　　“我们一直怀疑村里的土地征用是非法的，耕地已经被征用5年了，国家的粮食直补还每年按时发给我们。也就是说当地政府一直欺骗上级。”说这话时，韩桂荣拿出家里的直补存折给记者看。

　　粮食直补是为进一步促进粮食生产、保护粮食综合生产能力、调动农民种粮积极性和增加农民收入，国家财政按一定的补贴标准和粮食实际种植面积，对农户直接给予的补贴。但是，田各庄村村民已经多年没有耕地可种，补贴却照样发放，为此，村民们一直心存疑虑，本刊记者调查的上述村的村民表示，现在虽然土地被征用，但粮食直补一直在发放。

　　针对上述问题，祁各庄镇政府相关负责人婉拒了记者采访要求。一位未具姓名的镇政府工作人员向记者透露，“祁各庄镇现有20个村，只有四个村没有征地，剩下村耕地基本被征用，其中80%卖给了鼎鸿公司。”

　　“如此大规模的圈地，比当年紧邻大厂的香河征地风波还要恶劣，这事要是惊动国土资源部，当地政府和鼎鸿公司的圈地猫腻就会水落石出。”上述工作人员表示。

　　《小康》记者查阅华夏幸福基业相关公告显示，上述村民所说的鼎鸿公司全称是大厂鼎鸿投资开发有限公司，是华夏幸福基业旗下以园区开发为主营业务的全资子公司，其主要业务为园区开发、运营。大厂潮白河工业区正是由该公司投资打造。

　　上述超万亩的耕地被鼎鸿公司征用，土地使用的合法性一直扑朔迷离。

　　6月25日华夏幸福基业发布公告称，旗下两家间接全资子公司大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司及大厂京御房地产开发有限公司在大厂回族自治县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中四宗土地，成交土地总面积为143，805.02平方米，总价为30，190万元。《小康》记者在中国土地市场网查询得知，上述四宗土地确为大厂京御房地产开发有限公司竞标成功，但上述地块合计只有216亩，其中两宗土地标注为新民居建设用地。在该网站一年的土地出让记录中，没有大厂京御房地产开发有限公司竞标信息。

　　也就是说，本刊记者调查采访的上述村耕地鼎鸿公司购买后还没有履行变更建设用地的合法手续。按“土地管理法”第45条规定，征用基本农田和基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准。而据大厂县国土资源局内部人士透露，上述土地没有向国务院报批，属非法用地。

　　“产业新城”的擦边球还能打多久？

　　一位大厂县房地产企业负责人告诉《小康》记者，其实目前大厂新增的建设用地指标不是很多。开发商开发，都是先与地方政府签订一个类似“新农村建设”的合作协议，然后开发商出钱对农村集体土地进行整理。待地方政府运作后，寻机“转正”成国有建设用地。该负责人还透露，据其所知，土地出让的收入已经占据了当地财政收入相当大的比例。

　　《小康》记者了解到，开发商通过与当地政府合作，先圈占一定范围耕地，然后进行整理。集体建设用地完成一级开发以后，可以由地方政府申请“征地”，然后将这些土地“转正”成为70年使用权的国有建设用地。由于土地“转正”都有一个缓慢的过程，因此开发商多数采取了“圈而不建”的方法。

　　华夏幸福基业官方网站显示，该公司创立于1998年。2002年转型，以全新的模式、全新的机制承担综合性园区的开发、建设与运营。并在当年与固安县政府达成协议，全面开发固安工业园区，开启产业新城事业领域。

　　2007年5月，该公司与大厂县政府签约共同打造大厂潮白河工业区，潮白河孔雀城项目就在该工业区内。从2006年开始，华夏幸福基业开始在北京周边启动孔雀城项目，到目前为止，廊坊市、香河县、大厂县和固安县均有孔雀城项目。

　　打造产业新城是华夏幸福基业快速发展的主要模式。目前，华夏幸福基业投资运营的产业新城主要布局于环渤海和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江、湖北等地，辐射全国近20个区域。

　　该公司网站宣称，孔雀城构筑“幸福城市”，是认同任何社会角色，任何年龄阶段关于幸福的权利，实现市民生活梦想的城市。孔雀城以智慧城市、生态城市、文化城市三大系统构建幸福城市体系。

　　但以打造幸福新城为目标的华夏幸福基业，却没有让大厂失地农民有幸福感。

　　春风得意之下并非没有隐忧，在一片叫好中也夹杂着质疑。“这种发展模式的局限性和可持续性都值得观察，甚至可以说是一场充满风险的赌局。”一位曾经在华夏幸福基业任职的地产人士表示。

　　“由于华夏幸福基业的产业新城园区开发业务相当于基础设施建设的BT模式，其主要收入来源于一级土地整理成本、基础建设费和园区服务管理费加成10%的返还和上一年度新增落地投资额45%的返还。尽管这种模式能使华夏幸福相比普通房企和园区开发商享受更高的毛利率，但同时也承受着更大规模的应收账款，这无疑是在和未来的经济走势、产业形势和土地市场状况进行对赌，即便地方政府真的没有钱偿还，大量的廉价土地也可以作为补偿。”该人士称。

　　华夏幸福基业正处于快速的全国扩张期，甚至不惜多次向信托高成本借贷以支付扩张成本。扩张成本就主要来自于拿地成本，《小康》记者调查发现，华夏幸福基业在香河、大厂和固安的孔雀城项目均不同程度存在违规圈地现象。

　　“国家出台招拍挂的土地管理模式的初衷是保护稀缺的土地资源；而地方政府通过‘优惠政策’引入大地产开发商是为了激活当地经济，均可谓‘其心为民’。但在政策执行中却成了博弈双方，这也是中国地产业充满隐秘色彩深层待解的根源问题。”上述人士称。

　　大厂县政府一位不愿透露姓名的官员指出，华夏幸福基业如此方式在上述园区取得土地，与国土资源部规定的土地出让程序不符，取得如此大面积土地使用权，地方政府无论通过何种方式售让，都难免有违规甚至违法之嫌，一旦被国土资源部查处，项目将会停建甚至拆除，后果会非常严重。

　　作为上市公司的华夏幸福基业，一方面要良性发展，一方面肩负着对投资者负责的责任，上述产业新城的开发模式，无疑是在做一次冒险的赌局。

　　文｜《小康》记者 郭煦 河北大厂报道