房价报复性反弹无法避免
- 来源:投资者报
- 关键字:房价报复性
- 发布时间:2010-05-10 11:06
本轮地产调控的着力点，在于控制购房需求以对房地产市场强行降温。但市场对本轮政策能持续多久还在观望，华远地产总裁任志强不久前对媒体表示，“如果政策继续对房地产进行‘冻结’，那么其对于股市、钢铁、水泥等产业的影响将会显现，从而对宏观经济形成威胁。因此，目前的政策也可能是持续不长。” 回过头来看，2008年末宏观经济也曾被房地产“绑架”过，当时为抵御金融危机而出台一系列楼市鼓励政策，打开了此轮房价上涨的“潘多拉盒子”。
拿捏政策分寸的确很难，一放就房价狂涨民怨沸腾，一收就进入“冰川期”，影响下游行业并会让经济陷入困局。这令管理层无所适从，刚喂完大补丸就打退烧针，政策难以预期。
要开对房地产问题的药方，就要找到问题的根源。有人认为问题出在供求关系上，住房消费和投资需求过大，而土地及房地产商供给能力不足；也有观点认为是实体经济中溢出的资本和海外热钱在推高房价；还有人认为是土地财政迫使政府成为房地产价格的最大推手；更有甚者，觉得是钉子户漫天要价抬高土地成本所致。各种观点看似都有道理，但却经不起仔细推敲。
按理说价格是市场问题，供求关系决定价格，或者说价值决定价格。但不论看“房价收入比”还是“房屋租售比”，当前的房价都是市场失灵的表现。而之所以出现这种局面，我们认为根源在于，房价形成机制中隐藏着非市场化因素，而且，这种因素是主导房地产价格的最核心问题。
让我们先看房价的构成，主要有三块，第一是土地价格，其次是土地变成房子的中间成本，包括建筑成本和相关税费，第三是房地产商和房产拥有者在交易过程中获取的利润。
先从简单问题入手分析。
首先，房地产商和房产所有者的获利要求无可厚非，但市场经济的特点决定了在充分竞争行业暴利难以长期持续。如果某行业利润远高于社会平均投资回报率，便会吸引社会资本不断流入并引发竞争，最终使行业暴利消失甚至低于社会平均水平。
其次，房产的建设成本和相关税费相对比较透明，其对房价影响有限，这无需多言。
最后，是土地价格。表面上看，这是房价成本结构中能找到的导致高房价的唯一问题。第一是开发商拿地价格不断抬高，在源头上推高房价：今年以来各地频现的地王，其楼面价已高于现房售价，这也是人们所说的“面粉贵高过面包”。第二，人们对地价上涨的预期会反映在房价上：如果知道土地会涨价，为什么不让房子先涨价呢？
土地价格，正是那个被隐藏了的“非市场化因素”。虽然它看上去通过拍卖有了市场化的色彩，但其本质是非市场化的。
所谓市场化，是由许多个市场主体组成的供方和需方，通过供求关系来决定价格。但我国目前的土地市场，虽然有无数个需求者，却只有一个供方，它就是政府，但土地并不真的是政府所有，而是“国有”。国家由全部人民构成，“国有”就是私有集合，所以土地就成了人人所有而人人没有，土地所有权由政府代为行使。
由于土地国有，人们拥有房产却并不拥有房产所占据的土地所有权，仅有50年~70年的使用权。政府也不拥有真正的土地所有权，所以其在处置土地时，需要向土地使用者支付一定的使用权转让补偿。
这就存在利益分配的问题。要让土地进入供给市场，土地的使有者与代理行使土地所有权的政府，就需进行利益分配，使有者获得安置费，政府获得剩余的土地出让金。而新的土地使有者想要兑现土地的增值，就要再和政府做一次分配，这种局面下只有创造更多的利益增量（也就是抬高地价），才能满足政府和土地使用者的双重增值要求。
这便形成一个糟糕的循环：人们占有的土地在政府主导的流通中增值了，却只能获得增值中的部分收益而不是全部收益，土地流通一次人们获得的收益比例就下降一部分。人们必须在两种局面中作出选择，要么是通过整体价格上涨来弥补被分走的利益，要么是认赔出局。很显然，前者相比后者引起的社会矛盾和问题要小得多。所以，在目前的地权归属问题无法修正的局面下，地价只会涨不会降，这也就导致人们对房价的预期越来越高。
当前的房地产新政只能治标无法治本，它只是通过让房地产市场交易者强行出局的方式，达到短期降温的效果。一旦限制有所松动，那些出局者还会卷土重来，他们所损失的，势必要变本加厉地拿回来，在这种局面下，未来房价的报复性反弹无法避免。
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